[10.26대책] 주택 시장에 미칠 영향은 과연?

안녕하세요,

 

정부의 가계부채 관리방안이라는 명목 아래, 

이른바 '10.26 대책'이 발표되었습니다.

이것은 내년 3월 대선 전까지라도 

집값을 안정시키기 위한 임시방편이지 않겠냐는

의구심을 지울 수 없습니다.

 

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상승장에서 규제책에 대응하는 시장 참여자들의

속도를 과연 따라잡을 수 있을까요?

전세자금 대출을 막지 않았습니다.

내년 1월로 앞당긴 2단계 차주 단위 DSR규제에서 

중도금 대출, 잔금대출, 이주비 대출은 제외되었습니다. 

잔금대출은 내년 1월 이후 입주자 모집공고분부터 

DSR 규제대상입니다.

 

기존 주택담보대출 신용대출 등을 연장할 경우

DSR규제에서 제외됩니다.

신규대출을 받지 않으면 기존 대출을 갚지 않아도 됩니다.

10.26 대책은 서민들의 매수심리를 일시적으로 위축시키겠지만

다주택자의 유통물량을 더욱 줄이는 규제책이 될 것입니다.

 

10.26 대책 이후 하락장이 올 것이라 생각하는 사람은 많지 않습니다.

다만 조정장세가 한동안 지속될 것으로 보는 사람들은 많습니다.

이번 조정장세는 일시적일 것이며, 기간도 그렇지 길지 않을 겁니다.

 

10.26 대책 이후 주택시장의 움직임은 

무주택자 또는 1 주택자 등 실수요자들의 매수세와 

다주택자가 내놓을 유통 매물량에 좌우될 가능성이 높습니다.

 

2025년 전후 다가올 수도권의 하락장은

강남 2구와 잠실부터 시작될 가능성이 높고,

84타임 기준으로 30억 원 안팎인 최상위 초고가 아파트 시장에서

가장 먼저 시작될 가능성이 큽니다.

 

그런데 10.26 대책이 초고가 시장에 미치는 영향은?

아주 미미할 것입니다.

어차피 주담대가 불가능하고 

추가로 신용 대출로 받아 살 수 있는 아파트도 아니기 때문이죠.

 

하락론자가 기대하는 구준의 낙폭이 오려면 

물론 하락장이 와야겠죠.

하지만 하락장이 언제 올 것인지는 아무도 알 수가 없습니다.

대략적으로 2025년 전후로 올 것이라 예측만 가능할 뿐.

하락장에서 낙폭을 줄이기 위해서는,

2024년 정도에는 하락장이 와줘야 한다는 당위성에

오히려 설득력을 실어주고 있습니다.

 

조정장세가 길어지려면 유통매물이 늘어나고

거래량은 더욱 줄어들어야 합니다.

우선 유통매물은 경제대란이 오지 않는 한 

다주택자 매물이 급증할 가능성은 거의 없다고 보입니다.

부동산 3종 증세 세트로 인해

다주택자 매물이 늘어날 가능성은 거의 희박합니다.

 

비수기를 앞두고 다소 늘어나는 매물을 보고

언론에서는 하락장이 오는가 하고 국민들을 흔들어놓지만

양도세 비과세 기준 12억 원 상향 여부, 종부세 부담 기한 등으로

고가 및 초고가 아파트 유통물량은 당분간 늘어나기 힘들어 보입니다.

 

2022년 상반기부터 자동 말소되는 단기 임대사업자의 매물이 급증해

조정장세 또는 하락장이 온다는 사람들이 있지만

실상 과연 그럴 것인가 생각하면, 희박합니다.

 

우선 단기 임대로 등록된 주택 중 아파트는 20%를 넘지 않습니다.

아파트도 시장에 영향이 크지 않은 

대부분 수도권 외곽의 구축 소형들입니다.

거주주택 양도세 비과세를 위해서는 

자동 말소 후 5년 이내 매도해야 합니다.

 

하지만 이에 해당하지 않는 임대주택의 경우

자동 말소 시 양도세 중과 배제 기한이 따로 없습니다.

팔고 싶을 때 팔아도 일반과세 대상이죠.

상승장이 길어질 것으로 예상된다면 

자동 말소 후 팔지 않고 계속 보유할 것입니다.

 

거래량은 더 이상 줄어들 수 없을 정도의 수준으로 바닥입니다.

10월 들어 서울 아파트 매매 거래량은 3천 건 안팎입니다.

너무 적은 거래량은 언제나 

6개월 전후에 폭등장을 초래하곤 했습니다.

 

10.26 대책이 서울권 주택시장에 미치는 영향은?

집값에 영향을 미치는 주택시장 외부 변수는 

현재 크게 변한 것이 없으며, 

결국 그 대책 또한 영향력이 아주 미미합니다.

 

현재 정부가 원하는 집값 안정을 위해서는

다주택자가 보유한 아파트 매물이 시장에 쏟아져야 합니다.

과연 10.26 대책으로 다주택자들이 매물을 내놓을까요?

양도세율 최고 82.5%를 부담하고  

총 자산, 순 자산 감도를 감수하지는 않을 것으로 보입니다.

 

남은 수도권 상승장 후반기는 

아마도 갭 메우기가 아니라 갭 벌리기가 될 가능성이 높습니다.

초양극화 현상이 가속화되는 것이죠.

그 이유는 강남 핵심입지의 상대적으로 높은 전세가율과

유통물량의 고갈 때문입니다.

결국 강남 3 구로 대표되는 상급지 갈아타기 매수세는 

10.26 대책 이후에도 유지될 것으로 예상됩니다.

특히 40평형대 이상 대형 평형 강세가 당분간 계속될 것입니다.

 

84 타입을 기준으로 시가 20억 원이 넘는 비강남 초고가 시장 역시 

10.26 대책에 상관없이 실수요자들의 매수세로 인해

계단식 상승이 당분간 지속될 것으로 보입니다. 

 

반면 서울, 광명, 안양, 수원 등 투기과열지구 

시가 15억 안팎 고가 아파트는 

주담대 금지라는 허들에다가 10.26 대책까지 겹쳐

지금처럼 매매가 모멘텀이 약할 것입니다.

무주택자는 물론 1 주택자가 반전세 또는 월세를 살더라도

전세를 끼고 사둘만한 15억 원대 아파트는 많지 않습니다.

 

올 연말까지 차주 단위 DSR 규제가 적용되지 않는 

규제 지역 6억 원 이하 저가 시장은

무주택자들의 매수세가 관건입니다.

 

초고가, 고가 아파트 상승세가 계속된다면?

전셋값이 하락하지 않고 계속 오른다면?

3기 신도시 기다림의 덧없음을 깨닫게 된다면?

대출한도가 1월과 7월 이후 갈수록 줄어드니

사람들이 다시 한번 영끌 매수에 나서게 될 가능성이

높다고 볼 수 있습니다. 

 

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현실적 낙관주의자라면 

10.26 대책으로 시장의 불확실성이

줄어들었다고 생각해야 합니다. 

문재인 정부의 마지막 규제책이 될 것으로 보이죠.

대선 전에 본격적으로 들어서게 되면

더 이상 규제책을 내보이긴 어려울 것입니다.

대선 전후에 조정대상지역 다주택자 양도세 중과 유예 등

유통물량을 늘리는 규제 완화책이 나올 가능성이 높습니다.

 

10.26 대책의 효과는 길어야 3개월을 넘기 힘들 것입니다.

앞으로 3~4년 남았다는 상승장, 

과연 베팅하시겠습니까?

 

 

"발췌 - 오윤섭의 부자노트"