전세대책은 전셋값 폭등을 예상하지 못했을까?

안녕하세요,

지난 2020년 11월 19일,
그동안 부동산 수요 억제 정책으로 일관하던 정부는
2021년과 2022년에 우선적으로
11만 4000가구의 전세 주택 공급계획을 내놓았습니다.
같은 해 7월 말 더불어민주당이 전셋값을 잡겠다는 명목으로
임대차 2 법을 내놓았고,
그에 따른 부작용으로 전셋값이 급격하게 치솟자
정부가 내놓은 첫 공급대책이었습니다.

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"공급이 늘어나 가격 하락이 예상된다"
정부는 이렇게 발표했습니다.
그러나 정책 발표 후 1년,
전셋값은 10% 이상 치솟았고,
물량 부족 현상은 심화되었습니다.

정부의 공급대책이 계획에 크게 미치지 못하면서
시장의 신뢰가 무너진 탓이라는 것이
부동산 전문가들의 분석입니다.

여기에 '임대차 2 법' 부작용이 계속되면서
부동산 시장은 그야말로 아노미 상태로 빠져들고 있다는
우려가 심화되고 있습니다.

한국 부동산원에 따르면 작년 11.19 대책 발표 이후
전국의 아파트 전셋값은 지난달까지 10.25% 올랐습니다.
이는 직전 1년 상승률인 5.02%의 2배를 넘은 숫자이며,
같은 기간 서울 아파트 전셋값은 6.72%,
수도권은 11.12% 상승해
각각 직전 1년의 1.5배, 1.7배 이상이 상승했습니다.

여기에 최근 정부의 강도 높은 가계부채 대책 등과 맞물리며
전세 물건도 줄어들고 거래량도 감소했습니다.
'아실'에 따르면 현재 서울 아파트 전세 매물은 3만 501건으로
임대차 2 법이 시행된 작년 7월 30일 3만 8427건과 비교해
약 20.6% 줄어들었습니다.

11.19 대책이 1년 만에 유명무실해진 것은
계획에 크게 못 미치는 정부의 정책 집행 실적
때문이라 할 수 있습니다.
대책 발표 당시 정부는 2021년, 2022년 2년에 걸쳐
11만 4000가구를 공급하고,
이 중 올 2021년 한 해에만 7만 5100가구를 공급하기로 했었습니다.

하지만 올해 들어 정부의 공급물량은
6만 1000건에 그쳤습니다.
이에 11.19 대책 달성률은 81.2%에 그쳤습니다.
공공임대 공실 활용을 통한 공급은
4만 6000가구로 목표치보다 많았지만,
나머지 3개 유형을 통한 공급은 1만 5000가구로
목표치의 절반에도 미치지 못했습니다.

'집 수량이 부족해 전세물량이 부족한 것이 아니라
수요에 맞는 집이 부족해서 전세물량이 부족하다는 것을
정부는 무시했기 때문이다'

이 와중에 정부가 가계부채 증가 억제를 압박하면서
전세금을 마련하지 못한 서민들이
기존 전세를 월세를 전환하는 사례가 속출하고 있습니다.
지난 9월 전국 아파트 월세 수급 지수는 109.2로,
지난해 7월(100.3) 관련 통계를 집계한 2012년 7월 이후
처음으로 100을 넘어선 후
1년 3개월째 100을 넘어서고 있는 상황입니다.

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전세난이라는 것은 저소득층이 아닌
중산층이 문제입니다.
중산층이 원하는 것은 소형 빌라가 아니라
30평대의 아파트이고 위치도 좋은 곳인데
이런 주택 물량을 1년 이내로 만들어 공급하겠다고
호언장담했던 것 자체가 무리수였을 겁니다.

장기적으로 보자면 정책 방향은 맞겠지만
이걸 너무 급하게 추진하다 보니 역효과가 나고 있죠.
충분한 유예 기간을 두고
수요보다 공급이 많은 시기에 정책을 펼쳤어야 했습니다.

그뿐 아니라,
임대차법과 같이 혼란을 야기하는 비효율적 대책을
폐지하는 등의 근본적 대책 없이는
지금과 같이 비정상적인 시장이 지속될 수밖에 없을 겁니다.