주택 마련 나만 못하는 것일까?

안녕하세요,

 

부동산 시장이 소강상태를 보이면서

일부 급매 사례가 나오고는 있지만,

대다수의 무주택자들에게 시장 진입의 장벽은

여전히 높기만 합니다.

아파트 가격이 실제로 떨어지고 있는 게 

정말 맞느냐는 의심의 눈초리도 상당수입니다.

 

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KB부동산에 따르면,

작년 12월 기준 전국 주택구매력지수는 80.9로

통계를 작성한 2008년 12월 이후 

가장 낮았습니다.

주택구매력지수는 중간 정도 소득의 가구가

금융기관의 대출을 받아 중간값 정도의 집을 산다고 가정할 때

대출 원리금을 갚을 수 있는 능력을 나타낸 것입니다.

집값 외에 가구 평균 소득, 대출 금리 등이 반영됩니다.

지수가 100보다 작을수록 집을 살 수 있는 

여력이 작다는 뜻입니다.

소득보다 집값이 많이 오르고, 

금리가 올라 매달 갚아야 할 원리금이 늘어나면

지수가 하락하게 됩니다.

 

이 지수가 작년 12월 기준 전국 평균 80.9를 기록했고,

집값이 비싼 서울로 한정하자면

40.4에 불과한 역대 최저치를 나타냈습니다.

 

전국 주택구매력지수는 2015년 3월 최고점을 기록하는 등

꾸준히 100을 웃돌았습니다.

그러다 작년 3월 처음으로 100 아래로 떨어졌고,

시중 대출 금리가 본격적으로 오른 작년 9월 이후

대폭 하락했습니다.

지수 산정에 반영된 주택담보대출 금리는 

작년 12월 연 3.63%로 1년 전보다

1% 포인트 넘게 올랐습니다.

여기에 중산층 가구의 소득이 더디게 증가한 반면

지난해 집값이 급등한 점이 

큰 영향을 미친 것으로 판단됩니다.

 

중위 소득 가구가 대출을 끼고 살 수 있는 

주택 재고를 나타내는 '주택 구매 잠재력 지수'도

역대 최저치입니다.

작년 4분기 서울의 주택 구매 잠재력 지수는 3.5로 나타납니다.

서울에서 월 소득 501만 원인 가구가 살 수 있는 집이

하위 3.5%밖에 되지 않는다는 뜻입니다.

이 지수는 2015년 1분기 48.2로 가장 높았습니다.

7년 전만 해도 서울의 중산층 가구라면 

대출을 받아 살 수 있는 집이 전체 주택의 절반이었는데,

지금은 눈을 씻고 찾아야 겨우 보이는 수준이라는 겁니다.

 

마지막 희망인 청약마저 접근은 쉽지 않습니다.

주택도시 보증 공사에 따르면

작년 12월 서울 아파트 평균 분양가는

평당 3294만 3900원으로 

1년 전보다 16.5% 올랐습니다.

작년 서울 아파트 매매 가격지수 상승률의 두 배가 넘습니다.

 

전문가들은 분양가가 가파르게 오른 가장 큰 원인으로

지가와 건설원가 상승을 꼽습니다.

작년 서울 표준지 공시지가 상승률은 

전년 대비 11.41%에 이릅니다.

기본형 건축비 역시 작년 9월 기준 

평당 687만 9000원으로 1년 사이 6.2% 올랐습니다.

 

서울에서는 전용면적 84㎡ 이하 중소형 평형 분양가가 

대부분 9억 원을 초과합니다.

작년 분양했던 서초구 래미안 원 베일리는 

74㎡ 분양가가 15억~17억 원대였으며,

지난달 분양한 강북구 '북서울 자이 폴라리스'도

84㎡의 분양가가 9억 원을 넘었습니다. 

 

 

올해 최대어인 둔촌주공 재건축도 전용 59㎡ 분양가가

9억 원을 넘어설 것이란 전망이 나옵니다. 

둔촌주공의 토지분 분양가는 평당 약 2300만 원,

건축비는 평당 1469만 원 수준으로 예상됩니다.

그러면 총분양가는 평당 3700만 원이 넘게 됩니다.

25평형의 분양가가 9억 2500만 원 수준이 되는 겁니다.

분양가가 9억 원이 넘으면

개별적으로 중도금 대출을 받을 수 없습니다. 

현금 여력이 없는 사람은 당첨이 되어도

고민이 커질 수밖에 없습니다.

 

건설사가 자체 신용으로 중도금 대출을 알선할 수는 있지만

입주 때 이 금액을 갚아야 합니다.

여기에 입주 때 시세가 15억 원을 넘으면

담보대출이 불가해 최종 잔금을 치르는 데 

큰 어려움을 겪을 수도 있습니다.

게다가 분양가 상한제 아파트는 완공되자마자

의무 거주 기간이 있어서 전세를 줄 수도 없습니다.

사실상 분양대금을 100% 현금으로 조달할 수 있어야

분양을 받을 수 있다는 의미입니다.

서민은 당첨되어도 입주를 꿈꾸기 어려운 것입니다.

 

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이러다가는 정말 아파트 청약이라는 것이

현금 부자들의 전유물이 될 가능성도 있습니다.

청약은 무주택자들이 희망을 품을 수 있는 '기회'였건만,

어느 순간부터는 '기회를 잡아도 현실화할 수 있는가'를

고민하게 되었죠.

 

현 정부의 말처럼 '투기가 문제였다면'

투기는 원천 차단하면서

서민들의 내 집 마련의 창구는 열어줘야 하는 것이 아닌가

하는 생각을 하게 됩니다.

그런데 아직까지도 정말 집값 상승이

투기 때문이라는 생각이신가요?