배보다 배꼽이 더 큰 50년 만기 주택담보대출

안녕하세요,

 

그동안 꽉 막혔던 주택담보대출 환경이 

개선되고 있는 분위기입니다.

은행들이 대출 만기를 늘리는 식으로

총부채 원리금 상환비율(DSR) 규제를 우회하고,

새 정부가 주택담보대출비율(LTV) 기준 완화를 공언했죠.

연 소득이 5000만 원인 직장인도 첫 집이라면

3억 7000만 원 넘게 대출을 받을 수 있게 될 전망입니다.

다만 만기가 40~50년인 초장기 주택담보대출은

이자액이 원금에 육박하거나 

심지어 원금을 상회하는 경우도 있기에 주의가 요구됩니다.

 

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현재 연 소득이 5000만 원이고,

금리 4.5%짜리 1000만 원 한도 마이너스통장을 갖고 있으며,

처음 집을 사는 직장인이라면

최대 3억 5000만 원까지 대출이 가능합니다.

주택담보대출 금리는 4%이고, 

30년간 원리금 균등 분할 상환한다는 조건하에서

DSR는 39.85%로 상한 40%에 근접합니다.

 

이때 만기가 50년으로 늘어나면 주택담보대출 한도는

3억 7500만 원(DSR 39.61%)으로 7천만 원 증가합니다.

만기가 길어지며 연 원리금이 낮아지는 효과 덕분입니다.

현행 DSR규제는 연 원리금이 연 소득의 40%를

넘지 않도록 규정하고 있습니다. 

LTV 상한이 80%로 완화되면 투기지역과 투기과열지구에서

6억 원짜리 주택을 담보로도 이 대출이 가능합니다. 

기존에 LTV가 60% 일 때는 

3억 6000만 원까지로 대출이 제한되었습니다.

 

만기를 늘리면 당장 대출받을 수 있는 한도가 늘지만

대출액이 커지고 이자를 내는 기간도 길어지며

총이자 부담도 늘어나는 점은 유의해야 합니다.

금리 4%, 30년 만기로 3억 500만 원을 대출받을 때는

총이자액이 약 2억 1900만 원으로 원금의 71% 수준이지만,

금리 4%, 50년 만기로 3억 7500만 원을 대출받으면

총이자액이 4억 9200만 원으로 원금의 130%에 달하게 됩니다.

배보다 배꼽이 더 큰 셈입니다.

 

양도차익을 합해 중간에 상환하는 방법도 있지만

이는 부동산 가격의 지속적 상승을 전제로 합니다.

집값이 빠르게 올라 10년 납부하고 즉시 상환한다고 해도

그간 납부해야 하는 이자액만 약 1억 4400만 원으로

원금의 40%에 달하게 됩니다.

6억 원짜리 아파트를 기준으로 집값이 20% 이상 뛰어야 

손해를 보지 않는 수준입니다.

한도를 늘리지 않고 만기만 늘려

현재 현금 유동성을 확보하는 용도로 활용할 수도 있습니다.

 

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대출은 어떤 방식으로 전략을 세우냐에 따라서

조금이라도 더 이자액을 아낄 수도, 

또는 이자액이 늘어나더라도 

당장 현금이 필요한 사람들에게 유용할 수 있습니다.

 

다만, 전략을 제대로 세우지 못했거나

또는 무리해서 대출을 하게 되는 경우에는

원금과 이자, 그리고 어쩌면 확보하고 있던 자산까지도

피해를 입게 되는 경우가 발생할 수 있습니다.

 

대출에 반드시 명확한 미래 방안과

보수적인 방식을 택해야 하는 이유입니다.