씨가 말라가는 6억원 미만 아파트, 대출 규제 덕분?

안녕하세요,

 

정부의 부동산 대출·세금 규제에 따른 

'풍선효과'로 서울에서 6억 원 이하 아파트 매물은

빠르게 소진되고 있습니다.

전반적인 거래 위축 속에서도 

6억 원 이하 아파트에는 수요가 몰리면서

매매가 상대적으로 활발하게 이뤄지는 상황입니다.

 

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국토교통부 실거래가 공개시스템 통계를 집계해보면

지난 28일까지 등록된 서울 아파트의

매매 계약 건수는 930건으로, 

이 가운데 매매 가격 6억 원 이하가 37.3%에 달했습니다.

 

서울 6억 원 이하 아파트 매수 비중은

올해 1~6월 30% 안팎을 오르내리다가

7~9월 20% 안팎 수준으로 잠시 낮아졌지만,

10월에 올해 월간 최고치를 기록했습니다.

 

거래 등록 신고 기한(30일)을 고려하면

6억 원 이하 아파트 매매 건수에 변동은 있겠지만

매매 비중 추이가 바뀌지는 않을 전망입니다.

 

실제로 10월 마지막 주에 

서울 6억 원 이하 아파트 매매 비중은 

일별로 40% 가까운 수준을 유지했습니다.

 

금융당국의 가계부채 총량 규제 방침에 따라

지난달부터 시중은행에서 본격적으로

대출을 축소 또는 중단하거나 대출 금리를 인상하자

6억 원 이하의 중저가 아파트에 

매수 쏠림 현상이 나타난 것으로 풀이할 수 있습니다.

 

대표적인 서민 주택담보대출로 분류되는 보금자리론은

6억 원 이하의 주택일 경우에만 받을 수가 있습니다.

보금자리론은 부부합산 연소득 7천만 원(신혼부부 8천500만 원)

이하의 무주택자가 6억 원 이하 주택을 구입할 때

약정 만기 최장 40년 동안 2~3%대의 고정금리로

매달 원리금을 상환하는 주택담보대출입니다.

 

최근 정부는 내년부터 총 대출액 2억 원을 넘는 대출자에 대해

개인별 총부채 원리금 상환비율(DSR)을 적용하는 것을

골자로 한 가계부채 관리 강화 방안을 발표했습니다.

다만 보금자리론을 비롯한 정책 서민금융상품은

DSR산정 시 총대출액 계산에서 제외되었습니다.

 

이 때문에 대출 규제를 피해 간 시세 6억 원 이하 아파트 거래가

상대적으로 많아지는 매수 집중 현상이 

앞으로도 더욱 심화될 것으로 예상됩니다.

 

고가주택이 많은 서울의 거래량이 점차 위축되는 

숨 고르기가 이어지는 가운데서도 

상환 능력 부담과 여신 규제가 덜한 소형 면적이나

6억 원 이하 중저가 아파트의 매수가 

증가하는 형태가 지속될 가능성이 있습니다.

 

특히 서울 6억 원 이하 아파트에서도

가격 구간대별로 1억 원 이하의 매수 비중이 1.7%를 기록해

올해 들어 처음으로 1%대로 올라선 것으로 나타났습니다.

 

정부는 지난해 7.10 대책을 통해

다주택자와 법인의 주택 취득세를 기존 1~3%에서 

최대 12%로 높이기로 했지만,

공시 가격 1억 원 미만의 주택은 중과 대상에서 제외하고

기본 취득세율 1.1%를 적용하도록 했습니다.

 

이후 공시 가격 1억 원 미만 저가 주택을 겨냥한 다주택자와

법인 중심의 투기가 확산하는 세금 규제 풍선효과가 나타났는데

여기에 더해 대출 규제에 따른 풍선효과까지 맞물리면서

매수 쏠림 현상이 더욱 거세진 것으로 풀이됩니다.

 

서울의 1억 원 초과~3억 원 이하, 

3억 원 초과~6억 원 이하 아파트 매수 비중도 

각각 9.5%, 26.1%를 기록해

역시 올해 월간 단위로 가장 높았습니다.

 

이런 가운데 민간 시세 조사 업체인 부동산 R114가 조사한

서울의 아파트 매매 시세 6억 원 이하 가구수는

올해 1월 초 25만 9785가구에서 

10월 말 13만 9233가구로 약 46.4% 급감했습니다.

부동산 114가 시세를 조사한 전체 가구 수(124만 506가구) 대비

11.2%에 불과한 수치입니다.

 

이처럼 6억 원 이하 아파트에 매수 수요가 쏠리며

매물이 빠른 속도로 사라지자

매매값은 6억 원에 수렴하며 급등하는 추세입니다.

 

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아파트값은 계속 오르는 데다 

정부에서 대출을 조이면서 

6억 원 이하의 매물은 그야말로 '가뭄'입니다.

6억 원에 아예 매수 의사를 걸어두고 

대기하는 수요자들도 줄을 설 정도입니다.

 

대출 규제가 집값 안정을 만들어내는 게 아니라,

오히려 소형 평수와 저가 아파트의 가격까지

덩달아 올리고 있는 건 아닌지,

정책의 효율성이 의심되는 현재입니다.