다양한 부동산 세금 절세방법[취득세/양도세/과세표준]

안녕하세요, 

 

부동산에 관련한 너무 많은 종류의 세금들이 있는데요,

복잡하고 머리 아픈 단어들이 참 많이 있죠. 

물론 세무서에 맡기면 간단하게 해결할 일들이지만 스스로도 알고 있으면 분명 도움이 되리라 생각합니다. 

종류도 많고, 내야 할 세금들도 너무나 많은 부동산 시장에서

세금을 아끼기 위한 절세 팁 한 번 알아볼까요?

 

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1. 항상 세금부터 고려한다 

부동산을 사기 전에 먼저 세금부터 따져봐야 합니다. 

새로 사면 세금을 얼마나 더 내야 하는지, 중과되지는 않는지 절세법은 없는지 등 

미리 세후 수익률을 가늠해 보고 매매를 결정해야 합니다. 

 

2. 1세대 1 주택 비과세 요건을 갖춘다 

1세대 1주택 비과세 혜택을 받으면 양도소득세를 한 푼도 내지 않아도 됩니다.

집이 있다면 반드시 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추도록 준비하는 것이 좋습니다. 

양도 순서 등 절세법에 따라 비과세를 받을 수 있는 방법이 있답니다. 

 

3. 단독/공동 명의 중 유리한 방법을 택한다

단독명의 혹은 공동 명의인지에 따라 양도소득세와 종합부동산세, 종합소득세가 다릅니다. 

부동산을 사기 전에는 누구 명의로 사는 것이 유리한지를 사전에 점검해 보는 것이 유리합니다. 

 

4. 경비 영수증을 놓치지 말고 챙긴다 

양도소득세를 계산할 때 취득세, 중개수수료, 국민주택 채권 매각 손실, 보일러 교체비,

방 또는 베란다 확장 공사비, 바닥 시공비 등은 필요 경비로 빼주기 마련입니다. 

그런데 지출 증빙이 없어져서 인정을 받지 못하는 경우가 많습니다. 

필요 경비 증빙 자료는 꼼꼼히 챙겨두는 습관이 필요합니다. 

 

5. 매매 계획은 연초부터 세운다 

올해 안에 부동산을 팔거나 증여할 생각이라면 연초부터 계획을 세우는 것이 좋습니다. 

보유세인 재산세나 종합 부동산세의 기준일이 6월 1일이기 때문입니다. 

5월 말까지 팔면 그 해 재산세나 종합부동산세는 납세 의무가 없으므로 내지 않아도 됩니다. 

 

6. 손실 부동산과 이익 부동산은 같은 해에 처분한다

양도소득세는 그 해에 여러 부동산을 팔아서 생긴 이익(양도차익)과 손해(양도차손)를 모두 합산해서 계산하므로,

이익을 본 부동산과 양도손실이 난 부동산을 같은 해에 팔면 양도소득세를 줄일 수 있습니다. 

 

7. 보유 부동산을 다각도로 검토한다 

리스트에 모든 주택 및 부동산을 적은 다음, 각각의 취득 원인 및 취득 시기, 양도 원인, 양도 시기, 양도 차익 등을 

종합적으로 고려해야 최상의 절세 방안을 찾을 수 있습니다. 

 

8. 세제 혜택 여부를 꼼꼼하게 체크한다 

주택 수에서 제외되는 주택이 있는지, 중과 배제 주택이 있는지, 상속 또는 증여로 받은 주택이 있는지, 

조세 특례 제한법상 감면 주택이 있는지를 체크해야 합니다. 

이에 따라 양도 순서를 정하면 수천만 원에서 수억 원까지 아낄 수가 있습니다. 

 

9. 양도차익 작은 부동산부터 판다 

2주택일 경우와 3 주택 이상일 경우, 다주택자 중과 세율이 따르게 됩니다.

만약 조정대상지역에 아파트가 3 채라면 양도차익이 가장 작은 것부터 팔고, 양도차익이 중간인 아파트를 팔고, 

양도차익이 가장 큰 아파트는 마지막에 1세대 1 주택 비과세 요건을 갖춰 팔아야 비과세를 받습니다. 

다주택자는 주택을 어떤 순서로 파는지에 따라 세금 차이가 매우 크다는 것을 기억해야 합니다. 

 

10. 양도차익이 크다면 자녀 증여를 고려한다 

자녀에게 증여 의사가 있다면 양도차익이 큰 부동산은 양도하는 것보다는 증여하는 것이 절세 효과가 큽니다. 

남에게 팔아서 내는 양도소득세보다 자녀에게 증여하고 내는 증여세가 더 작을 수도 있습니다. 

 

11. 증여는 공시 가격 고시일 전에 한다 

아파트는 증여할 때 매매 사례 가액을 기준으로 세금을 내지만,

단독주택이나 상가, 토지는 공시 가격으로 신고할 수 있습니다.

공시 가격은 매년 상승하는 추세이므로 증여할 계획이 있다면 공시 가격 고시전에 하는 것이 

증여세와 취득세를 아낄 수 있습니다. 

 

12. 배우자 증여 부동산, 증여 5년 후에 판다 

양도차익을 줄이는 방법 중 하나가 취득가액을 높이는 방법입니다. 

예를 들어 3억원에 산 아파트를 6억 원일 때 배우자에게 증여하면, 나중에 배우자가 팔 때 

취득가액이 증여시의 6억 원이 되고 양도차익이 그만큼 줄어들어 양도소득세를 아낄 수 있습니다. 

다만 증여일로부터 5년안에 팔면 배우자가 원래 산 가격으로 양도소득세를 계산하니 주의해야 합니다. 

 

13. 부담부증여, 득실을 잘 따져본다 

*부담부증여 : 채무를 부담할 것을 조건으로 하는 증여계약 

자녀에게 부담부증여를 하면 인수받은 전세보증금이나 대출금에는 증여세가 과세되지 않아 

자녀의 증여세 부담이 줄어들게 됩니다. 

하지만 대출금이나 보증금은 유상으로 양도한 것으로 보기 때문에,

증여자인 부모에게 양도소득세가 과세됩니다. 

즉, 부담부증여로 증여세를 아낄 수 있지만 양도소득세를 더 낼 수도 있기 때문에 득실을 잘 따져봐야 합니다. 

 

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물론 이 외에도 많은 방법들이 존재하고, 말씀드렸다시피 세무사에게 맡기면 좋겠지만 

건당 수수료를 내야 하기에 부담이 클 수도 있습니다. 

평소에 세법에 관심을 갖고 간단한 절세 정도는 본인이 처리할 수 있다면 

세금을 절약할 수 있는 방법이 되겠죠?

 

 

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