오세훈표 서울 아파트 재건축, 신통기획은 신통방통 할 것인가

안녕하세요,

 

오세훈 서울시장이 추진하고 있는 

재개발·재건축 신속 통합(신통) 기획에 

공룡 재건축 단지가 몰리고 있습니다.

상대적으로 입지 요건 등이 불리해 정부의 협조가 필요한

재개발과 달리 강남 여의도의 금싸라기 재건축이 

공공 기획 사업에 지원한 것은 의외라는 평가입니다.

특히 강남 등 주요 지역에서의 대단지 신청이 거의 없었던

국토교통부 중심의 공공재건축 사업과 비교하면

두드러지는 성과라고 생각됩니다.  

 

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서울시와 정비업계 등에 따르면 

강남구 대치동 미도아파트와

영등포구 여의도 시범아파트가

대단지 아파트 중에서는 최초로 

신속 통합 기획 대상자로 낙점되었습니다.

 

신통기획의 전신인 공공기획 때

노원구 상계 주공 5단지 등 

중소형 규모의 아파트 단지 신청은 있었지만,

서울 금싸라기 땅 또는 대단지 중에서는 최초입니다.

서울시 관계자에 따르면 12일에 추가 접수된 아파트를 대상으로

어떤 식으로 추진을 할 것인지 실무회의를 열었으며,

미도아파트와 시범아파트는 

이미 신통기획에 선정된 것으로 이해해달라고 밝혔습니다.

 

 

미도아파트는 1983년 준공되어 지어진 지 39년이 되었습니다.

총면적 19만 5080㎡에 2436가구가 거주하는 대단지로

대치동 3대장인 '우선미(우성, 선경, 미도)' 중 하나입니다.

2017년 이후 세 차례에 걸쳐 정비구역 지정 신청서를 냈지만

모두 반려된 바 있었습니다.

 

24개 동 1584가구 규모의 시범아파트는 

오세훈 시장이 취임 직후 문재인 대통령과 만나 

시범 아파트를 꼭 한 번 직접 방문해주셨으면 좋겠다고 언급할 정도로

아주 오래된 노후 아파트입니다.

1971년 준공 이후 50년이 넘었죠.

2017년 안전진단도 통과했지만,

박원순 전 서울시장이 3년 전 부동산 시장 안정을 이유로

여의도 개발 계획을 보류하면서 사업이 중단된 상태였습니다.

 

신통 기획은 재개발·재건축 시 정비계획 수립단계에서부터

서울시가 참여하는 대신 각종 심의 기간을 줄여주는 사업입니다.

현재 도시계획위원회 대신 특별분과위원회 신속 심의 등을 활용해

통상 5년 넘게 걸리는 정비구역지정 절차를

2년 안팎으로 단축해줍니다.

또 사업시행단계에서도 각각 이뤄졌던 

교통심의, 환경 심의, 건축심의가 통합되어 

심의 기간이 절반 이상 줄어드는 것이 그 골자입니다.

 

기존의 정비구역지정 절차를 따라서 진행하려면

각 구와 담당 실무과 등을 돌아다니면서 해결해야 하는데,

이를 서울시가 맡아서 한 번에 통과시켰주겠다는 것이며

대신 시는 그 과정에서 일정 부분 공공성을 담보하려 합니다. 

 

신통 기획에 신청한 아파트 단지는 

이런 공사기간 단축이 재건축 초과이익환수제(재초환)등 

각종 불이익을 상쇄할 정도로 큰 메리트가 있다고 판단했습니다.

미도아파트 재건축추진준비위원회 관계자에 따르면,

예상되는 사업비만 조 단위이며

공기 단축이 제대로 이뤄진다면 이런 이자를 줄일 수 있다고 언급하며

이것만 감안해도 재초환, 분담금 등의 부담을

줄여줄 수 있을 것이라 기대한다고 설명했습니다. 

시범아파트의 한 입주민은,

재초환 등 우려가 있다고 정부 정책이 바뀌기만 기다릴 수 없으며

리스크를 분산하는 방법은 추후 고민해봐야 한다고 주장했습니다.

 

 이 같은 '리스크 헤지' 방법 중에는 

차기 정부에 대한 기대감도 있습니다.

정권교체든 재창출이든 서울의 공급난을 고려하면

못 박힌 재건축은 진행할 수밖에 없다는 판단이 깔려있습니다.

재초환과 같은 규제 역시 상당 부분 완화될 것이라 보고

공기 단축에 승부수를 던진 것입니다.

 

미도·시범아파트처럼 장밋빛 기대를 가졌다가

그 기대가 무참하게 깨진 경우도 있습니다.

기존 신통 기획 1호 대상으로 검토되던

송파구 오금동 현대아파트의 경우 사업이 엎어졌습니다.

서울시가 내민 정비계획에서 건폐율과 공공임대주택 비율 등이 

예상과 다르나 주민 내 이견이 생긴 탓입니다.

신통 기획이 민간 재건축 사업을 서울시가 보조해주는 개념이지만

결국 주도권은 서울시가 가지고 있기에, 

미도나 시범아파트 등도 나중에는 예상과 다르게 흘러갈 수도 있다는

의심의 눈초리도 있습니다. 

 

현재 서울시는 미도아파트에는 '35층 이상'과 '용적률 상향' 등을,

시범아파트에는 '준주거지역 종상향', '50층 이상 층수 완화' 등의

인센티브를 제안해 놓은 상태입니다.

공공 기여분 등에 대한 구체적 논의는 후속 절차에 돌입한 후

논의될 예정이기에 아직은 갈등의 불씨가 남아있습니다.

 

이와 관련된 아파트의 주민들은,

막상 진행을 해봐야 주민들의 입장에서 판단할 수가 있으며

주민들을 설득할 수 없는 안이라면 받아들일 수 없고

막상 진행을 하려고 할 때 이상하면

거부권을 행사할 것이라고 언급하면서도,

서울시가 1호 아파트라고 홍보했는데

우리를 실망시키겠냐는 기대를 숨기지 않고 있습니다.

 

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서울시는 신통 기획에 참여한다고 해서 

법에서 정해진 것 이상의 과도한 공공기여를

요구하지는 않겠다는 방침입니다.

 

공인중개사들은

오금 현대아파트 사례를 고려하며 지켜봐야 한다며

미도 등이 성공적으로 끝난다면

다른 단지도 연쇄적으로 영향을 받게 될 것이라 전망합니다.

 

서울에는 노후 아파트가 정말 많습니다.

이 가격에 이런 아파트라고? 

아마 지방에서 오신 분들은 어이없어하실 정도로,,

 

서울이 '서울'이라는 이름값을 하려면

이처럼 역동적인 정책으로 노후 생활환경을 개선하고

그 값어치에 맞는 모습을 갖추려 노력해야 할 것입니다.