서울 신규 전세 보증금, 갱신보다 1억 5천만원 높다

안녕하세요,

 

전월세 신고제가 도입된 후

이달 말이면 딱 1년이 되는 가운데

지난해 6월부터 올해 3월까지 신고된

서울 아파트 전월세 계약 가운데

전세 재계약 거래의 계약갱신청구권 사용 비중이 

월세 거래에 비해 20% 포인트 가량 높았던 것으로

나타났습니다.

 

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이 기간에 신규 전세 계약을 맺은 임차인들은

갱신 계약을 하는 사람보다 

평균 1억 5천여만 원 높은 보증금을 

부담한 것으로 조사되었습니다.

 

2020년 7월 말 계약갱신청구권과 전월세 상한제,

지난해 6월 초 전월세 신고제 등 임대차 3 법이 도입된 후

전세 시장에 이중, 삼중의 가격이 생기며 벌어진 현상입니다.

 

지난해 6월 1일부터 올해 3월 말까지 신고된

서울 아파트 전월세 계약 18만 3천103건을 분석해보면,

전체 전월세 거래 건수 중 갱신 계약으로 신고된 건수는

4만 9천528건으로,

이 가운데 갱신권을 사용해 임대료가 5% 이내로 제한된 경우는

3만 731건으로 전체의 68.1%에 달했습니다.

 

갱신권을 사용한 비중은 월세보다 

전세가 월등히 높았습니다.

 

전세 재계약 3만 7천824건 가운데 

갱신권을 쓴 경우는 2만 7천468건으로 72.6% 였습니다.

월세 재계약 1만 1천7094건 중 

갱신권을 사용한 경우가 53.5%인 것과 비교해

전세가 19.1% 포인트 높은 것입니다.

 

계약갱신청구권, 전월세 상한제 등 

임대차 2 법 시행 이후 전셋값이 급등하면서

월세보다는 보증금이 큰 전세 계약에서 

갱신권의 사용 비중이 높았다고 분석할 수 있습니다.

 

조사 기간 내 전세 거래 중 

동일 주택형 간의 전세 계약이 1건이라도 있었던

1만 6천664건 가운데 갱신 또는 신규 계약이

모두 확인된 경우는 6천781건이었습니다.

 

이 중 신규 계약의 평균 보증금은 6억 7천321만 원,

갱신계약의 보증금은 5억 1천861만 원으로 

신규와 갱신 계약의 보증금 격차가

평균 1억 5천461만 원 벌어졌습니다. 

 

해당 기간 내에 전월세 계약을 체결한 세입자 가운데

신규 계약자가 갱신 계약자보다 

평균 1억 5천만 원 이상의 보증금을 더 부담한 것입니다.

반대로 갱신권을 쓴 세입자는 신규로 전세를 얻은 사람보다

1억 5천만 원 낮은 금액에 2년을 더 거주할 수 있었습니다.

 

갱신 계약과 신규 계약 보증금의 격차는 

강남권의 중대형 고가 아파트일수록 더 크게 벌어졌습니다.

 

전문가들은 계약갱신청구권 도입 2년이 되는 

올해 7월 말부터 갱신권이 소진된 신규 계약 물건이 나오면서

임차인의 보증금과 임대료 부담은 

더 커질 것으로 예측하고 우려하고 있습니다.

 

갱신권 적용 시 5%로 인상률이 제한되지만

신규 계약은 시세 수준으로 전셋값을 올릴 수 있기 때문입니다.

특히 2020년 7월 말

계약갱신청구권과 전월세 상한제가 시행된 이후

전셋값이 급등한 터라 2년 전 전세 가격과 비교하면

임대료 부담은 훨씬 더 클 전망입니다.

 

한국 부동산원 조사 기준으로 

올해 3월 서울 아파트의 평균 전셋값은 

6억 3천294만 2천 원.

임대차 2 법 시행 전인 2020년 7월 말

평균 4억 6천458만 1천 원 대비 

36.2% 상승했습니다.

2년 전 3월의 전셋값과 비교하면 평균 37.6% 올랐습니다.

 

이 중 강남구는 평균 전세가가 3월 기준으로 

11억 6천751만 5천 원,

2020년 7월에 비해 48.7%나 뛰어올랐습니다.

 

임대차 3 법 강행에 따른 전셋값 급등으로

서울 아파트 임차인이 2년 전보다 수천만 원부터

많게는 3억~4억 원 이상 오른 전셋값을

부담해야 하는 것입니다.

경기 지역의 전셋값 상승폭은

서울보다 더 가파릅니다.

 

현재 전세 시장의 불안 조짐은 없지만

앞으로 갱신권이 소진된 전세가 신규로 나오고,

집주인들이 4년 계약을 염두에 둔 채 

4년 치 전셋값을 한꺼번에 올리게 된다면

예상보다 전셋값 상승폭은 더 커질 가능성도 있습니다.

 

이에 따라 새 정부는 임대차 3 법 손질을 검토 중입니다.

 

원희룡 국토교통부 장관 후보자는 임대차 3 법에 관련해

폐지에 가까운 근본적인 개선이 필요하다는 생각을 갖고 있으며

국회 국토교통위원회에 TF를 만들어

여야가 충분히 논의해 심도 있는 방안을 내놓겠다고 밝혔습니다.

 

다만 국회 다수당인 더불어민주당의 입장을 고려할 때

큰 폭의 개선은 쉽지 않을 것으로 전문가들은 예측합니다.

 

정부는 현재 당장 법 개정이 쉽지 않다는 점을 고려해

임대 기간을 4년 이상 장기 계약하는 등의

'착한 임대인'에게 인센티브를 주고,

민간 임대주택 건설을 확대하며

소형 아파트 주택임대사업자 제도를 부활하는 등의

보완 방안을 논의 중입니다. 

 

또한 이달 말로 계도 기간이 끝나는 전월세 신고제와 관련,

계도 기간을 연장하는 방안 등을 검토하는 것으로 알려집니다.

 

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내 집을 내 집이라 부르지 못하고,

시장 논리를 무시한 제도를 밀어붙이더니

결국 이런 부작용들이 나오게 될 줄 진작 알았죠.

 

눌려 있던 것들이 한꺼번에 폭발하면,

얼마나 무서운 힘을 보이게 되는지

우리는 이제 곧 깨닫게 될 듯합니다.