내 집 마련할 때 알아야 할 정책[대출/세금 정책]

지난해 고강도의 12.16 부동산 대책에 이어

조정 대상지역을 추가 지정한 2.20 부동산 대책이 발표되었습니다. 

코로나 19 여파로 매매 수요가 위축되면서 거래량이 감소하고 집값도 안정을 찾는 분위기입니다. 

하지만 대출 규모가 적은 비규제 지역에서는 풍선효과가 나타나고 있습니다. 

 

현 정부가 들어서면서 부동산 정책이 수 차례 발표되었고, 부동산 전문가들도 관련 내용을

모두 숙지하기 어려울 정도로 복잡해졌습니다. 

이에 내 집 마련 및 투자 시 꼭 알아야 할

대출 규제와 양도소득세를 중심으로 한 정책 내용을 살펴봤습니다. 

 

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규제지역 지정 현황 

부동산거래 규제지역 현황/국토교통부 제공 

현재 부동산 규제가 대부분 규제지역에서 적용되고 있는 만큼 부동산 투자 또는 내 집 마련을 계획 중이라면 

어느 지역이 규제지역인지 반드시 살펴봐야 합니다. 

더불어 규제지역이 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 3가지 중 어느 지역에 포함되는지도 알아야 합니다. 

 

현재 서울은 25개구 전 지역이 조정대상지역과 투기과열지구로 지정되어 있습니다. 

이 중 강남 4구(강남, 서초, 송파, 강동구)와 마용성(마포, 용산, 성동구)을 비롯한 15개 구가 투기지역입니다. 

 

경기도에는 투기지역은 없습니다. 

과천, 성남 분당, 광명, 하남이 투기과열지구에 속하고 있습니다. 

조정대상지역은 2.20대책에서 신규로 지정된 수원 영통/권선/장안구, 안양 만안, 의왕을 비롯해 

과천, 성남, 하남, 광명 등입니다. 

 

지방에서는 세종시가 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 모두에 지정되었습니다. 

대구 수성구는 투기과열지구에 지정되었습니다. 

 

대출규제 강화

부동산 매입에 가장 영향을 많이 미치는 정책은 대출규제입니다. 

 

조정대상지역에서 2 주택 이상자는 주택담보대출 규제를 받습니다. 

1 주택자가 추가로 조정대상지역에 대출을 통해 집을 구입하려면 기존 주택을 2년 내에 처분해야 하고, 

2년 내 신규 구입 주택에 입주해야 합니다. 

 

대출 가능 금액은 시가 9억 원 이하분에 대해서는 주택담보대출비용이 50%, 9억원 초과분은 30%가 적용됩니다.

가령 거래 금액이 10억원이라면(9억 원의 50% + 1억원의 30%) 4억 8000만원만 대출이 가능합니다. 

 

투기지역과 투기과열지구에서는 대출규제가 더 엄격합니다. 

무주택자가 대출을 받아 9억원 초과 주택을 구입할 경우 1년 내 전입을 해야 합니다. 

1 주택 세대는 신규로 주택 구입 시 1년 내에 전입해야 하고, 기존 주택을 1년 내에 처분해야 합니다. 

이는 조정대상지역의 2년 내 처분 및 전입 의무보다 더 강화된 조건입니다. 

 

대출 가능금액은 9억 원 이하분에 대해서는 담보대출비율이 40%, 9억원 초과분에 대해서는 20%가 적용됩니다. 

가령 주택 가격이 14억 원이라면 대출 가능 금액은 4억 6000만 원(9억의 40% + 5억의 20%)입니다. 

 

시가 15억 원 초과 고가 아파트는 원천적으로 주택담보대출이 금지됩니다. 

투기지역, 투기과열지구뿐만 아니라 조정대상지역에서도 주택임대업과 주택 매매업 이외 업종을 영위하는 

사업자는 주택 구입 목적으로 주택담보대출을 받을 수가 없습니다. 

