표심 얻기식 부동산 정책 남발 속에서 판단력을 잃지 말자

안녕하세요,

 

대선이 가까워질수록 표심을 얻으려는 각 당의

치열한 몸부림이 느껴지는 듯합니다.

부동산 정책에 있어서는 

민주당의 우향우가 두드러지는 듯하죠.

1 주택자 양도세 비과세 기준을 

9억에서 12억으로 상향한 데 이어 

다주택자 양도세 일시적 완화 논의가 나오고 있고,

공시 가격 기준도 작년 기준으로 보유세를 부과하려는

움직임도 있습니다.

1 주택자 장기 보유 및 고령자 공제로 

최대 80%까지 공제가 되는 종부세가 부담스럽다는 주장에

주택을 매각 또는 상속, 증여 시까지 

종부세 과세를 미뤄주겠다는 '과세이연제도' 도입도

정부 여당에서 적극적으로 검토하고 있습니다.

 

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하지만 우리가 냉철하게 판단해야 할 것은,

이런 것들은 대선을 위한 '표심 얻기'의 방편뿐이라는 현실입니다.

민주당과 이재명 후보의 부동산 관련 정책은

부동산으로 인한 자본소득, 즉 토지불로소득에 대해

상당한 수준으로 환수하겠다는 기존의 입장에서 

조금씩 후퇴하고 있는 형국입니다.

1 주택자들은 실수요자이기 때문에 

토지불로소득을 얻더라도 예외로 해주겠다는 것이죠.

더 정확하게 말하자면 서울의 아파트 1 주택 소유자들은

토지불로소득을 예외로 해주겠다는 겁니다.

지방이나 서울의 저가주택 소유자들에게는 별 혜택이 없습니다.

민주당의 부동산 정책은 다주택자 규제 핀셋 정책 기조에서

고가 아파트 1 주택 우대 기조의 핀셋 정책으로 흐르고 있습니다.

어디까지나 '표심'을 위해서 말입니다.

 

우리가 이상을 바라지 않고 현실적으로 판단해야 할 것.

이런 정책들이 쏟아질수록 서울의 아파트는

가격이 더 올라갈 가능성이 높다는 겁니다.

고가 아파트 1 주택 소유자 우대 정책을 쏟아내면 낼수록

금리 상승, 대출 규제 강화 등 집값을 떨어트릴 

대외적 조건이 충족되더라도 서울의 고가 아파트는 

하락세가 약해질 가능성이 높습니다.

 

서울 아파트 소유자가 되기가 힘들어서지,

되기만 하면 유지하는데 드는 비용이 크지 않으니

서울 아파트 소유자가 되기 위한 대기 수요는 점점 늘어나겠죠.

공급을 얼마나 하면 대기수요를 만족시킬 수 있는 수준이 될까요?

과연 그 정도의 공급이 가능할까요?

 

다주택자 규제, 1 주택자 우대라는 정책으로 일관해온

문재인 정부의 정책이 가져온 결과가 어떠한가요?

지난해 대한민국 인구는 건국 이후 처음으로 

총인구가 2만 명가량 줄었지만, 

세대수는 61만 가구가 오히려 늘어났습니다.

1인 가구 증가가 시대적 흐름이라고 하더라도 

세대수 증가율이 문 정부에서 매우 가팔라졌습니다.

인구 감소가 본격적으로 시작되었음에도 말이죠.

 

문 대통령은 2021년 신년 기자회견에서 

세대수가 급격히 늘어 집값이 상승했다고 말했지만

집값이 급격히 뛰고, '다주택자 규제, 1 주택자 우대' 정책을 펴면서

가구 수 분화가 급격히 일어났다고 판단할 수 있습니다.

부동산 가격 상승기, 다주택자 징벌, 1 주택자 우대 정책 하에서는

가구 분화가 급격히 일어나는 것이 상식적이고 합리적입니다.

 

다주택 세대는 다주택자에 대한 징벌적 세금을 피하기 위해

수단 방법을 가리지 않고 1 주택자로 위장하거나

가족 구성원을 신속하게 세대 분리를 시켜 증여하는 것이

가구 단위의 경제적 이익을 극대화시킬 수 있는 방법입니다.

1 주택을 저렴하게 구입하기 위한 최선의 방법은 '청약'이기에 

청약 당첨 확률을 높이기 위해서라도 

청년들은 빠르게 세대분리를 하여

무주택기간을 길게 가져갈 필요가 있죠.

서울과 수도권 중심으로 급격하게 뛰는 아파트 가격을 보면서

지방 거주 가구들은 20~30대 자녀들을 세대 분리하여

수도권의 친척집에라도 위장전입을 시켜두는 것이

청약에 유리할 것입니다.

 

사람들이 이런 사실을 모를 리 없죠.

그럼에도 이재명 후보와 민주당은 문 정부의

부동산 정책을 비판하면서도

고가 아파트 1 주택자 우대 정책은 더욱 강화하겠다고 하고 있으니

정책 기조를 계승하겠다는 것인지, 달리하겠다는 것인지

알 수 없는 노릇입니다.

