동일한 가격의 주택으로 실수요자 갈아타기 가능할까?

안녕하세요,

 

'지금 사는 집을 팔고 상급지로 이사 가려면

대출을 더 받아야 하는데, 금리가 올라서 부담이다'

'집 팔고 전월세 사는 선택은 최악이다'

 

1가구 1 주택 양도소득세 비과세 기준이 

시세 9억 원에서 12억 원을 높아졌기 때문에

갈아타기 수요가 많아질 것으로 예상했지만,

시장의 반응은 의외로 싸늘합니다.

제도 시행 전후로 늘어난 매물이 예상보다 적은데,

이전보다 양도세 부담이 줄었다고는 해도

좀 더 좋은 입지에 넓은 평형으로 이사를 하려면

추가 부담이 만만치 않기 때문이죠.

 

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아파트 실거래가 빅데이터 아실에 따르면

1가구 1 주택 양도세 완화 시행 직전인 지난달 7일

4만 4733건이었던 서울 아파트 매물은 

4만 5413건으로 소폭 증가했습니다. (지난달 15일 기준)

 

관악구를 제외한 24개 자치구에서 이전보다 매물이 소폭 증가했으며,

용산구, 양천구, 중랑구 등은 매물 증가율이 평균치를 상회했지만

이전보다는 60~70건이 늘어난 수준이었습니다.

 

시장에서는 어느 정도 예상했던 결과라는 분석도 나옵니다.

양도세 완화로 1 주택 실거주자들의 거래 비용은 다소 줄었지만,

기존 주택을 팔고 무주택자로 남지 않는 이상

매물 증가에 따른 주택공급 순증 효과를

기대하기는 어렵다는 겁니다.

 

양도세 비과세 기준 상향 조정으로 

1 주택자의 경우에는 이전보다 세부담은 줄어듭니다.

2년 전 8억 원에 매입한 아파트를 15억 원에 매도한 경우,

양도세 납부액은 9539만 원에서 3618만 원으로

5921만 원 감소하게 됩니다.

 

다만 이렇게 주택을 처분해도 

고가 아파트로 갈아타는 것은 쉬운 일이 아닙니다.

만약 2년 전 8억 원에 아파트를 구입한 사람이 

주택담보인정비율 40%를 기준으로 3억 2000만 원을 대출받았다면,

2.5%의 금리를 적용했을 때

30년 원리금 균등상환 기준 월 126만 원을 부담했을 겁니다.

 

만약 그 사람이 15억 원에 집을 팔면 

대출금과 양도세를 제외하고

약 11억 4000만 원 정도를 확보하게 되겠죠.

하지만 이보다 비싼 15억 원짜리 주택을 살 수는 없습니다.

2019년 말부터 시세 15억 원 초과 아파트는

주택담보대출이 금지되었기 때문입니다.

 

매도가와 동일한 15억짜리 주택으로 이사해도

지금보다 주거비 부담은 늘어나게 됩니다.

전용 85㎡초과 중대형 아파트라면 

취득세(지방교육세, 농어촌특별세 포함)가 5250만 원입니다.

이를 고려하면 약 4억 원의 추가 대출이 필요할 것인데

최근 주택담보대출금리가 4%대로 올라선 점을 고려하면

이자 부담이 증가하게 됩니다.

4% 금리를 적용하면 30년 원리금 균등 상환 시 

월 부담액이 약 191만 원입니다.

가격이 똑같은 아파트로 이사해도

이전보다 월 65만 원을 더 내야 합니다.

 

그렇기 때문에 갈아타기 수요도

예상보다 많지 않을 것이라는 관측이 나오고 있습니다.

1 주택자 갈아타기 수요는 더 좋은 주택으로 가기 위한 목적인데

대출 규제가 강화되었고, 신규 대출 금리도 올랐기 때문에

현실적으로 어려움이 많다는 것이죠.

양도세 비과세 기준을 12억 원으로 올리더라도

매물이 갑자기 늘어날 수는 없는 상황입니다.

 

전문가들은 다주택자 양도세 완화가 동반되어야 

시장에 중저가 아파트 매물이 더 늘어나고,

갈아타기 수요와 맞물려 가격 지표에 영향을 줄 것이라고

예상하고 있습니다.

다주택자 양도세 완화는 민주당에서 검토한다고 밝혔다가

다음 정부로 결정을 미뤄둔 상황입니다. 

 

그렇기 때문에 내년 대선 전까지 부동산 시장은

관망 흐름이 지속될 것으로 예상됩니다.

여당과 야당이 추구하는 부동산 정책 방향이 확연히 구분되기에

결정이 되기까지 일단 선택을 보류할 가능성이 높습니다.

 

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물론 다주택자 양도세 완화 방안은 

또 다른 투기 수요의 기폭제가 될 가능성도 있기 때문에

적절한 보완책이 필요하다는 지적도 있습니다.

 

다주택자가 양도세 감면 혜택을 받아 집을 팔고

다시 집을 사면 시장 안정 효과가 떨어지기 때문에

감면 혜택을 본 다주택자는 처분 후 

일정 기간 내에 주택을 재취득할 경우

취득세를 중과하는 등의 보완 장치가 필요하다는 

주장 역시 나오고 있는 이유입니다.