오피스텔, 생활숙박시설 투자 괜찮을까?

안녕하세요,

 

부동산 시장의 아파트 공급 부족 문제 해결을 위해

정부에서는 두 가지 대체 주거 부동산의 완화를 제안했죠.

오피스텔, 그리고 생활 숙박시설.

아파트 수요 분산을 위해 주거형 오피스텔을 양성화하고,

숙박시설로만 운영하던 생활 숙박시설을

주거형 오피스텔로 전용할 수 있도록 하겠다는 의미인데요.

 

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먼저 생활 숙박시설은 2023년 10월 14일까지

건축물 용도를 오피스텔로 변경하는 경우

오피스텔 건축기준 일부를 완화해 적용하기로 했습니다.

2023년 10월 14일까지는 기 사용 승인된 생활 숙박시설의 용도를

오피스텔로 변경하는 경우 '오피스텔 건축기준' 중

발코니 설치 금지, 전용 출입구 설치, 바닥난방 설치 제한 등의 규정을

적용하지 않을 수 있다고 발표했습니다.

 

또한 2021년 10월 14일 이전에

분양공고를 한 생활 숙박시설에 대해서도

건축법 제16조에 따라 오피스텔로 허가사항의 변경을 하는 경우

위 규정을 적용하지 않을 수 있다고 하였습니다.

 

안목치수란 공동주택이나 오피스텔의 경우

눈으로 보이는 벽체 안쪽을 기준으로 

전용면적 산정 중심선 치수를 의미합니다. 

그 외의 건축물은 벽체의 중심선을 기준으로

전용면적을 산정합니다.

 

이렇게 법을 개정하면서까지 

생활 숙박시설을 아파트 대체제로 활용하겠다는 뜻이죠.

 

다음은 오피스텔 완화 정책입니다.

국토교통부는 2021년 9월 15일 발표한 

'공급 확대를 위한 현장 애로 개선방안'의 후속조치로서

오피스텔 건축기준을 11월 12일 개정 고시한다고 발표했습니다.

 

3~4일 가구에 적합한 오피스텔 공급 촉진을 위해

오피스텔은 실별 전용면적이 85㎡ 이하인 경우에만

온돌, 전열기 등 바닥난방 설치가 가능했으나,

앞으로는 전용면적이 120㎡ 이하인 경우까지 

바닥난방 설치가 허용됩니다.

 

오피스텔은 아파트와 달리 전용면적 산정에서 제외되는

발코니 설치가 금지되며,

동일한 전용면적이더라도 아파트 대비 실사용 면적이 작아 

3인 이상 가구의 주거수요 대응이 곤란했습니다. 

발코니는 건축물 내·외부를 연결하는 완충공간으로서

전망 또는 휴식 등의 목적으로 외벽에 접합하여

부가적으로 설치하는 공간입니다.

외벽에 접한 길이 x1.5m를 

바닥면적에서 공제하는 겁니다.

 

바닥난방 허용 면적 확대로 전용 84㎡ 아파트에 준하는 

중대형 주거용 오피스텔 공급이 촉진되어

3~4인 가구의 주거수요 대응 및 주택난 해소에 

기여할 것으로 정부는 예상하고 있습니다.

전용면적 84㎡ 아파트는 발코니 고려 시,

실사용 면적이 약 120㎡ 가 됩니다.

 

오피스텔 역시 법을 개정하면서까지

아파트의 대체 상품으로 공급하겠다는 의도입니다.

 

여기서 들 수밖에 없는 의문은,

생활 숙박시설은 오피스텔의 수요를 보완하는 것이고

오피스텔은 아파트 수요를 분산 흡수하는 것이라고

이야기한 정부의 의도입니다. 

결국 생활 숙박시설이든 오피스텔이든

아파트 수요를 보완하는 역할을 하게 되는 것인데,

그냥 아파트 공급을 더 많이 하면 되는 게 아닐까요?

 

물론 아파트 공급을 위해 3기 신도시 등

여러 방면으로 '계획 발표'는 하고 있지만,

이것은 단지 계획일 뿐이며

아파트 공급에는 물리적인 시간이 필요할 수밖에 없습니다.

신도시 사업에는 최소 5년 이상이 소요되며,

3기 신도시의 경우를 생각해봐도 

2005년 이전에 입주할 수 있는 물량은 없습니다.

 

공공재 개발, 공공재 건축 등으로 공급 속도를 가속화하겠다는

정비 사업 역시 아직 확정된 구역이나 단지조차 없으며

확정이 된다 할지라도 최소 4년 이상이 소요될 것입니다.

단기적인 아파트 공급 방법은 없는 것이죠.

결국 이런 이유로 정부가 생각해낸 것이

오피스텔과 생활 숙박시설입니다.

 

덕분에 최근 이들의 시세는 무섭게 상승했습니다.

분양권 거래도 가능한 곳들이 많다 보니

분양권 시장도 활성화되어 억대 프리미엄까지 생겼습니다.

결국 정부가 새로운 부동산 투자 시장을 만들어준 셈이죠.

 

이 단기적인 비아파트 공급 대책은 분명히 후유증을 낳을 것입니다.

아파트 대체재는 아파트가 부족할 경우에만 유용할 것이기에

아파트가 정상적으로 공급되면 효용성이 떨어질 수밖에 없습니다.

임차로 거주하는 수요층에게는 문제가 크지 않겠지만

매매로 오피스텔이나 생활 숙박시설을 매수한 층,

특히나 어설프게 상투를 잡은 투자자들은 위험성이 높을 수 있습니다.

 

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정부는 여전히 부동산에 대한 책임을 회피하며

부동산 정책 실패에 대한 언급이나 사과를 하지 않고 있습니다.

하지만 역설적으로 생각해보자면 

정부가 추진하는 이러한 비아파트 공급 대책은

결국 스스로 정책의 실패를 인정하는 모습이라 할 수 있습니다.

공급에 대한 시급함은 느꼈고,

땜빵식 정책으로 위기와 비판을 모면해보겠다는 의도입니다.

 

정책의 실패를 임시방편도 되지 않는 정책으로 

입막음할 때가 아닙니다.

물리적인 공급이 물론 필요하지만 

현재는 기존 물량의 거래를 원활하게 해 주는 것이 필요합니다.

기존 아파트들의 매매 물건 확보를 위한 정책,

전세 매물 확보를 위한 정책이야 말로

지금 진정으로 필요한 시기입니다.

 

현재 서민들의 주거 실태를

직접 현장에서 눈으로 확인해봐야 합니다.