계약이 끝났는데 상가 세입자가 가게를 안 빼준다?

안녕하세요,

 

임대차 계약이 끝났음에도 

임차인이 상가를 비워주지 않으면 

임대인은 난감할 수밖에 없죠.

특히 새로운 임차인과 이미 임대차 계약을 체결했거나

상가 인도를 조건으로 상가 매매 계약을 체결한 경우라면

더욱 그렇습니다.

임대차 계약이 끝났는데 임대인이 보증금을

반환해주지 않은 경우에도 마찬가지입니다.

 

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이런 경우라면 결국 소송으로 해결할 수밖에 없습니다.

이때 소송 제기부터 판결까지는 

적어도 6개월 이상이 소요됩니다.

판결이 나더라도 상대방이 항소하거나 

강경하게 의무 이행을 거부할 경우에는 

강제 집행조차 여의치 않을 수도 있습니다.

 

이런 상황을 사전에 피하려면 어떻게 해야 할까요?

우선 임대차 계약을 체결할 때부터 

계약 해지 사유나 계약 종료 시

임대인에게는 보증금 반환 의무가 있고

임차인에게는 상가 인도의무가 있다는 점 등을

구체적으로 명시하는 것이 좋습니다.

 

 

계약 종료 시 당사자가

임대차 계약에 따른 의무를 이행하지 않을 경우

일정 금액을 손해 배상하기로 정해두는 것도 필요합니다.

예를 들어 '임차인은 계약 종료 시 임대인에게

상가를 원상회복하여 인도하고,

이와 동시에 임대인은 임차인에게 보증금을 반환하며,

당사자 일방이 그에 따른 의무를 이행하지 않을 때에는

그 지연 일수 1일당 위약금을 10만 원으로 한다'

는 식으로 정할 수 있습니다.

 이때 손해배상금을 너무 높게 정해두면 

공서양속에 반하여 무효가 될 수 있으므로

주의해야 합니다.

 

가장 좋은 방법은 제소 전 화해 결정을 

미리 받아두는 것입니다.

임대차 계약을 체결하면서 제소 전 화해 결정을 받아두면

당사자 일방이 그에 따른 의무를 이행하지 않을 경우

곧바로 강제집행이 가능합니다.

즉 소송에 소요되는 기간을 단축할 수 있습니다.

제소 전 화해 결정의 내용은 임대차 보호법 등

강행규정에 위배되어서는 안 되고,

판결문과 같은 효력이 있으므로

신중하게 정할 필요가 있습니다.

 

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간혹 '임대인이 상가 매도 시 임차인은 

임대인에게 상가를 인도하기로 한다'

는 내용이 포함되는 경우가 있는데

이 경우에는 상가 임대차 보호법상

계약 갱신 요구에 관한 규정에 위배된다는 이유로

그 조항의 무효를 다툴 수는 있겠지만

판결과 같은 효력이 부여된 이상

쉽지는 않습니다.