전입신고 불가한 임대차 계약, 보증금 지키려면 피하자

안녕하세요,

 

최근 전월세 시장에서 전입신고를 막는 곳이 증가해

사회적으로 물의를 일으키고 있습니다.

부동산 업계에 따르면 다주택자 중심으로 임대차 계약 시 

전입신고를 하지 못하도록 하는 추세가

빈번해지고 있다고 하는데요.

주로 다주택자 오피스텔 또는 상가에서 

이런 일이 빈번하다고 알려졌습니다.

 

사실 이런 것들이 최근 들어 생긴 일은 아닙니다.

제가 대학 시절 오피스텔을 구하러 다닐 때에도

전입신고는 불가하다는 조건이 달린 매물들이

꽤 있었거든요.

 

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가장 큰 이유로는 집주인이 업무용 오피스텔이나

상가를 분양받았을 경우,

주택임대사업자가 아닌 일반 임대사업자로 신고하면

분양가 중 10%를 부가세로 환급받을 수 있는데

이를 주거용으로 사용 시 이미 받은 부가세를 반환해야 하기에

전입신고를 못하게 막는 겁니다.

 

또한, 최근 1~2년간 취득세, 보유세, 양도세 등

주택 관련 세율이 오르면서 다주택자의 세금이

이전보다 증가했죠.

다주택자의 경우 취득세, 종합부동산세, 양도세 등에서

중과세를 물어야 합니다.

결국 절세의 목적으로 꼼수가 나타나고 있는 거죠.

 

이런 전입 불가 매물은 실제 인터넷으로 매물을 검색해도

쉽게 찾아볼 수가 있습니다.

매물 정보나 특징에 '전입 불가', '전입 x'라는 문구가 있다면

이는 전입신고를 하지 못하도록 막는 계약입니다.

간혹 전입 불가 사항을 미리 알리지 않고

현장에 갔을 때 전입 불가임을 통하는 곳이 있다면

허위 매물일 가능성이 높으므로 계약을 삼가야 합니다.

 

반면에 저런 상황과 반대로 애초에 업무용으로 내놓은

오피스텔을 임차인이 주거 용도로 사용하거나,

몰래 전입신고를 하는 경우도 간혹 있다고 합니다.

이런 경우 임대인은 원치 않게 다주택자가 되어

손해를 보는 경우가 생길 수 있습니다.

업무용으로 오피스텔을 임대할 경우에는 

임차인이 반드시 사업자등록증이 있는지 확인하고,

임대차 계약서 특약에 별도로 

부가세 지급 사항을 명시할 것을 권하고 있습니다.

또, 주거 목적의 임차인이라면 

사업자등록증을 필요로 하는 임대차 매물은

배제하는 것이 좋겠습니다.

 

전입신고를 막는 매물의 경우,

임차인이 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수도 있으므로

각별히 조심해야 할 필요가 있습니다.

 

임차인이 주택임대차 보호법에 따른 대항력을 획득하려면

주택에 대한 점유와 전입신고를 마쳐야 하며,

여기에 확정일자를 받아두어야 

경매 시 우선변제권을 얻을 수가 있습니다.

이런 절차 없이 임대차 계약만 했다면 

추후 우선변제권을 받을 수 없으므로 

보증금 미반환 등의 피해를 볼 수도 있습니다.

 

그렇다면 전입 불가를 특약으로 내세운 임대차 계약을

부득이하게 해야 하는 상황이라면 

어떻게 대응해야 손해를 줄일 수가 있을까요?

 

 

우선 임차인 입장에서는 전입신고가 불가할 시 

'전세권'을 설정하는 방법이 있습니다.

전세권은 임차인이 전입신고 없이

우선변제권을 얻을 수 있는 수단 중 하나입니다.

전세권을 설정하려면 임대인과의 합의에 따라 

전세권을 설정하기로 하고 계약을 체결해야 하며,

전세권 등기가 필수입니다.

전세권 설정은 등기소에서 신청서를 작성해 직접 할 수도 있으나

법무사에게 위임 역시 가능합니다.

 

만일 본인이 소액임차인인 경우,

최우선변제권 제도를 활용할 수도 있습니다.

최우선변제권이란 소액임차인이 보증금 중 일정액을

다른 담보물권 자보다 우선해 변제받을 권리를 뜻합니다.

 

주택임대차 보호법에 따르면

경매 시 최우선변제권을 받을 수 있는 요건에는

총 4가지가 있습니다.

첫째로 보증금이 소액이어야 하고,

둘째로 경매개시 결정 등기 전까지 대항요건을 갖추며,

셋째는 배당요구의 종기일 전까지 필히 배당요구를 하고,

넷째는 법원이 정한 매각 결정 기일까지

대항요건을 존속하는 것입니다.

 

 

우선 소액임차금 범위가 서울은 1억 5000만 원 이하,

수도권 과밀억제권역 1억 3000만 원 이하일 경우,

각각 5000만 원/4300만 원을 한도로

최우선 변제를 받을 수 있습니다.

소액임차인이 대항 요건을 갖추기 위해서는

경매개시 결정 등기 전까지 반드시 점유와 전입신고가 필수이며,

이때 확정일자는 없어도 됩니다.

그러므로 본인이 소액임차인이라면 계약 당시 전입신고를 못했더라도

거주 주택의 경매개시 결정 등기 전까지 전입신고를 하면

대항력을 갖출 수 있습니다.

 

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세입자 중에서는 전입 불가 특약 때문에

전입신고를 머뭇거리시는 분들도 계십니다.

그동안의 판례에 따르면, 전입신고는

세입자가 대항력을 갖추기 위한 주요 요건으로 

이를 막는 특약은 임차인에게 불리한 내용이기 때문에

법적인 효력이 없을 가능성이 높다고 합니다.

 

뿐만 아니라 최근 월세 계약 중에서는 

전입신고 불가 시 보증금 없이 

6개월~1년 임대료를 일시불로 지급하거나,

보증금으로 월세 1~3개월 치를 걸고 

단기 계약을 체결하는 방식도 늘어나고 있다고 하네요.

무엇보다 주거를 위한 임대차에서 손해를 줄이려면

전입신고와 확정일자가 필수인 만큼,

처음부터 이를 금지하는 계약은 

가능하다면 피하는 것이 좋겠습니다.