하락이냐 상승이냐보다 '내 집'마련에 초점을 맞춰보자

안녕하세요,

 

뉴스나 각종 매체에 올라오는 기사를 보면 

대부분 집값이 과연 더 올라갈 것이냐

아니면 이제부터 하락할 것이냐를 두고 설전을 벌이죠.

하지만 지금 시장에서 향후 상승 또는 하락 전망이

모든 이에게 중요한 것은 아닙니다.

집값 안정을 위해 쉴 새 없이 부동산 규제를 쏟아낸 

현재 정부의 정책은 과연 의도대로 작용하고 있는 것인지에

더 관심을 두고 확인해야 합니다.

 

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정부는 수요를 오 판단했습니다.

서울 부동산 수요를 현 인구 1000만 명이라고 봤기 때문에

정책이 엉뚱하게 나오고 있습니다.

서울은 2000만 명 이상의 수요를 가진 도시입니다.

경기도, 인천 등의 수요는 물론 

수도권에 진입하려는 수요도

대기 수요로 잡아야 하기 때문입니다.

서울은 규제로 인해 다주택자들만 추가 주택을

매수하지 못하고 있을 뿐,

실수요 자체만으로도 대기 수요는 차고 넘칩니다.

 

하지만 지방은 조금 다릅니다.

인구=수요로 볼 수 있습니다.

규제 정책이 투기수요의 진입을 막기 때문에

시장 규제책을 내놓으면 시세가 빠지는 모습을 보입니다.

반대로 규제가 풀리면 바로 반응을 보입니다.

 

서울의 부동산 시장은 2017~2018년 시장의 자율 작용으로

조정 단계를 밟아왔습니다.

매년 3만~4만여 세대의 입주 물량이 쏟아지면서

시장이 알아서 조정되었습니다.

특히 2019년부터 2020년까지는 입주 물량이

4만여 세대가 넘어서면서

수치만으로는 시장 안정이 예상되었습니다.

그러나 지난해부터 올해까지 서울 집값은

폭등 수준에 가까울 정도로 크게 상승했습니다.

 

3기 신도시 등 신규 공급계획을 끊임없이 발표했지만

정작 사람들이 원하는 곳을 시원하게 긁어주지 않는 정책이

서울 시세 급등에 불을 지폈습니다.

시장 참여자가 공급을 늘려야 한다고 목소리를 높인 것은

절대적인 물량뿐 아니라 

수요자들이 선호하는 입지의 낡은 물량을 

새것으로 바꿔야 한다는 의미도 있었습니다.

 

물량이 없다는 것은 

사람들이 선호하는 입지와 품질의 주택이 적은 것입니다.

그런데도 낡은 주택을 새 주택으로 바꾸지 못하게 만든 것이

현 정부의 정책입니다.

 

게다가 저가의 분양가 정책은

없던 수요까지 새롭게 만들어냈습니다.

신규 아파트 분양가를 시세보다 낮추지 않으면

분양보증을 해주지 않습니다.

서울 강남구, 서초구에서는 인기 아파트가 

3.3㎡당 1억 원 이상으로 거래됩니다.

하지만 인근 최고 인기 입지의 새 아파트는

분양가를 5000만 원 전후로 책정하는 상황입니다.

입지와 상품 프리미엄이 반영된 시세는 전혀 고려하지 않습니다.

수요가 몰리지 않을 수가 없습니다.

 

강북도 마찬가지입니다.

최근 인근에 공급된 물량이 없어 

10년 전 시세로 분양가를 낮추지 않으면 

분양보증을 내주지 않겠다는 지역도 있습니다.

 

지난 5년간 문재인 정부는 단 한 번도 

지금 집을 사라고 직접적으로 언급한 적이 없습니다.

오히려 반대입니다.

집값은 하락할 것이니 지금 집을 사지 말라고 했죠.

그래서 정작 집을 사야 할 사람들은 결정을 미루다가

집을 못 사게 되었죠.

이렇게 '벼락 거지'가 탄생되었습니다.

 

현 정부의 부동산 규제 정책 중 가장 큰 실책은

다주택자의 탈출 창구를 막아놓은 것입니다.

보유세를 올리기 전 이미 양도세 출구를 막아

매물이 나올 수가 없게 만들었습니다.

 

취득세와 보유세를 합쳐도 양도세보다 높지 않습니다.

팔고 싶은 이들이 많은데도 

양도를 하지 못하게 탈출구를 막아버렸습니다.

양도세를 기본세율로 부과하면 

집값은 무조건 내려갑니다.

양도세를 개방한 상태에서 보유세를 올려야 거래가 됩니다.

 

최근 증여가 증가하는 것은 정말 아쉬울 수밖에 없습니다.

시장에 나와야 할 상품이 계속 묶여 있습니다.

증여의 경우에도 증여세와 취득세를 내야 하는데,

오죽했으면 증여를 택하게 되었을까요.

양도세를 풀면 매물도 나오고 세금도 걷히면서

자연스럽게 가격이 제자리를 찾아갈 가능성이 높습니다.

 

시장이 좋지 않다 보니 심리적으로 쫓기는 무주택자나

어설픈 투자 수요자가 최근 어리석은 선택을 하는

비율도 증가하고 있습니다.  

소위 묻지 마 투자라고 할 수 있죠.

'누가 부동산으로 얼마를 벌었다더라'에 혹해서

조급하게 대처하는 것은 피해야 할 것입니다. 

 

실거주자라면 약간은 비싸게 매수해도 문제가 되지 않습니다.

미래가치를 분석한 후 매수한 주택은

향후 10년 전후로 거주할 실수요이고,

그 기간 집값은 우상향 할 것이기 때문입니다.

 

반면 투자수요의 경우 가치보다 가격이 싼,

즉 저평가된 물건을 찾아내야 합니다.

공부 없이 누군가가 찍어주는 것에 몰리는 것은

투자가 아닌 '투기'입니다.

 

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지금 가장 중요한 것은 자신의 의사결정입니다.

항상 정부는 존재는 판을 만들고

그 판을 유지할 뿐입니다.

전문가의 전망 역시 참고 자료일 뿐입니다.

결정은 스스로 해야 합니다.