2022년, 1기 신도시 재건축에 주목해보자

안녕하세요,

 

윤석열 정부는 부동산 정책에 있어서 

공급만큼은 이전 정부 대비 

파격적인 횡보를 진행할 가능성이 높습니다.

문재인 정부에서 이미 시행하고 있는

3기 신도시나 3080+ 공급 계획뿐 아니라

그 이상의 공급 대책이 추가될 것으로 전망됩니다.

추가적인 공급 대안으로 급부상하는 것이

1기 신도시 정비사업안입니다.

 

---

 

1기 신도시는 노태우 정부 시절 추진되고 완성되었습니다.

1980년대 전두환 정부의 서울 부동산 폭등은 심각했고,

집값 안정과 주택난 해결 목적으로 

서울 수요 분산을 위해 인근 경기도에 건설한 신도시가

1기 신도시입니다.

경기도 성남시의 분당신도시, 고양시의 일산신도시,

군포시의 산본신도시, 부천시의 중동신도시,

안양시의 평촌신도시 등 5개의 신도시가

바로 1기 신도시입니다.

 

1기 신도시 개발 계획은 1989년 발표되고 바로 착공,

1991년 분당신도시 시범마을 첫 입주를 시작으로

중동신도시 입주로 완료되었습니다.

그 효과는 대단했습니다.

1985년 69.8%였던 주택 보급률이 

1991년 첫해 74.2%로 올라갈 만큼 효과적이었습니다.

 

1기 신도시 입주로 1990년대 초중반의

부동산 시장은 안정되었습니다.

하지만 1997년 IMF 이후 건설사 부도 등

주택 경기가 좋지 않자 주택 공급이 크게 줄었고,

결국 2000년대 주택 부족 현상이 심화되면서

다시 가격이 폭등했습니다.

노무현 정부는 2기 신도시를 추진했고,

이명박 정부 때는 보금자리 주택을 대규모 공급했습니다.

 

2010년 전후 세계 금융위기 여파로

주택 산업이 위축되면서 한동안 공급은 크게 줄어들었고,

결국 문재인 정부에서는 가격 폭등 시장을 

다시금 맞이하게 되었습니다.

하지만 무슨 이유에서인지 문재인 정부 초기에

정책 결정자들은 주택 공급을 줄였고,

수요만 억제하다가 정권이 마무리되었습니다.

 

그래서 민주당 대통령 후보였던 이재명 후보조차

1 공약을 부동산 공약으로 전면 내세우게 되었고,

부동산 공약의 1순위로 공급 대책을 쏟아냈습니다.

 

윤석열 당선인은 취임 직후 특별법을 만들어

1기 신도시 정비사업을 적극 진행하겠다고 밝혔습니다.

분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 1기 신도시에서

최근 들어 재건축 기대감이 커지고 있습니다.

윤석열 캠프의 부동산 공급과 관련해

1기 신도기에 집중하게 된 것은 바로 용적률입니다.

평균 용적률이 169~226%에 불과하기 때문입니다.

 

현재 제도대로 300% 전후 용적률만 활용해도

100% 전후의 추가 공급이 가능하고,

토지 용도변경이나 종상향을 할 수 있다면

기존 29만 2000세대에

10만 가구 이상을 추가 공급할 수 있습니다.

 

분당 등 5개 신도시 아파트 단지는

대부분 준공 30년을 넘어섰거나 임박한 상황입니다.

하지만 문재인 정부에서 재건축 규제를 강화했습니다.

안전진단을 까다롭게 했고,

재건축 초과이익 환수제도나 분양가 상한제 등으로 인해

재건축 사업성을 급격하게 낮춰 

재건축 진행이 되지 않도록 했습니다.

공급 억제책만 내세웠던 것이죠.

 

윤석열 정부에서는 이러한 재건축 억제책을 풀고

공급으로 방향을 바꾸려 하고 있습니다.

하지만 기존 법률들을 개정하지 않으면

추진하기 어려운 측면들이 많기에

특별법으로 1기 신도시 재건축 사업을 촉진하고자 했습니다.

 

추가 용적률을 높여야 하는 이유는

1기 신도시의 경우 용적률은 낮으나 

소형 또는 초소형 단지들이 많아 

국민주택 규모 전후로 평형을 구성하기 위해서는

기존 세대의 면적을 넓혀야 하기 때문입니다.

기존 정비사업 법률로는

1기 신도시의 대규모 재건축이 어려울 수 있습니다. 

용적률을 500%까지 상승시키는 특별법이 필요한 이유입니다.

 

특별법에는 단순히 재건축뿐 아니라

신도시 내 교통환경 개선 및 

기반시설 확충에 대한 내용도 담겨 있다고 합니다.

단순히 세대수 증가 형태의 신도시 재건축의 경우

교통 악화, 기반시설 부족 등

여러 면에서 부작용이 발생할 수 있습니다.

 

---

 

수도권 주택 부족에 대한 해결책으로 공급 대책을 선택한 건

올바른 방향성이라고 판단됩니다.

그 공급 대책의 일환인 1기 신도시 특별법 재정도

합리적인 방향이라고 생각이 듭니다.

끊임없이 그린벨트를 풀어 새로운 도시를 만드는 것보다는

기존 개발 도시들을 활용한다는 차원에서 

바람직한 방법이라고 생각됩니다.

일본의 다마신도시처럼 버려지는 대형 도시가 발생하는 것을

사전에 막을 수 있다는 생각에서 입니다.

 

기존 도심의 부지들을 최대한 활용하고,

그럼에도 부족할 경우에는

새로운 신도시를 개발하는 정책이 필요합니다.

대한민국 수도권에는 30년 차가 된

재건축 연한의 대규모 정비사업 부지가 공급 가능하고

이를 효과적으로 개발만 하면 됩니다.

주택 문제를 해결하는 합리적인 방법은 

이러한 정책입니다.