안전진단 합리화, 재건축 시장에 따뜻한 바람이 불까요?

안녕하세요,

 

국토교통부는 

'국민 주거안정 실현방안'의 후속조치로 

12월 8일 '재건축 안전진단 합리화 방안'을

발표했습니다.

재건축 안전진단은 재건축의 첫 관문에 해당하는 절차로,

2015년 5월 '주거환경 중심 평가 안전진단'을 도입해

주거 환경에 대한 평가를 해왔었습니다.

 

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하지만, 2018년 3월 안전진단 평가 시 

구조 안전성 비중을 20%에서 50%로

지나치게 높게 상향해

이후 안전진단 통과 건수가 급감해

도심 내 양질의 주택공급 기반이 크게 위축되고 있어

새 아파트 공급이 시급한 구도심의

공급 부족 사태를 야기했고

재건축 시장의 시세가 크게 상승하는

부작용을 낳았습니다.

 

 

이러한 문제점을 해소하기 위해 

대선 공약, 8.16 주거안정 실현방안 등에 

안전진단 기준 개선 방향을 제시했으며,

이번에 개선방안을 다시 발표한 것입니다. 

 

개선방안은 주거 수준 향상에 대응하고자 한 

'주거 환경 중심 평가 안전 진단' 제도 취지에 맞는 

기준을 마련하고, 

안전진단 기준이 인위적인 재건축 규제 수단으로 

활용되지 않도록 하는 데에 중점을 두었다고 합니다.

 

이번 방안 중 개정된 평가항목 배점 비중인 

구조 안전성 30%, 주거환경 30%, 설비노후도 30%, 

비용편익 10%이라는 조건과 

조건부 재건축 범위를 적용하게 되면, 

안전진단 통과 단지는 크게 확대될 것으로 예상됩니다.

 

구체적으로 예를 들어보자면 

2018년 3월 이후 현행 기준에 따라 

안전진단이 완료된 단지 46개 중 54.3%인 25개는

유지보수 판정으로 재건축이 어렵고,

45.7%인 21개만이 '조건부 재건축' 판정을 받아 

재건축이 가능했습니다.

하지만 개선된 2개 기준을 모두 적용하면,

'유지보수'판정이 23.9%인 11개로 크게 줄어들고

26.1%인 12개가 '재건축'판정을 받고,

50%인 23개 단지가 '조건부 재건축' 판정을

받을 수 있게 됩니다.

 

결국 조정된 평가항목 배점 비중과 

조건부 재건축 범위를 적용해

재건축, 조건부 재건축을 다시 판정하고,

조건부 재건축에 해당하면 지자체 사항 검토 절차를 거쳐

해당 지자체가 판단해 적정성 검토를 요청하는 경우에 한정해

공공기관 적정성 검토를 계속 진행하게 되는 것입니다. 

 

재건축 안전진단 합리화 방안 내용은

'주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준' 개정사항, 

즉 국토부 장관의 재건축 시기 조정 권한 규정 등은 

법률 개정사항으로,

12월 중 행정예고를 거쳐 1월 중

조속하게 시행될 수 있도록 진행할 예정입니다. 

 

이번 개선안으로 1기 신도시 등에서도 

정비사업이 원활하게 추진될 수 있도록 

2022년 11월 착수해 2023년 2월 발의 예정인 

'1기 신도시 특별법'에 추가적인 제도 개선 방안 등을 

별도로 담을 예정입니다. 

 

이번 개선방안은 그간 과도하게 강화된 기준으로 인해

재건축의 첫 관문도 통과가 어려웠던 상황을 해소하기 위해

안전진단 기준을 정상화하는 것이라 평가할 수 있습니다.

이번 개선안으로 도심 주택공급 기반을 확충하고, 

국민의 주거여건을 개선하는 데에 

큰 효과가 있기를 기대해 봅니다. 

 

그동안 재건축 정상화의 속도를 임의적으로 막고 있던 

3개 제도가 있었습니다. 

초기에는 안전진단 규제였고, 

중기에는 초과이익 환수제도였고,

후기에는 분양가 상한제였습니다.

 

이번 개선안이 시행되면 

그동안 재건축 인허가 문제를 임의로 막고 있었던

형식적인 안전진단 장벽은 없어질 가능성이 높아졌습니다.

하지만 여전히 초과 이익 환수제도와

분양가 상한제가 남아있습니다. 

이 남은 2개의 규제안 역시 

순차적으로 개선될 것으로 보입니다. 

 

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사실상 도심은 정비사업 말고는 

신규 주택을 공급할 방법이 없습니다. 

부디 꾸준한 공급으로 

안정적인 주거 시장이 되기를 기원해봅니다.