서민들 혼란에 빠트린 임대차법, 어떻게 개정하게 될까?

 안녕하세요,

 

윤석열 제20대 대통령 당선인은 

주택 임대 시장 안정을 위해 문 정부에 도입한

임대차 3 법에 대해 전면 재검토에 나설 계획입니다.

지난 2020년 7월부터 계약갱신청구권과 전월세 상한제가 시행된 후

전월세 값 상승, 전세보증금 이중 가격 형성 등

각종 부작용이 드러나며 

임대차 시장이 왜곡되었다는 판단이 들었기 때문입니다.

여기에 집값 상승의 여파로 부유세 부담이 커진 집주인들이

전세를 월세로 전환하거나 월세 가격을 높이는 등

전세의 월세화, 조세 전가 등의 현상까지 나타났습니다.

 

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임대차 3 법은 '주택임대차 보호법' 개정안과

'부동산 거래 신고 등에 관한 법률' 개정안을 말합니다.

기존 2년의 임차 계약이 끝나면 1회에 한해 

추가 2년을 보장하는 '계약갱신청구권제'와 

임대료 증액의 상한선을 이전 계약의 5% 이내로 제한한

'전원세 상한제',

그리고 계약 당사자가 계약 30일 이내 관련 정보를

신고하도록 하는 '전월세 신고제'를 골자로 합니다. 

 

문제는 세입자 보호라는 입법 취지와 달리

임대차 3 법 도입으로 세입자들의 고통이 

오히려 가중되었다는 점입니다.

한국경제연구원이 발간한

'보유세 임상이 주택 임대료 상승에 미친 영향 분석'

보고서에 따르면,

최근 2년간 전월세 가격이 급격히 상승한 데는

임대차 3 법의 영향이 큰 것으로 나타났습니다.

 

보고서에 따르면 최근 2년간 주택 임대차 시장에서 

전세 가격 급등과 전세 물량 감소가 두드러졌습니다.

서울 지역 주택 전세 가격은 

2016년부터 2019년까지 3% 미만의 상승률을 보이며

비교적 안정적인 흐름을 유지해왔으나,

2020년 들어 두 자릿수 상승률을 기록한 후 

최근 2년간 23.8% 상승했습니다.

 

여기에 월세 비중이 빠르게 증가하는 

'전세의 월세화'가 가속화되면서 

서울 지역 월세 비중이 2년간 13.7% 증가하는 등 

주택 임대차 시장의 변동성이 크게 확대되었습니다.

KB부동산에 따르면 지난달 서울 아파트 전세 가격은 

6억 7257만 원으로 

임대차 3 법 시행 전인 2020년 2월보다 1.4배가량 올랐습니다.

2020년 6월 임대차법 시행 이후로는 

1년 7개월 동안 1억 8109만 원 올랐습니다.

 

한경연은 올해 주택 가격 급등으로 

주택 구매를 포기한 가구가 늘면서

전세 수요 확대로 이어질 가능성이 높으며

올 하반기 임대차 3 법 시행 2년을 맞아 

계약갱신청구권 행사로 전세 물량이 줄어들 것으로 전망했습니다.

전세 수요는 늘어나는 반면 공급이 줄면서

임대차 시장이 불안해질 수 있다는 것입니다.

 

전문가들은 이 때문에 임대차 3 법의 부분 개정이 필요하다면서도

시장 충격을 고려해 개정 시기와 보완 내용을

세밀하게 조정할 필요가 있다고 지적합니다.

윤 당성인 측도 임대차 3 법 폐지보다는

법 개정을 통한 제도 수정을 염두하고 있는 것으로 알려집니다.

 

이에 따라 4년으로 늘어난 갱신권을 

이전의 2년으로 되돌리는 방안이 거론됩니다.

현행 계약갱신청구권제는 세입자가 기존 2년 계약이 끝나면

1회에 한하여 추가 2년을 보장받을 수 있도록 하고 있는데

의무 기간을 예전의 2년으로 바꾼다는 것입니다.

또 기존 계약 기간 2년에다

전세보증금을 일정 수준 이하로 올리면서

추가 2년을 보장해주는 경우 집주인에게 

세제 혜택을 주는 인센티브도 검토되고 있습니다.

 

윤 당선인의 공약 자체가 기본적으로 

민간의 자율에 맡기자는 기조를 띄고 있으며,

현재의 임대차 기간 제한을 2년 +2년이 아닌 

자율에 따라 3년으로 하거나 

임대료 상승 제한을 5%에서 3~10%로 범위를 둬

민간에서 조정할 수 있는 여지를 두는 게 중요해 보입니다.

또 이미 임대차 3 법의 시행으로 시장에 큰 충격이 가해진 만큼

법의 개정을 급하게 하기보다는 

7월 계약 갱신청구권이 만료된 물건이

시장에 미치는 영향을 관찰한 뒤에 개정에 나서는 것도

시장의 충격을 최소화할 수 있는 방법이라는 주장이 있습니다.

 

반면에 7월이 가까워질수록 전세 매물 감소 및 

전셋값 상승이 우려되는 만큼 최대한 빨리 개정을 통해

전셋값 상승을 제한해야 한다는 의견도 있습니다.

임대차 기간을 기존 2년에서 계약갱신청구권 사용 시 4년으로 늘렸어도

갱신권 사용 비율은 60%로 예상보다 낮았으며,

3년으로 바꾸더라도 시장에 미치는 영향은 

예상보다 크지 않을 수 있다는 주장도 있습니다.

 

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임대차 3 법 폐지 자체는 시장에 미칠 영향력이 크고

국회에서 동의를 얻기가 쉽지 않을 수 있다는 점이

가장 큰 문제로 예상됩니다.

다만 전세 시장이 불안한만큼 

전세 시장의 연착륙을 위해서라도 

최대한 빠르게 법 개정에 나서야 한다는 것은 

분명한 사실이 아닐까 싶습니다.

 

국회 좌석이 대다수를 차지하고 있는 

거대 민주당.

과연 그들을 어떻게 설득해서 개정을 할 수 있을지

지켜보는 것도 큰 관심거리입니다.