그 많은 부동산 관련 세금, 내더라도 알고 내자![세금 종류/세법]

안녕하세요, 

 

부동산 관련해서 세금을 알아볼 때나 거래를 할 때 낯선 단어들이 참 많죠?

너무 많은 단어들이 있다 보니 혼란스럽고 머리가 아픈데요, 

어떤 의미를 가진 단어들인지 도대체 무슨 세금인지 같이 공부해봐요. 

 

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많고 많은 부동산 관련 세금 

취득세 

취득세란 토지, 건축물, 차량, 기계장비, 항공시, 선박, 광업권, 어업권, 골프 회원권, 콘도 회원권 등 

일정 자산의 취득에 대하여 당해 취득한 물건 소재지의 시도에서 그 취득자에게 부과하는 것을 말합니다. 

취득세는 보통세이고, 특별시세, 광역시세, 도세이며 취득 행위 자체에 담세력을 인정한 행위세, 유통세로써 

지방세 제도의 근간을 이루고 있습니다. 

 

과세표준은 취득 당시의 가액 또는 연부 금액으로하며 취득자가 신고한 가액에 의하되 

신고가액이 없거나 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우네는 시가표준액에 의함을 원칙으로 합니다. 

과세물건을 취득한 자는 원칙적으로 취득한 날부터 60일 이내에 세액을 신고 납부해야 합니다. 

그 불이행에 대해서는 가산세 또는 중가산세를 징수하도록 하며 

취득세와 관련한 양식은 취득세 납부서, 취득세 신고서 등이 있습니다. 

 

종합소득세

소득이 발생하는 원천에 따라 소득을 종류별로 구분하여,

각종 소득에 대해 개별적으로 원천과세하는 분류소득세와 대비됩니다. 

소득과세의 이상에서 보면 개인의 소득을 종합하여 이것에 공제규정 및 누진세율을 적용하여 과세하면

개인의 사정을 고려할 수 있고, 개인의 담세력에 일치하는 과세를 할 수 있습니다. 

그러나 소득의 종합 등 징세 상의 복잡 과 종합소득의 신고 등

납세의무자에 주는 납세 절차상의 번잡을 면할 수 없습니다. 

 

분류 소득세 제도를 이용하면 원천별로 소득을 포착하게 되는 편리성이 있고, 징세가 비교적 간단하며, 

소득세를 우너천에서 징수하는 과세방법을 널리 이용할 수 있고, 탈세를 방지할 수 있습니다. 

그러나 분류소득세는 개인 사정을 고려하여 담세력에 응하여 과세하는 성질을 충분히 발휘할 수 없습니다. 

그러므로 소득종별에 따라 차별적 과세가 행해지는 단점이 있습니다. 

 

한국은 일제강점기에 분류 소득세제를 취했으나, 광복 이후 일반소득에 대하여는 종합소득세제가 도입되어 

분류 소득세제와 병행/과세하다가 1959년 종합소득세제가 폐지되었습니다. 

1967년 말 세제 개혁으로 종합소득세제가 다시 병행/실시되었고,

1975년부터 소득세제를 종합소득세 제로 일원화하였습니다. 

 

종합소득은 이자소득/배당소득/부동산임대소득/사업소득/근로소득/기타소득으로 구분하고 있으나, 

일부 이자 소득과 배당소득은 정책 목적상 분리과세되며 일용근로소득과 함께 종합과세에서 제외됩니다. 

또한 퇴직소득/양도소득도 종합소득에 합산되지 않고 별도로 세액을 계산하여 소득세를 부과합니다. 

종합소득에서 필요경비를 제하고, 인적 공제로서 기초공제/배우자공제/부양가족공제/장애자공제 등을 한 금액을 

과세표준으로 하여, 누진세율구조를 취하고 있으며, 자진신고납부제도를 채택하고 있습니다. 

 

양도소득세

간단히 말하자면 처음 부동산을 산 가격과 나중에 판 가격의 차이에 부과되는 세금입니다. 

 

토지, 건물 등의 재산을 양도하여 얻은 양도 차익에 대하여 부과하는 조세로서 1967년 부동산 투기억제세였으나 

1974년 소득세법상의 양도소득세로 흡수되었습니다. 

양도소득세의 양도 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의합니다. 

따라서 토지는 개별 공시지가, 건물은 지방세 과세시가 표준액에 의하게 됩니다. 

 

다만, 지정지역의 경우는 국세청장이 정한 기준시가에 의합니다. 

