결국 영끌해서 집 산 사람이 승자인가, 시장 양극화 심화될 듯

안녕하세요,

 

정부가 가계부채 관리 강화 방안을 발표하면서 

주택시장 실수요자들의 불안감이 가중되고 있습니다.

당장 올해 가계대출 총량 관리에서 

전세자금 대출을 제외하기로 했지만,

내년부터는 포함하기로 결정하면서

추가 규제 가능성을 경고했기 때문입니다.

 

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주택시장에서는 

'결국 하지 말라는 영끌을 해서 집 산 사람만 승자가 됐다'

는 비판이 나옵니다.

당분간 시장의 거래절벽이 계속될 것이라는 관측도 있습니다.

 

지난 26일 금융위원회와 금융감독원에 따르면

정부는 차주 단위 DSR 2·3 단계를 조기 시행합니다.

DSR이란 소득 대비 갚아야 할

전체 금융부채 원리금 비율을 뜻하는 지표입니다.

DSR규제는 대출자의 상환능력에 초점을 맞춰

모든 대출의 연간 원리금 상환액을

연소득의 일정 비율 이하로 억제하는 것입니다.

 

예를 들면 신용대출 5000만 원에 연소득 5000만 원인 차주가

조정대상지역의 6억 원짜리 아파트를 구입할 경우

현재는 주택담보비율(LTV) 50%가 적용된 

3억 원까지 주담대를 받을 수가 있었습니다.

앞으로는 주담대 한도가 1억 6000만 원으로 

절반 가까이 줄어들게 되는 것이죠.

 

대한 건설정책연구원 책임연구원은

'대책의 취지에는 공감한다면서도 대출 규제를 통해 

최근 불거진 부동산 시장의 문제를 해결할 수 있다는 

시각은 곤란하다'라고 설명했습니다.

 

상환능력 중심 대출 관행의 확고한 정착이라는

목표의 방향은 맞지만,

이를 통해 DSR과 전세자금 대출을 줄이는 것과 

부동산 문제를 해결하겠다는 논리는 비약적이라는 것이죠.

 

그간의 주택 가격 증가세를 봤을 때,

주택담보대출과 전세 대출, 집단대출의 증가세가 

이례적이라고 단정하기는 어려울 것이며 

따지고 보면 집값이 안정되어야 풀어낼 수 있는 문제일 겁니다.

 

집을 사려는 수요 자체가 줄어들지 않았는데,

대출 규제로 이를 억누르면서부터

일시적으로 수치들이 떨어질 수는 있겠지만

이것이 근본적인 해결책이 될 수는 없겠죠.

 

전문가들은 시장의 양극화 현상이

가속, 심화할 것이라는 우려를 표하고 있습니다. 

결국 현금 부자만 시장에서 활동할 수 있게 될 것이란 얘기죠.

 

금리를 올리고, 상환 기간을 줄이고, 대출을 어렵게 하면

결국 어떻게든 현금이 부족한 실수요자와 서민에

그 피해가 고스란히 돌아가게 될 것입니다.

시장의 양극화와 현금 보유 정도에 따른 

주거복지 불평등 부분은 더욱 심화할 가능성이 있습니다.

 

지금 정부의 입장은 결국에는

그동안 규제를 강화하는 쪽으로 정책을 진행해왔고,

앞으로도 더 강화하겠다는 뜻인데

돈을 더 안 내주겠다는 게 명확해졌으니

시장에 진입하려던 실수요자들의 진입은 

더 어려워지는 환경으로 가게 될 가능성이 높습니다.

 

전문가들의 말처럼,

당분간 거래 절벽을 넘어 거래 동결 현상이

상당 기간 나타날 것으로 보입니다. 

이번 대책으로 내년 1월부터는 상급지로 주거지를 옮기는 

'갈아타기'조차 여의치가 않을 것입니다.

 

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한동안 부동산 시장의 거래가 침체하고 

그 속에서 어쩌면 이상 거래, 변종 거래가 생길 수도 있습니다.

이 부분이 가장 우려되는 부분이죠.

정부의 말을 듣지 않고 

대출까지 끌어 집을 샀던 사람들이 

결국은 위너가 되어가는 분위기입니다.

 

정부의 계속되는 규제 일변도가 

부동산 구매심리를 제약하고

주택 거래량을 감소시킬 수는 있습니다.

누적된 집값 상승에 대한 피로감과 이런 것들이 겹쳐 

매수세 자체가 감소할 가능성도 높습니다.

 

아마도 다주택자의 주택 추가 구매 수요는 감소하고

당분간은 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 이어질 테고,

거래시장 한파가 조기화하면서 

전세 대출마저 제한되는 사람들은 월세를 선택해야 할 것이고,

그로 인한 '월세화 현상'이 강하게 나타날 가능성이 보입니다.