오세훈표 상생주택, 어떻게 진행될까?

안녕하세요,

 

오세훈 서울시장이 추진하는 '상생 주택' 부지로 

서울시가 KT에스테이트 소유인 

KT 신금천, 중랑, 강서, 강남지점과 

노원구 홈플러스 지역을 검토 중인 것으로 확인되었습니다.

상생 주택은 민간토지를 활용한 장기전세주택으로

오세훈 시장의 공약 사항 중 하나입니다.

 

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서울시는 최근 '상생형 장기전세주택 공급 확대 방안'을 마련하고

KT지점 네 곳과 중계 홈플러스를 포함한 

서울 시내 88곳의 민간 부지를

상생 주택 대상지로 검토 중입니다. 

 

88곳 가운데 가장 많은 부지가 위치한 곳은

구로와 노원구로 각 13곳입니다.

뒤이어 영등포·강북구에 각 7곳,

강남·송파구 각 6곳, 양천·성북구에 각 5곳,

서초·강서·성동구에 각 4곳 등의 순입니다.

민간 버스 차고지가 16만 8555㎡로 가장 많고

나대지·임시주차장 6만 1798㎡,

자동차 운전학원 4만 3492㎡등으로 구성되었습니다.

이와 함께 민간 사업자가 개발계획을 세울 때 

사전 협의로 공공기여 수준을 정하는

사전협상용 부지도 36만 1215㎡가 검토되고 있습니다.

 

상생 주택은 도심 곳곳에 방치된 민간 토지를

서울시가 직접 임차해

장기전세주택을 공급하는 개념입니다.

토지 임차 방식은

다시 공공이 민간토지를 임차하는 방식의 민간토지 임차형,

민간이 토지를 현물 출자하고 공공이 사업비를 출자해

공공 법인을 설립하는 공동출자형 방식으로 나뉩니다.

 

이 같은 토지 임차 방식으로 2026년까지 공급할 수 있는 물량은

사업인가 기준으로 3120호 수준에 그치는 것으로 추산됩니다.

토지 임차 방식의 물량에 한계가 나타나자

서울시는 민간주택 매입 등 그밖에 수단을 총동원했습니다.

그 결과 2026년까지 토지 임차방식과 민간주택 매입,

사전협상, 민자사업 등을 합해

상생 주택 2만 9228호를 공급할 수 있을 것으로 예상하고 있습니다.

 

다만 서울시가 검토 중인 토지의 대부분이 

도시계획 시설 부지라는 점에서는 

특혜 논란이 일어날 수도 있다는 우려가 있습니다.

도시계획시설은 관련법에 따라 원칙적으로 개발이 불가능합니다.

예외 조항이 있지만 실제 적용된 사례도 극소수입니다.

도시계획시설은 애초에 용도에 맞게 지정되었기에

개발의 용도로 쓰이기에는 어려우며,

다른 용도로 쓰기 위해서는 더 많은 사안을 검토해야 합니다.

 

용도변경이 성사되더라도 토지주에게 돌아가는

막대한 금전적 이익도 부담일 수 있습니다.

한 예로, 서울시는 성동구 성수동 삼표레미콘 공장 부지 매입을 위해

서울숲 주차장 부지를 자연녹지에서 준주거지역으로 

용도지역 변경 후 매각할 예정입니다.

감정평가 결과 해당 부지의 가치는 자연 녹지 상태에서 331억 원인데,

제3종 일반주거지로 변경 시 2630억 원,

준주거지로 변경 시 4472억 원에 달할 것으로 평가됩니다.

20년 뒤 장기전세 임대가 종료되었을 때 

민간 토지주가 계약을 종료할 경우,

10배에 달하는 이익을 얻게 될 수 있습니다. 

이 경우 서울시는 건물을 팔고 사업을 종료하거나,

오른 가격으로 해당 부지를 매입해야 하기에 

시 재정에 부담이 될 수밖에 없는 것이죠.

 

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20년 뒤에 세입자가 쫓겨나는 상황이 올 수도 있으며,

사업 추진 과정에서 조건을 붙이지 않으면

나중에 상당한 문제가 될 소지 역시 존재합니다.

서울시가 신규 주택이라고 명하기는 하지만,

사실상 대다수는 기존 임대주택 공급 방식을 변형한 것이며

대다수의 부지가 도시계획시설이라는 점 등을 고려하면

특혜 논란이 나올 가능성 역시 있습니다.

 

서울시는 도시계획시설 변경 등으로 인한 

개발이익 환수 기준이 마련되어 있기에 

특혜 시비가 나타날 수 없으며,

현재 논의 중인 사항으로 공모를 통해 선정할 계획이고

특정 대상지를 한정하여 검토하지는 않겠다고 설명했습니다.