고가 아파트 1 주택자 우대 정책 기조를 강화할수록

서울 아파트에 대한 갈증은 더욱 커질 것입니다.

 

표심을 얻고자 하는 마음이 급하다 보니 보유세 부과기준을

작년 공시 가격 기준으로 하자는 발상까지 나오지만,

그럼 내후년은 어떻게 할 것인지..

내후년에 2년 치 공시 가격을 올리면 부담은 배가 될 것이고

1년 치 공시 가격을 올린다면 

공시 가격 현실화 로드맵 자체가 흔들리게 되겠죠.

공시 가격 동결은 결국 국민들의 판단력을 흐리게 만들려는

조삼모사에 불과한 것입니다.

 

종부세 과세이연제도 역시

고가 아파트 1 주택 소유자에 대한 우대 정책입니다. 

종부세 고지서가 날아오는 연말만 되면 

강남에 사는 은퇴 노령자의 종부세 부담 관련 기사가

종부세를 반대하는 언론의 주 토픽이 되다 보니

정부나 여당 입장에서도 정치적으로 부담이 되겠죠.

시가 약 20억 주택에 부과되는 종부세는 약 100만 원 수준이며

이마저도 1 주택자는 고령·장기보유 특별공제로

최대 80% 세금을 감면받는 상황이지만

정부여당은 당장에라도 과세이연제도를 도입할 태세입니다. 

 

일부 언론들과 대선이라는 이벤트를 앞둔 시점으로 인해

과세이연제도는 결국 도입될 가능성이 크겠지만,

분명히 말해 과세이연제도는 

시장경제와 어울리지 않는 제도입니다.

시장경제의 가장 큰 장점은 한정된 자원을 가장 필요하고

가장 잘 사용할 사람에게 효과적으로 배분하는 방식에 있습니다.

정해진 자원을 가장 잘 사용할 사람에게 배분함으로써

자원의 효율을 극대화하는 것이죠.

 

강남이라는 지역은 대다수의 사람들이 살고 싶어 하는

매우 희소한 자원이라고 할 수 있습니다.

이러한 자원을 가장 효율적으로 쓰기 위해서는

거기에 살아가는 대가를 내도록 해야겠죠.

그렇지 않으면 자원을 효율적으로 사용하지도 않으면서

지대를 추구하는 전형적인 알박기 현상이 만연해질 수 있습니다.

 

세계의 경제수도라고 하는 뉴욕은 

세계 전역에서 끊임없이 몰려드는 인구수요가 있습니다.

가급적이면 뉴욕에서 오랫동안 좋은 입지를 누리려는

사람들과 기업들이 넘쳐나죠.

하지만 뉴욕은 뉴욕의 입지적 조건이

가장 필요한 사람을 선별합니다.

높은 보유세로 말입니다. 

뉴욕의 높은 보유세는 소득이 적은 은퇴계층이 살기 어렵습니다.

그럼에도 왜 내가 평생 살아온 곳인데

여기서 계속 살 수가 없느냐는 불만은 없습니다.

은퇴계층은 한적한 외곽으로 빠지고,

열심히 일을 하며 높은 보유세를 감당할 수 있는 청장년층이

뉴욕에 활기를 불어넣고 생산성을 높이면서

뉴욕을 뉴욕답게 만들어가고 있습니다.

 

고급 인프라가 집중되어 있는 강남도

대한민국에서는 뉴욕의 맨해튼과 같은 위상입니다.

과세이연제도는 한번 강남에 들어온 사람들을 

영구적으로 머물 수 있게 하는 반면,

도심에서 열심히 일해야 할 사람들의 공간은

좁혀지게 만드는 제도입니다.

과세이연제도는 한 표가 급한 정치권의 호의일 뿐,

시장경제에서 살아가는 사람들의 권리라고 할 수 없습니다.

 

국민의 힘은 주장의 옳고 그름을 떠나 

적어도 부동산 시장에 대한 정책은 일관적입니다.

1 주택자, 다주택자 가리지 않고 감세하고,

공급 확대를 통해 부동산 시장을 안정시키겠다는 것이죠.

하지만 아쉽게도 민주당의 자세는 어정쩡하기만 합니다.

정책 철학에 일관성이 없다는 얘기입니다.

문 정부의 정책 기조는 '다주택자 규제, 1 주택자 우대'였습니다.

문 정부의 정책은 비판하지만, 

그 정책 기조가 문제라는 것인지 아니라는 것인지 알 수 없습니다.

 

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정책적인 일관성이 없이 모호함으로

표를 끌어모으겠다는 발상을 할 만큼

부동산 시장은 만만한 곳이 아닙니다.

시장 참여자들은 잠시 숨을 고르고 있는 상황이지만,

차기 정부의 기조를 분명하게 하지 않는 어중간한 신호로는

언제 어디에서 숨을 고르고 있던 불길이 더 크게 치솟을지 

알 수 없는 노릇입니다.

인플레이션과 계약갱신 만료 등

부동산 시장에 불을 댕길 변수들은 꿈틀대고 있습니다.