그러나 납세자가 실지거래가액으로 신고하거나 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서를 작성하는 등 

부정한 방법으로 부동산을 취득하거나 양도할 때, 미등기 양도하거나 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도할 때 등 

예외적인 경우에는 실지거래가액으로 합니다. 

 

과세방식은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 공제한 양도 차익에서

장기보유 특별공제액과 양도소득기본공제액을 공제한 금액에 소정의 세율을 곱해 세액을 산출하게 됩니다. 

양도소득세는 부동산 투기억제의 수단으로 제정된 것이므로 

부동산 경기변동에 따라 신축성 있게 운영되고 있습니다. 

 

보유세(재산세, 종합부동산세)

부동산을 사고팔 때 뿐 아니라 소유하고 있을 때에도 세금이 부과됩니다. 

 

흔히 보유세라고 칭하는 재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 소유자에게 1년 치 세금을 과세합니다. 

따라서 팔 때는 6월 1일 전, 살 때는 6월 2일부터 사야 재산세와 종합부동산세를 절세할 수 있습니다. 

 

[재산세 과세표준]

주택 : 개별주택가격 or 공동주택가격 X 60%

토지 : 개별공시지가 X 70%

건축물 : 시가표준액 X 70%

 

[주택의 재산세 세율] 

위의 과세표준 계산 후, 세율이 곱해져서 세금이 부과됩니다. 

예를 들어, 5억원5억 원 아파트의 재산세는 5억 원 X 60% X 0.25%(세율) - 18만 원(누진공제) = 57만 원입니다. 

 

실제 고지서에는 지방교육세, 재산세 도시지역분, 지역자원시설세 등이 추가되어 

재산세의 약 2~3배에 달하는 금액이 고지됩니다. 

 

[종합부동산세]

종합부동산세도 재산세와 같이 매년 6월 1일 현재 국내에 주택과 토지를 보유한 사람에게 과세됩니다. 

단, 주택 공시가격 합계액이 6억 원(1세대 1 주택자는 9억 원)을 넘어야 과세가 됩니다. 

 

[종합부동산세 계산]

(주택공시가격 합계액 - 6억 원) X 공정시장가액 비율(90%) X 세율 - 세액공제 

*2020년 공정시장가액 비율은 90%이나 2021년에는 95%, 2022년에는 100%로 인상 예정임

 

정부는 2019년 추가로 내놓은 12.16 대책에서 종합부동산세를 더욱 인상하는 개정안을 발표하였습니다. 

최소 0.1%에서 최대 0.8% 세율이 인상되는 내용입니다. 

따라서 개정안이 통과되면 1주택자는 최고 3%, 다주택자는 최고 4%의 세율이 적용됩니다. 

현재는 개정안이 국회 법안 통과가 불투명한 상태이므로 

종합부동산세 과세 기준일인 6월 1일 이전에 법안이 통과되지 못할 시, 올해 종합부동산세에는 적용되지 않습니다. 

 

종합소득세, 법인세

- 종합소득세 : 소득 규모에 따라 6%~38% 누진세율 적용에 따라서 소득분산을 통한 절세 효과가 큽니다. 

- 법인세 : 개인이 내는 종합소득세와 같은 법인이 내는 세금 

 

월세를 받는 경우와 같이 부동산 임대를 통해 얻는 소득에 대한 임대소득세를 내야 합니다. 

임대소득세는 종합소득세의 한 분야로 근로소득, 사업소득 등 다른 모든 소득을 임대소득과 합친 후 계산합니다. 

 

증여세, 상속세

부동산 명의를 넘길 때 내는 세금으로 합당한 대가를 받지 않고 부동산 등의 자산을 다른 사람에게 넘길 때는 

증여세를 내고, 사망으로 인한 상속일 경우에는 상속세를 내게 됩니다. 

 

 

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머리 아픈 세금들의 종류가 참 많이도 있죠? 

제가 포스팅하면서도 머리가 아프네요;; 대체 무슨 내야 할 세금들이 이렇게도 많은지,,

부동산으로 돈을 벌고 싶어도 너무 부담되는 세금들 때문에 벌 수나 있을지 모르겠네요. 

이런저런 사유로 계속해서 개정되는 부동산 관련 법안들을 살펴보자면 

국민들의 개인 이득을 막으려고만 하는 정부의 수단 같은 느낌이 들기도 합니다. 

 

단지 부동산 투자뿐 아니라 가족들과의 편안한 보금자리 마련을 위해서라도

이런 세금 관련 단어들과 세법을 알고 있다면 많은 도움이 되리라 생각합니다.