수요 사라지는 전원주택 시장, 처분도 어렵다

안녕하세요,

 

코로나19 반사 수혜로 순항하는 듯했던 전원주택 시장이

양도세와 종부세라는 암초에 부딪혔습니다.

특히 지난달 종부세 고지서를 받아 든 수요자들이

매입을 포기하거나 보유하고 있던 전원주택을 

팔기 위해 내놓는 사례가 많아지고 있는 현실입니다.

 

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최근 전원주택 시장은 점점 분양이 어려워지고

매물은 계속 쌓여가고 있습니다.

세컨드 하우스를 매입해 '2 주택자'가 되었을 경우

세금으로 내야 하는 손실이 너무 크기 때문이죠.

 

종부세 고지서가 날아든 지난달부터 

전원주택을 처분하려는 소유주들이 늘어나고 있으며,

원래 관심이 있던 고객들도 매매 대신 전세나 월세로

말을 바꾸면서 수요가 거의 없는 상황에 놓였습니다.

 

전원주택을 문의하는 사람의 70%는 

세컨드 하우스 용도로 생각하는 수요인데,

2 주택자가 되었을 경우 세금을 계산해보고는

마음을 바꾸게 되는 것입니다.

 

냉정하게 말하자면

짓고 나서부터 계속 가치가 떨어지는 것이

바로 전원주택입니다.

가격이 오르는 것도 아닌데 세금만 더 많이 내야 하니

한적한 시골 생활을 꿈꾸다가도 포기하게 되는 경우가

허다합니다.

 

부동산 관련 세금인 취득세, 양도소득세, 종합부동산세 중

취득세는 전원주택 매입에서 큰 문제는 아닙니다.

공시 가격 1억 원 미만의 저가 주택의 경우

취득세율 1.1%를 적용받을 수 있고,

1억 원을 넘기더라도 조정대상지역만 아니라면

1.1~3.3%의 취득세만 내면 되기 때문입니다.

 

양도세는 전원주택 자체보다도 

기존 주택에 중과되는 것이 문제입니다.

최근 몇 년 간 가파른 집값 상승으로

기존 주택을 팔았을 때 내야 할 양도세도 크게 늘어났는데,

2 주택자가 되면 1 주택 양도세 비과세 혜택(12억 원)이

사라지기 때문입니다.

 

지방의 기준시가 2억 원 이하의 주택을 3년 이상 보유했을 때

기존 주택 양도세를 1가구 1 주택으로 적용하는 

'농어촌주택'이라는 예외 조항이 있긴 하지만,

이마저도 변수가 많습니다.

보유 기간 3년을 채우지 못하고 농어촌 주택을 팔게 되면

기존 주택의 양도세 비과세 요건인 

실거주 2년을 다시 채워야 하며,

양평군 등은 행정구역이 경기도라는 이유로 

농어촌주택에 해당하지 않는 경우도 많습니다.

 

종부세의 경우 1 주택자에 한해 최대 11억 원

(기본 공제 6억 원+추가 공제 5억 원)까지 공제를 받을 수 있는데,

전원주택을 매입한 2 주택자는 추가 공제 혜택이 사라집니다.

전원주택에 부과되는 보유세에 더해 

5억 원이나 되는 추가 세 부담을 지게 되는 셈입니다.

 

일각에서는 세컨드 하우스 용도의 전원주택은 

지역 경제 활성화라는 긍정적인 측면이 큰 만큼

주택 수 산정에서 배제하는 조치가 필요하다는 의견도 있습니다.

한 명의 소비 인구가 절실한 지방 지자체 입장에서

전원주택에도 규제가 적용되는 것은

굉장히 안타까운 상황이며, 

이 같은 주택에 대한 양도세와 종합부동산세 등에

종합적인 검토가 필요하다는 주장도 있습니다.

 

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전원주택이 투기가 되는 상품이 아님에도

투기처럼 세금을 매기는 것은 부당한 측면도 있습니다.

일정 면적 이하의 지방 단독주택은 

주택 수 산정에서 배제하거나,

농어촌주택의 혜택을 

양도세뿐만 아니라 종부세에도 적용해주는 등

제도를 손질하는 필요성도 느껴집니다.