대출 더 조이고 청년과 세입자 지원은 늘린다

안녕하세요,

올해 부동산 분야에선 다양한 제도 변화가 나타납니다.
총부채 원리금 상환비율(DSR) 2·3단계 본격 시행 등
대출 규제가 강화되고,
세입자와 청년 등을 위한 각종 지원대책이 쏟아집니다.

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이달부터 총대출액이 2억 원을 초과한 차주는
차주 단위 DSR규제(은행 40%/제2 금융권 평균 50%)를
적용받습니다.
총 대출액 기준 외에 규제지역 내
6억 원 초과 주택의 주택담보대출 및
1억 원을 넘어서는 신용대출을 받은 경우에도
적용 대상이 됩니다.
7월부터는 총 대출액 1억 원만 초과해도 DSR규제가 적용됩니다.

주택담보대출의 분할상환 목표치도
지난해 6월 말 73.8%에서 80%로 상향됩니다.
전세대출 분할상환을 유도하고자 우수 금융사에는
정책모기지 배정 등 인센티브를 주기로 했습니다.

양도소득세 적용에도 일부 변화가 있습니다.
조합원 입주권을 취득할 수 있는 정비사업의 범위,
사업 기간 중 거주를 위해 취득한 주택을 양도하면서
1가구 1 주택 양도세 비과세 대상이 되는 정비사업의 범위에
'자율 주택정비사업', '가로주택정비사업',
'소규모 재개발사업'이 추가됩니다.
조합원 입주권을 양도하는 경우,
다른 주택이나 조합원 입주권뿐만 아니라
분양권도 보유하지 않았을 경우에만
양도세 비과세를 적용받을 수 있도록 했습니다.

양도세 비과세를 적용받는 상가주택의 기준도 달라집니다.
그간 1가구 1 주택자가 소유한 9억 원 초과 상가 겸용 주택은
주택면적이 상가면적보다 클 경우,
전체를 1 주택으로 간주해 9억 원 이하 양도차익에 대해
비과세를 적용해왔습니다.
올해 양도분부터는 주택 부분만 양도세 비과세 혜택과
80% 장기보유 특별 공제가 적용됩니다.

무주택 청년을 대상으로 한 주거지원도 강화됩니다.
올해 상반기 중 본인 소득이 중위소득 60% 이하,
가구소득이 중위소득 100% 이하인 만 19~34세 청년을 대상으로
1년간 월 최대 20만 원씩 월세 지원이 이뤄집니다.
월세 지원 후에도 부담해야 할 월세가 남은 청년에게는
최대 20만 원까지 무이자 대출을 지원합니다.
20만 원 초과 금액에 대해서는
연 1.0% 수준의 대출을 제공합니다.

세입자 보호를 위한 각종 조치도 시행됩니다.
지자체장은 이달 중순부터 보증보험에 가입하지 않은
임대사업자를 직권으로 등록 말소할 수 있습니다.
미가입 사업자에게는 임대보증금 10% 이하의 과태료
(3000만 원 한도)를 부과합니다.
외국인이 주택 임대사업자로 등록하려면
신고서와 외국인등록 사실증명서를 함께 제출해야 합니다.

전월세 계약갱신이 거절된 세입자가
집주인의 실거주 여부를 확인할 수 있도록
지자체가 일정기간 해당 주택의 임대차 정보를 제공하는 제도도
연내 시행하게 됩니다.
집주인이 기존 세입자를 내보낸 뒤
새로 임대하는 등의 상황을 막겠다는 조치입니다.

전월세 신규·갱신계약 시 임대료를
직전 계약 대비 5% 이내로 올린
일명 '상생 임대인'은 양도세 비과세 특례적용을 받기 위한
실거주 요건 2년 중 1년을 충족한 것으로 인정받을 수 있습니다.
이는 지난해 12월 20일부터 올해까지 이뤄진
신규 또는 갱신계약 중에서도
1가구 1 주택자가 보유한 공시 가격 9억 원 이하의
주택에 적용됩니다.

이 밖에 2자녀 가정도 신규 도입된 통합 공공임대 주택에서
다자녀 혜택을 받게 됩니다.
이르면 올해 하반기에는 공동주택(사업계획 승인 건부터 적용)에
층간소음 사후 확인제도가 시행됩니다.
단지별로 5%를 선정해 성능을 측정한 뒤
권고 기준에 미치지 못하면 지자체가 개선을 권고합니다.

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제도가 '개선'되는 것은 아니고 단지 '바뀌는' 겁니다.
여전히 제도의 방향은
'다주택자는 나쁜 놈'에서 벗어나지 않는 듯합니다.

내 집을 내 마음대로 하지 못하는 걸 떠나서
이제는 그 집에 누가 살고 있는지를
전 세입자에게 공지해주겠다는 제도,
뭐가 정답인지는 모르겠습니다.

항상 말씀드리는 내용이지만,
이런 제도들의 변화에 일희일비할 것이 아니라
시기 적소에 대응할 수 있도록
우리는 항상 공부하고 고민하고 대비해야 합니다.