규제지역 해제가 의미하는 것과 그것의 활용법은?

안녕하세요,

 

투기지역 16개 곳 중 

1개 지역이 해제되었습니다.

하지만 현시점에서 투기지역은 의미가 없습니다.

투기과열지구와 규제 내용이 같기 때문이죠.

투기과열지구 43곳 중 4곳이 해제되었습니다.

인천 연수구, 남동구, 서구와 세종시가

조정대상지역으로 강등되었습니다.

모든 도 지역도 해제되었습니다.

세종시를 제외하면 사실상 

지방은 모두 규제지역에서 해제된 것입니다.

 

규제지역 해제로 인해

부동산 시장에 어떤 영향이 있을까요?

 

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결과부터 말하자면 

규제지역을 해제해도 부동산 시장에

특별한 변화는 없을 것입니다.

규제의 영향을 크게 받는 수도권 대부분은 해제되지 않았고,

규제의 영향이 거의 없는 지방만 해제되었기 때문입니다.

투자자들이 지방 부동산 시장에 진입할 수도 있지 않냐고

반문할 수도 있지만

투자자들이 지금 타이밍에 지방 시장에 진입하는 것은

쉬운 이야기가 아닙니다.

취득세 등 세금 제한과 DSR 등 대출 규제는 

규제 지역과 상관없이 그대로 유지되기 때문입니다.

결국 향후 부동산 시장의 키는 

서울, 경기, 인천, 세종의 부동산 시황이 가지고 있습니다.

 

 

이번 규제지역 해제 조치로 이전 정부의 시장보다는

확실히 정상적인 시장으로 복귀하고 있다는 것을 

확인할 수가 있습니다.

추후 정상적인 시장에서의 움직임에 대해

준비를 해야 할 것입니다.

 

정상적인 시장에서는 어떻게 움직여야 할까요?

실거주 목적, 투자 목적에 따라 

대응전략이 달라져야 할 것입니다.

규제지역 지정이 해제되면 크게 2가지가 달라집니다.

바로 대출과 세금입니다.

 

 

투기과열지구에서 조정대상지역이 되면 

LTV 40%가 50%로 확대되고,

조정대상지역에서 비규제 지역이 되면 

다주택자도 LTV 60%가 가능해집니다.

아울러 15억 원 초과 주택의 경우도 대출이 가능합니다.

하지만 DSR은 1 금융권에서 1억 초과 대출을 받을 때 40%,  

2 금융권 50% 제한이 그대로 유지됩니다.

 

취득세를 살펴보자면,

조정대상지역에 해제되면 증여 취득세 및

매매 취득세 중과가 완화됩니다.

일반적인 증여 취득세는 3.8%입니다.

하지만, 조정대상지역 내 시가표준액 3억 원 이상인 주택을 증여하면

전용면적 85㎡ 이하는 12.4%, 85㎡ 초과는 13.4%로 중과됩니다.

다만, 증여자가 1 주택 세대이면서

배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우에는 중과되지 않았습니다.

조정대상지역이 해제되면 증여 취득에 따른 중과세율을 

적용받지 않게 되므로 취득세에 대한 부담이 줄어듭니다.

 

매매 취득세는 일시적 1세대 2 주택으로 

신규 주택 취득 후 종전 주택을 3년 또는 2년 이내 처분하는 경우에는

1 주택과 같이 일반 세율을 적용합니다.

종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는

2년의 기간을 적용받으므로, 

조정대상지역이 해제된 지역의 신규주택을 취득하면

종전 주택 소재지와 관계없이 

3년의 기간을 적용받게 됩니다.

 

조정대상지역 내에서 주택 매매 취득 시 

2 주택부터 중과세율이 적용되지만

조정대상지역 외의 지역에서 주택 매매 취득 시에는

3 주택부터 중과세율이 적용됩니다.

따라 매매 취득 시 주택 수에 따라 

매매 취득에 따른 취득세도 완화되게 됩니다.

 

조정대상지역이 해제된 지역 내 주택을 취득하면

2년 이상 거주요건을 충족하지 않아도

1세대 1 주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.

하지만 주의해야 할 포인트는

주택 취득 시점에 조정대상지역이었다면,

양도시점에 조정대상지역이 해제되더라도 보유기간 중 

2년 이상을 거주해야만 비과세가 가능하다는 것입니다.

양도 당시 조정대상지역이 해제되었더라도 

기존 거주 요건은 계속 적용받게 됩니다.

 

양도소득세를 살펴보자면,

국내에 1 주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 

다른 신규주택을 취득함으로써 일시적으로 2 주택이 된 경우

종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고

종전의 주택을 양도하는 경우 비과세를 적용받을 수 있습니다.

종전 주택과 신규주택이 모두 조정대상지역 내에 위치한다면,

신규주택을 취득한 이후 2년 이내에 

종전 주택 양도 시 비과세가 가능합니다.

즉, 조정대상지역이 해제된 지역의 주택을 신규 취득하게 되면

종전주택 양도 시 비과세를 적용받을 수 있는 

양도 기간은 3년을 적용받게 됩니다.

 

하지만 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하게 되면

비과세 요건을 충족하지 않을 시 

모두 중과세율을 적용받고 장기보유 특별공제를 적용받을 수 없습니다.

그러나 조정대상지역 해제일 이후로 당해 지역에서

다주택자가 주택을 양도해도 중과세율을 적용받지 않고,

장기보유 특별공제도 적용받을 수 있기 때문에

세금 부담은 줄어들게 됩니다.

 

 

하지만, 조정대상지역 내 2년 이상 보유 주택을 양도하는 경우에는

2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지

한시적으로 중과세율 적용이 배제됩니다.

즉, 해당 기간 내에 양도하는 주택은

조정대상지역 내 다주택자라고 하더라도 

보유기간 2년 요건만 충족하면 중과세율 적용 배제 및 

장기보유 특별공제 적용이 가능합니다.

 

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이렇게 규제지역 해제에 따른 

대출, 세금 활용방법을 알아봤습니다.

여기에 분양권 전매 전략도 있습니다.

다만 규제지역에서 해제되었다고 하더라도

수도권 과밀억제권역 및 공공택지개발지, 그리고 지방 광역시에서는

여전히 분양권 전매가 금지이므로

이 부분을 꼭 기억해야 할 것입니다.