2021년의 부동산 정책은 절대 되풀이되면 안된다

안녕하세요,

 

2021년 부동산 시장은

최악의 한 해였습니다.

그야말로 말이 안 되는 해였습니다. 

어떤 부동산이든 동시에 오른 경우는 없는데,

그 어려운 것을 해 낸 것이 2021년이었습니다.

 

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지난 10년간의 아파트 시세 변동률을 보면

2011년부터 2019년까지는 전체 평균으로 

마이너스 성장을 보인 지역들이 있었습니다.

상승하는 지역도 있었고, 하락하는 지역이 

동시에 존재했습니다.

이것이 정상적인 부동산 시장이라 할 수 있습니다.

 

하지만 2020년에는 모든 지역이 플러스 성장률이었고,

2021년에는 대부분의 지역이

두 자릿수 상승을 하게 됩니다.

아파트 시세가 이렇게 동시다발적으로 상승한 것은

역사적으로 처음입니다.

최고의 아파트 시세 버블이 있었다는

2006년 전후 시세 변동률과 비교해도

2021년 시세 상승률은 이례적인 결과였습니다.

 

결국 2021년 시장은 5년 동안 누적된

잘못된 정책 결과의 부작용이었다고 할 수 있습니다.

 

부동산 시세는 수요와 공급으로 만들어집니다.

가격이 오르는 곳은 공급 대비 수요가 더 많은 곳입니다.

시세가 하락하는 지역은 수요 대비 

공급량이 더 많은 지역입니다.

따라서 시세가 상승하면 공급을 늘려야 합니다.

그래야 정상적인 시장이 됩니다.

 

하지만 이전 정부는 비정상적인 방법으로

해결을 하려 했습니다.

공급은 충분한데, 투자 수요가 급증한 것 때문에

상승하는 것이므로 투자 수요만 억제하면

시장이 안정화될 것으로 판단한 것입니다.

그래서 다주택자를 막기 위한 

다양한 규제책이 나왔습니다.

 

노무현 정부 때 개발했던 규제를 더 강화하고

없던 정책까지 쥐어짜면서 만들어냈습니다.

여기에 누가 보더라도 공급이 부족한 곳의 공급을 줄였습니다.

그 이유는 신규 공급에 수요가 몰리기 때문에

그 몰리는 수요를 억제해야 한다는 것이었습니다.

그야말로 막무가내 정책이었습니다.

 

이전 정부 정책의 가장 큰 패착은

수요라는 것은 단순히 투자수요만 있다고 본 것입니다.

부동산은 순수 투자 자산이 아닙니다.

주식, 채권, 코인 등은 투자를 할 뿐이지 

실물에 대한 활용을 하지 않죠.

투자를 한다고 해서 투자 대상 기업을 

내가 실사용할 수 있는 것도 아닙니다.

 

하지만 부동산은 다릅니다.

투자한 아파트를 내가 거주하지 않아도

세입세대는 거주를 합니다.

임차 거주 수요가 있기 때문입니다.

투자를 해야 임차 세대가 거주를 할 수 있습니다.

그런데 이 투자를 못하게 했죠.

결국 임차 세대에게 거주할 대안의 수를 줄이게 된 것입니다.

게다가 물리적인 공급 숫자도 줄였습니다.

거래할 수 있는 주택 개수 감소, 

물리적인 신규 공급 감소의 이중고였고,

가격은 폭등해 버렸습니다.

 

문제는 이 공급 부족의 문제가 

아파트만의 문제가 아니라 다세대, 빌라, 

그리고 오피스텔, 심지어는 생활형 숙박시설에까지

확대되었다는 것입니다.

아파트 가격만 오른 것이 아니라 

다세대, 빌라 가격도 크게 상승했으며

매매 가격, 임대 가격 모두 상승했습니다.

 

수익형 부동산으로도 투자되던

오피스텔과 생활형 숙박시설까지

주거 수요가 크게 발생했고, 시세가 크게 올랐습니다.

생활형 숙박시설은

장기 임차로 전세나 월세를 주게 되면 불법입니다.

그 불법 수요마저도 폭발적으로 증가했던 것이

2021년이었습니다.

 

원래 역할이 아니던 부동산으로 몰린 수요는

정상 시장이 되면 급격히 감소할 것입니다.

아마 몇몇 부동산에는 곡소리가 날 수밖에 없습니다.

수익률을 감안하면 투자해서는 안 되는 부동산이었는데

영원히 시세가 오를 것으로 착각하고

묻지 마 투자를 한 경우이기 때문입니다.

 

정책은 시장의 수요 공급이

원활하게 연결될 수 있도록 도와야 합니다.

여기서 중요한 것은

정책은 공급의 영역에서의 지원이어야 합니다.

수요 대비 공급이 적으면 공급을 증가시키고,

수요보다 공급이 많으면 공급을 조절해야 합니다.

공급은 확대하지 않고 수요만 억제하면

반드시 탈이 나게 되어있습니다.

그것이 2021년 시장이었고,

두 번 다시 그 악몽은 반복되서는 안 될 일입니다.

 

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공급에는 물리적 신규 공급이 있고,

기존 공급된 부동산의 거래가 

원활하게 하는 것도 있습니다.

2가지를 동시에 활용한다면 

생각보다 더 빠른 시기에 시장을 안정화시킬 수 있겠죠.

과연 이번 정부에서는 어떻게 정책을 활용할지

지켜봐야 할 일입니다.