경매로 재개발 구역 낡은 빌라 낙찰할 때 주의 사항

안녕하세요,

 

부동산 경매 투자에는 여러 유형이 있죠.

특히 재개발이나 재건축은 낙찰을 받으면 

새 아파트를 받을 수 있기 때문에

도전하는 분들이 많습니다.

오늘은 재개발, 재건축 빌라 낙찰 시 

주의해야 할 사항에 대해 알아보겠습니다.

 

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B급 전략이라고 하면 청약에서 자주 있는 전략이죠.

청약에서 가장 많이 지원하는 타입이 84A 타입입니다.

희소하거나 생소한 타입일수록 

청약 당첨 확률은 높아집니다.

경매도 나쁘지 않은 물건인데도

싸게 낙찰되는 물건이 따로 있습니다.

부동산 투자자들은 좋아하는 지역이 따로 있죠.

그런 지역에서 약간 벗어나지만 

그 지역에서도 거래가 되는 곳이 있습니다.

그런 지역은 입찰을 많이 안 하기 때문에

매매가와 경매 낙찰가가 현저히 차이나는 경우가 있습니다.

 

경매는 매수자들끼리 경쟁하는 시장이기 때문에

물건의 질만 보는 것이 아니라 

경쟁 강도를 함께 살펴봐야 합니다.

남들이 덜 입찰할 것 같은 것을 조금 싸게 낙찰받는 것이 

바로 B급 전략입니다.

만약 내가 시장이 눈에 잘 보이지 않고 종잣돈이 적다면

좋은 걸 비싸게 사는 것보다 

현재 거래되는 안정적인 매매가를 유지하고 있는 곳을

조금 싸게 낙찰받는 것이 나을 수도 있습니다.

 

지금 서울에서는 신통 기획, 모아주택 등 

재개발이나 재건축 이슈가 많습니다.

서울 아파트가 2020년 후반엔 노후도가 상당히 심해지고,

5개 신도시 경우 2025년 이후

30년 차 아파트가 대다수가 될 정도로 

도시 자체가 낡아가고 있는 실정입니다.

이러한 재개발, 재건축 사업이 진행되고 있는 곳도

경매에 나오곤 하는데요,

경매는 채권이 있으면 무조건 나오기 때문이죠.

 

재개발이나 재건축 물건이 경매로 나올 경우

경매와 재개발, 재건축에 대한 이해가 모두 필요합니다.

서울과 같은 투기과열지구 경우에는 

재건축은 조합설립인가 이후부터, 

재개발은 관리처분 인가 이후부터 

조합원 지위 양도가 불가합니다.

하지만 국가, 금융기관에 의한 경공매는 

조합원 지위 양도 제한에서 예외입니다.

 

조합원 지위 양도 제한은 

투기 목적으로 집을 파는 것을 방지하기 위해 만들어졌는데

이로 인해 조합원 지위 양도가 안 되면 

물건의 담보가치가 변하기 때문에

담보권자를 보호하기 위해 예외 되는 경우로 보는 것입니다.

 

재개발 물건을 입찰할 땐 

분양 조합원 지위를 갖고 있는지 체크해야 합니다.

구역 내에 물건을 여러 개 갖고 있는 경우,

물건을 합쳐서 한 개의 입주권만 주는 경향이 있기에

소유자가 구역 내 물건을 여러 개 갖고 있지는 않은지

잘 살펴보셔야 합니다.

또, 내가 투기과열지구 안에서

정비법으로 인해 분양을 받은 적이 있다면

재당첨 제한에 걸리게 됩니다.

 

만약 이런 물건을 일반 매수로 산다면

재개발, 재건축 전문 공인중개사가 확인해줄 겁니다.

하지만 경매로 입찰하는 경우에는 

스스로 판단하고 조사해야 하기 때문에 

어려움이 있을 수 있습니다.

하지만 그만큼 수익이 크게 나기도 하죠.

 

신통 기획 같은 경우에

서울 내 구역 지정 이후 매수, 매도가 안 되는 지역

또는 토지거래허가를 받아야 하는 대지지분 기준이

18㎡ 이상에서 6㎡ 이상으로 줄어들었습니다.

그럼 거의 대부분의 집을 거래할 때

토지거래허가를 받고 필수로 실거주를 해야 합니다.

경매는 토지거래허가를 받지 않고 

법원이 매각 허가 결정을 내리기 때문에

경매 절차에 하자가 없다면 무조건 매각 허가가 납니다.

 

그렇기 때문에 이런 물건들은 

내가 실제로 거주하지 않고도 

경매로 낙찰을 받으면 투자가 가능합니다.

실거주는 사실 굉장히 쉽고도 어려운 부분이죠.

하지만 경매는 토지거래허가 없이 낙찰을 받으면

세를 줄 수 있기 때문에

매매보다 유리한 면이 있습니다.

 

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잘 기억하셨나요?

경매 시 유의해야 할 점과 

경매가 유리한 점

기억해두시면 언젠가 도움이 될 거예요