세입자와 1년 계약했더라도, 임대차 계약은 2년 인정한다?

안녕하세요,

 

임대차 계약법 중에서도 계약갱신청구권은

임대인과 임차인 모두에게 계속해서 다툼을 만들어내고

제도 자체의 논란이 끊이지 않습니다.

소급 적용을 왜 이런 것에도 적용하는 것인지,,

신규 제도에는 적용일을 제도가 만들어진 시점부터 해야

그나마 논란을 적게 할 수 있을 텐데 말입니다.

 

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1년만 더 살겠다는 임차인의 요청에 따라 

기존 임대차 계약(2년)의 만료를 앞두고 

1년짜리 갱신계약을 맺은 임대인과 임차인이 있습니다.

이후 1년이 흘러 계약 기간 만료일이 다가오자

임대인은 계약에 의거하여 임차인에게 퇴거를 요청했고,

임차인은 말을 바꿔 1년을 더 거주하겠다고 맞섰습니다.

다툼이 계속되자 이들은 임대차분쟁조정위원회에 조정 신청을 했죠.

결과는 어떻게 되었을까요?

 

분쟁조정위원회는 이 사안에 대해 

'임대차 계약 갱신 시 계약 기간을 1년으로 정했더라도

주택임대차 보호법에 따라 계약기간 2년이 보장된다'면서

임차인의 손을 들어주는 조정 결과를 내놓았습니다.

 

국토교통부와 법무부가 최근 발간한 

'주택임대차 분쟁조정 사례집'에는 

이와 같은 내용의 조정 사례가 담겨있습니다.

집주인은 세입자가 1년짜리 전월세 계약서를 쓰고 

계약 만료 시점에 퇴거를 약속했더라도,

2년 거주할 수 있다는 점을 염두해야 할 것으로 보입니다.

 

이런 사례의 조정은 임대차 기간 등을 규정한

주임법에 따라 이뤄진 것입니다.

주임법 제4조에 따르면 기간을 정하지 않거나

2년 미만으로 정한 임대차는 

그 기간을 2년으로 보게 됩니다.

기간에 관한 규정은 신규와 갱신계약에 모두 적용되며,

임차인만 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.

 

다만 정부는 임대차 분쟁 가이드에서

일시사용이 명백한 단기 임대차 계약은 주임법이 적용되지 않으며

일시 사용의 명백성은 구체적인 사정을 고려해

판단할 수 있다고 덧붙였습니다.

 

또 다른 사례를 살펴보겠습니다.

 

A 씨는 전세 낀 집을 매수해 임대인이 되었습니다.

이 집의 임차인이었던 B 씨는 기존 임대차 기간 만료 후

A 씨와 1년짜리 임대차 계약을 맺었습니다.

 

A 씨는 이 계약이 갱신계약이 아니라,

기존 계약의 만기를 변경한 것이라며 

합의된 1년 후 주택을 인도하라고 요구했습니다.

그러나 B 씨는 기존 임대차 계약과 동일한 조건으로 계약을 갱신했다며

'임대차 기간을 2년 미만으로 정했으니 최대 2년간은 살 수 있다'

고 주장했습니다.

 

분쟁조정위는 

'기존 임대차 계약 만료 후 체결한 임대차 계약은 

만기 변경이 아닌 갱신된 임대차 계약으로 인정해야 한다'며

'2년 미만 임대차 계약의 계약 기간도 2년으로 봐야 한다'라고

결론 지었습니다.

 

공인중개사들의 말을 빌려도 이런 갈등은 

빈번하게 발생하고 있다고 합니다.

세입자도 당초 약속한 계약기간은 알고 있으나,

뛴 전셋값이나 개인 사정 등으로 이사 갈 집을 구하지 못하면서

이런 선택을 하는 경우가 많다는 것입니다.

집주인들은 세입자가 뒤늦게 2년 임대차 기간을 주장하는 것은

부당하다고 하소연하고 있습니다.

 

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그야말로 임대인과 임차인간의 신뢰를 

와사삭 부숴버린 정책이 아닐까 싶습니다.

오죽하면 세입자를 들일 때 면접을 봐야 한다는 말까지 나올까요.

 

계약서를 작성해봤자 의미가 없고

정책상 1년 계약을 했더라도 2년을 보장해줘야 한다면,

계약서는 왜 작성하는 것인지,,

게다가 계약할 당시 계약갱신청구권을 사용하지 않겠다고

계약서 특약에 명시하면 불법이라고까지 하니,,

 

이것은 진정으로 사유재산을 인정하지 않겠다는

정책이 아닐까 싶습니다. 

정작 그 기간 동안 내가 너무 급하게 목돈이 필요하더라도

내 집임에도 팔아서 돈을 마련할 방법이 없다니요.

이게 무슨 답답한 현실인 가요.