 

9억 원 초과 주택 보유자의 전세자금 대출도 막혔습니다. 

또 전세자금 대출을 받은 후 9억원 초과 주택을 매입하거나 2 주택 이상 보유한 경우에는 

전세대출이 회수되어 대출을 활용한 갭 투자는 사실상 어렵게 되었습니다. 

 

양도소득세 비과세 요건 강화 

주택에 대한 양도소득세는 양도차익에 따라 6~42%를 납부하고 여기에 주민세 10%가 추가 과세되는 구조입니다. 

 

조정대상지역은 양도소득세가 대폭 강화되었습니다. 

조정대상지역 내 2 주택자는 일반세율에 10%가 추가 과세되어 16~52%의 양도소득세가 부과됩니다. 

3 주택자라면 일반세율에 20%가 추가 과세되어 26~62%의 양도소득세율이 적용됩니다. 

장기보유 특별공제(다주택자 최대 30%) 혜택도 제외됩니다. 

 

1가구 1 주택 양도세 비과세 요건이 강화되었습니다. 

조정대상지역에서 2017년 8월 3일부터 매입한 주택은 9억 원 이하이고

2년 이상 보유기간 중 2년 거주요건이 필요합니다. 

비규제 지역은 기존대로 2년 이상 보유하면 비과세를 받을 수가 있습니다. 

 

2021년부터는 다주택자의 주택을 처분 후 마지막 한 채 남겨진 상황에서

2년 이상 보유를 추가로 해야 양도세 비과세를 받을 수가 있습니다. 

올해부터는 실거래가 9억 원 초과 1가구 1 주택자가 장기보유 특별공제(10년간 최대 80%)를 받으려면 

2년 이상 해당 주택에 거주해야 합니다. 

 

그런데 2021년 양도부터는 장기보유 특별공제율을 최대 80%(10년)로 유지하되 거주 기간이 추가되어 

연 8%의 공제율을 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%로 구분해 적용합니다. 

가령 8년 보유기간 중 4년을 거주했다면 장기보유 특별공제율은 48%(보유 32% + 거주 16%)입니다. 

 

다주택자는 기존과 동일하게 15년 이상 보유 시 최대 30% 공제가 가능합니다. 

조정지역 내 일시적 1가구 2 주택자에 대한 양도소득세 비과세 혜택도 강화되었습니다. 

2019년 12월 17일부터 새로 취득하는 주택에 대해서는 1년 이내에 해당 주택에 전입하고, 

기존주택을 1년 이내에 양도하는 경우에 한해 비과세 혜택을 받을 수가 있습니다. 

신규 구입 주택이 2018년 9월 14일부터 2019년 12월 16일까지이고

기존주택 및 신규 구입 주택 모두 조정대상지역에 해당한다면 2년 내 기존주택 매도 시 양도세 비과세가 가능합니다. 

 

또 조정대상지역에서 분양권을 전매할 경우 양도세율은 50%로 단일 세율이 적용됩니다. 

분양권은 대출이나 청약에서는 주택 수에 포함하고 있으나

세제상 다주택자 여부 판단 시에는 주택 수에 포함하지 않았습니다. 

하지만 2021년 1월 1일부터는 조정대상지역 내에서 양도소득세 중과를 위한 주택 수 계산에 분양권도 포함이 됩니다. 

 

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갈수록 강화되어만 가는 규제입니다. 

물론 그동안 집값이 너무 천정부지로 올라갔던 효과도 있겠지만, 과연 서민들을 위해 적절한 법안인지 의구심은 듭니다. 

부동산으로 수익을 남기는 시대는 한동안 없어지지 않을까 하는 생각이 들 정도로, 

이게 사람들이 말하는 공산주의로 가는 길인가 하는 생각이 들 정도로 

규제가 심해지는 느낌이네요. 

 

혹시나 부동산 투자에 관심이 있으신 분들에게 이 포스팅이 도움되지 않을까 싶습니다.