부동산 공시가격 개념 총정리

안녕하세요,

 

지난 3월 23일 정부가 공동주택 공시 가격을 발표했습니다.

지난해보다 17.22% 증가하며

두 자릿수 증가율을 보였습니다.

벌써부터 보유세 부담에 대한 우려가 나오는 상황인데,

대체 이 공시 가격이라는 것의 정확한 개념은 무엇일까요?

알아두면 좋을 상식, 함께 알아보시죠.

 

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공시 가격과 친해지려면 일단 공시에 쓰이는 

단어에 익숙해져야 합니다.

부동산 공시 가격은 크게 땅, 집 두 종류도 나뉩니다.

땅은 한자로 땅지자를 써서 '공시지가'라고 합니다.

집은 주택 유형에 따라 'ㅇㅇ주택 공시 가격'이라 부릅니다.

단독주택이라면 '단독주택 공시 가격', 

아파트라면 '공동주택 공시 가격'이라고 표기합니다.

 

표에 등장하는 '표준', '개별'의 의미를 살펴 볼까요?

 이 두 단어는 공시 가격 산정 절차와 관련이 있습니다.

전국의 모든 땅과 집의 공시 가격을 

정부(한국 부동산원)에서 일일이 산정하기는 쉽지 않습니다.

그래서 정부는 대표 샘플이 될만한 곳들을 뽑아서

공시 가격을 산정하게 됩니다.

 

그러면 이를 기준으로 각 지방자치단체에서 

나머지 땅과 주택 공시 가격을 계산하게 됩니다.

정부가 발표하는 샘플에는 '표준'이, 

이를 토대로 지자체가 산정하는 공시 가격에는

'개별'이 붙습니다.

단, 아파트는 모두 정부에서 공시 가격을 산정합니다.

 

마지막으로 알아둘 점은

공시 가격은 한 번에 결정되지 않는다는 겁니다.

표준, 개별 공시 가격을 발표할 때마다

소유자들의 의견을 수렴해 결과에 반영한 뒤

최종 확정되는 구조로, 이번에 발표된 공동주택 공시 가격도

6월에나 최종 결과가 나옵니다.

 

가격은 종합부동산세 등 보유세,

상속세 등 세금을 부과하는 기준으로 활용됩니다.

뿐만 아니라 기초노령연금 수급대상자 등의 판단 기준이 되고

건강보험료 산정 기초 자료로 사용됩니다.

즉 공시 가격이 오르면 세금 부담이 커지고,

떨어지면 세부담도 줄어드는 겁니다.

그렇다면 부동산세를 조절하는 두 가지

정책 수단은 무엇일까요? 

 

다들 아시다시피 공시 가격은 시세와는 다릅니다.

두 가격이 일치할 필요는 없지만,

너무 차이가 크다면 문제가 있겠죠.

수년 전까지만 해도 시세 대비 공시 가격이

50~70% 수준에 불과해 이를 높여야 한다는 지적이 일었고,

정부는 시세 대비 공시 가격 비율 90%를 목표로

해마다 공시 가격을 빠르게 올렸습니다

여기서 시세 대비 공시 가격 비율이

바로 뉴스에 자주 등장하는 '공시 가격 현실화율'입니다.

이번에 발표된 공동주택 공시 가격의 현실화율은 71.5%,

전국 아파트 시세 대비 공시 가격이 71.5%란 의미입니다.

집값은 그대로라도 현실화율을 낮추면

세부담이 줄어들 것입니다.

 

또 한 가지 부동산 세금을 조절하는 수단은 

'공정시장가액비율'입니다.

공시 가격에 공정시장가액비율을 곱한 값이

바로 '과세 표준'입니다.

공시 가격 6억 원짜리 아파트의 재산세 과세표준은 

6억 원이 아니라,

공정시장가액비율 60%를 곱한 3억 6000만 원입니다.

즉 공시 가격이 올라도 공정시장가액비율을 낮춘다면

세금에 감경 효과가 발생합니다.

올해 재산세 공정시장가액비율은 60%, 

종부세는 100%입니다.

새로운 윤 정부는 이를 각각 40%, 60%로 낮추는 방안을

검토하는 것으로 알려졌습니다.

 

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1가구 1 주택자에 대해서는 지난해 공시 가격을 적용해

세부담을 완화한다는 내용이 나오긴 했지만

강력한 한방은 아직 나오지 않았습니다.

올해 9월 재산세 고지서가 집집마다 날아가기 전까지

공시 가격과 공정시장가액비율은 계속해서

뜨거운 논쟁의 대상이 될 듯 보입니다.