청약이 먼저일까, 혼인 신고가 먼저일까?

안녕하세요,

 

아파트 청약을 생각하는 예비부부들이 많을 텐데요

과연 청약을 위해서 혼인신고를 먼저 해야 할지,

아니면 늦춰서 해야 할지 생각이 많아지곤 합니다.

 

---

 

집을 장만할 때 결혼 관련한 고민은

보통 대출 걱정에서부터 시작됩니다.

보금자리 대출이나 디딤돌 대출을 받을 때 

소득기준이 이 정도 수준인데 

나 혼자의 소득은 이만큼이라서 가능했지만,

결혼을 하게 되면 두 사람 소득이 합쳐지기 때문에

기준을 넘어버릴 가능성도 있죠.

그래서 아예 혼인신고를 늦게 하는 것이

대출을 받을 때는 유리하다고들 말합니다.

 

 

그렇다면 과연 청약에서는 

결혼을 늦게 하는 것이 유리할까요?

아니면 빨리하는 것이 유리할까요?

 

청약은 크게 공공분양과 민간분양 두 가지가 있습니다.

각각 특별공급과 일반공급이 있고

특별공급에는 보편적인 것이 

신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급이죠.

 

공공의 신혼 특공과 민간의 신혼 특공에서 

가장 큰 차이점은 무엇일까요?

바로 결혼 여부입니다.

결혼을 하지 않아도 신혼 특공이 된다?

예, 하지만 공공에서만 가능합니다.

민간에서는 무조건 결혼을 했어야 특공 자격이 주어집니다.

 

예비 신혼이라는 것은 결국 결혼은 해야 합니다.

아파트만 먹고 도망가면 안 되기 때문입니다.

당첨된 아파트에 입주하기 전까지

혼인관계 증명서를 제출해야 합니다.

 

그리고 혹시 중간에 부부의 대상자가 바뀐다면?

자격이 취소됩니다.

처음에 청약할 때 

예비 신혼인데 이 사람과 결혼할 거다,

이러면서 소득기준이나 자산을 합산해서 계산했기 때문이죠.

 

공공 신혼 특공의 당첨자 선정은 이렇습니다.

일단 소득을 기준으로 우선공급과 잔여 공급으로 나눕니다.

그리고 유형별로 거주지역에 대한 

배정 물량이 따로 있습니다.

이 안에서 경쟁이 발생하면 1순위와 2순위를 나누는데

1순위는 자녀가 있는 부부,

그리고 그 안에서도 영유아가 있는 부부가 우선입니다.

예비 신혼은 아예 2순위로 갑니다.

 

사실 요즘 청약시장 분위기에서는

2순위까지 기회가 잘 가지도 않지만 

어쨌거나 순위 안에서 경쟁이 발생한다면 

신혼 특공만의 별도 가점을 따지게 됩니다.

소득, 자녀수, 거주기간, 통장 납입 횟수, 그리고 

혼인기간이나 자녀의 나이 이런 것들이죠.

예비 신혼이면 혼인기간이나 자녀 관련된 점수가 있을 수 없겠죠.

 

그러니 결혼을 하지 않아도 청약할 수 있다고는 해도

당첨된다고는 할 수 없다 이겁니다. 

물론 지역에 따라서는 무혈입성도 가능할 수 있습니다.

참고로 청약에서는 아이가 많은 집이 최고죠.

 

이제 민간분양의 신혼 특공을 살펴보자면,

민간은 무조건 예외 없이 결혼부터 해야 합니다.

그리고 경쟁이 발생하면 아이 있는 집이 1순위,

1순위가 많으면 추첨 이런 식입니다.

 

신혼 특공과 생애최초 특공 사이에서 고민하는 분이 있다면,

일단 공공의 생애최초는 결혼을 해야 자격이 주어지고,

민간의 생애최초는 결혼을 하지 않아도 괜찮습니다.

그렇지만 전용면적 60㎡ 이하만 가능합니다.

만약에 전용 84㎡를 하고 싶다면

결혼을 한 상태여야 하는 것이죠.

 

결혼 약속은 했는데 아직 혼인신고를 안 했다면?

공공분양의 신혼 특공에 예비 신혼으로 넣거나

민간분양의 생애최초 소형 면적대에 각자 넣을 수 있죠.

 

그런데 만약 혼인신고를 이미 했다면?

할 수 있는 게 많아집니다.

공공의 신혼, 생애최초,

민간의 신혼, 생애최초.

여기서 신혼이냐 생애최초냐의 선택의 기준은

아이가 있냐 없냐의 경쟁력을 생각해볼 수 있겠습니다.

 

공공분양의 일반공급은 통장 불입액 순서입니다.

그렇기 때문에 신혼을 언급하는 분들의 나이대에서는

승산이 아주 높다고 할 수는 없습니다.

물론 이건 지역별 편차가 클 수 있겠지만,

젓어도 서울이나 수도권 인기 지역에서는 말이죠.

 

민간의 일반공급은 어떨까요?

민간에서 서울과 같은 투기과열지구의

전용 85㎡ 이하는 가점제입니다.

결혼을 하면 싱글보다 가점은 올라갑니다.

그렇지만 30대 가장의 가점 맥시멈이 48점밖에 되지 않습니다.

아이를 한 명 키우는 부부녀 15점,

청약통장 가입기간 최대 17점,

무주택기간은 만 39세에 16점이 되니

만약 아이까지 없으면 5점 깎여서 43점이 되겠죠.

 

이렇게만 보면 무조건 혼인신고를 먼저 하는 것이 

유리한 듯 보입니다.

그렇지만 이게 세금을 생각하면 또 얘기가 다릅니다.

예를 들어 와이프 될 사람이 이미 집이 있는데,

내가 1인 가구 생애최초로 당첨이 되었다면?

또는 미혼인 상태에서 각각 아파트에 당첨되었다면?

 

상황은 다르지만 결국 1가구 2 주택이 되는 겁니다.

집을 팔 때 1가구 1 주택만 해주는 비과세가 날아가는 거죠.

물론 이럴 땐 혼인 합가 주택이란 규정이 있습니다.

각자 집을 가진 두 사람이 결혼해서 하나가 되었다,

그렇게 2 주택이 되면 

5년 안에 나머지 집 한 채를 팔아도 비과세를 해주겠다.

양도세를 중과하지 않겠다는 규정입니다.

분명 2 주택이지만 두 채 모두 비과세가 가능해지는 거죠.

 

---

 

중요한 것은 아파트 청약이라는 이유 때문에

결혼에 대한 의사결정을 굳이

지금 하자, 나중에 하자 결정하지 말자는 겁니다.

청약이야 생애주기에 맞춰서 해도 충분합니다.

 

시장이라는 것은 

오르내림이 분명하고,

우리는 집을 어떤 형태로 사게 될지도 아직 모릅니다.

청약이 불가능해져서 결국 매매로 살 수도 있고,

그때는 또 다른 방식을 따져봐야겠죠.