양도세 중과에 대출 규제에,,죄면 죌수록 높아지는 집값

안녕하세요,

 

서울 아파트의 거래량은 급감하고 있습니다.

매물 잠김 현상이 심화하면서 수급 불균형에 따른

집값 상승세가 지속될 것이라는 관측이 나오고 있습니다.

 

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지난달 서울 아파트 매매는 2019건으로, 

7월보다 57%나 감소했습니다.

아직 등록 신고 기한(계약 후 30일)이 남았지만

연중 최저치를 기록할 것으로 예상되고 있습니다.

올 들어 7월까지 월평균 거래량(4376건)의

절반에도 미치지 못하는 수치입니다. 

6월 이후 양도소득세가 중과되고 있는 데다

집값 상승에 대한 기대는 여전하기에

집주인들이 매물을 내놓지 않고 있다는 분석을 할 수 있습니다.

작년 7.10 부동산 대책에 따라 올 6월부터는

규제지역 내 2 주택자의 양도세율이 최대 62%로 높아졌습니다.

게다가 재건축 규제 등으로 서울의 새 아파트 공급은

계속 줄어들고 있습니다.

 

이러한 거래절벽 속에 신고가 매매는 속출하고 있습니다.

집값 상승에 불안해하는 수요자가 매수로 돌아서고 있어서죠.

업계에서는 거래 침체 속 집값 상승세가 지속될 것으로 보고 있습니다.

양도세 중과 이후 유주택자 사이에서

'특정 가격 밑으로는 팔지 않겠다'는 인식이 강해졌기에

아파트 밀집 지역을 중심으로 신고가 거래가 계속될 것으로 전망됩니다.

 

마포구 아현동의 '마포 래미안 푸르지오' 인근에 줄지어 선

중개업소는 눈에 띄게 한산해졌습니다.

이 단지 전용 84㎡는 지난 7월 18억

5000만 원에 신고가를 쓴 뒤로 거래가 끊겼습니다.

이 주택형의 로열동과 로열층 매물은 현재 호가가 21억 원까지 올랐습니다.

중개업소 대표들의 말에 따르면

3개월 전부터 집을 내놓은 집주인은 매수자들이 관심을 두지만 

가격을 부담스러워한다고 해도 절대 내리지 않으며,

원하는 가격이 아니라면 팔지 않겠다는 심리가 강하다고 합니다.

 

서울 아파트 시장에 만연한 '거래절벽'이 나타난 것은

아파트값 상승을 기대한 집주인들이 매물 등록을 꺼리고 있기 때문입니다.

대표적인 '매도자 우위 시장'이 도래한 것이죠.

지난 1일 기준 서울 아파트 매물은 총 3만 9467건으로,

한 달 전보다 688건이 줄었으며

지난 5월 초 이후 지속적으로 감소하고 있습니다.

 

강북뿐 아니라 강남의 중개업소에서도 매물이 없거나

호가가 너무 비싸 거래가 성사되기 어려운 분위기입니다.

집주인으로서는 높은 양도세율을 적용받으면서 굳이 이 시점에 

집을 매도할 이유가 없다는 설명입니다.

양도세 중과 문제로 집을 팔아야 하는 집주인들은

6월 이전에 이미 정리를 끝냈으며,

재건축의 기대감이 있다면 주변 아파트 집주인들까지도 버티는 것이죠.

 

매수자로서는 급등한 가격과 대출 규제로 인해

적극적으로 매수에 나서기도 망설여지는 상황입니다.

서울과 같은 투기과열지구에서는 아파트 구입 시 

9억 원 초과분에 대해서는 담보인정비율(LTV)이 20%로 제한됩니다.

게다가 시세 15억 원 초과 아파트는 대출이 전혀 나오지 않죠.

여기에 금리 인상이라는 상황까지 겹쳐져

향후 매수 심리 위축에 영향을 줄 것이라는 분석이 따릅니다.

 

매물 품귀 현상으로 매도자가 거래의 주도권을 쥔 가운데

일부 현금부자들이 매수세에 가담하면서

신고가 단지는 계속해서 등장하고 있습니다.

서울 송파구 가락동 '헬리오 시티(전용 84㎡)는

올 1월 21억 9000만 원에 신고가를 쓴 뒤 

한동안 20억 원 안팎에서 거래되는 등 상승세가 주춤했습니다.

그러다가 7월부터 22억 5000만 원, 23억 원 등 

신고가를 경신하기 시작하더니 

8월에는 23억 7000만 원까지 거래되었습니다.

이제 뭐 1,2억 오르는 것은 너무 쉬운 이야기처럼 느껴질 정도입니다.

 

갭 투자가 불가능해 한동안 거래가 뜸했던 잠실, 삼성, 대치, 청담동 등

토지거래허가구역에서도 신고가 행렬이 이어지고 있습니다.

이들 지역은 지난해 6.17 부동산 대책으로 토지거래허가제가 적용되어

매수와 동시에 2년 동안 실거주를 해야 합니다.

청담동 '청담자이(전용 89㎡)'는 지난달 40억 원에 신고가를 기록하면서

5월보다 한 번에 5억 원이 상승했습니다.

대치동 '래미안 대치 팰리스(전용 94㎡)'도 

지난달 37억 1000만 원에 신고가를 기록했습니다.

 

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당분간은 집주인들이 시장 분위기를 주도하는,

이른바 '매도자 우위 시장'이 이어질 것으로 전망됩니다.

시장에 매물이 늘어날만한 가능성이 적기 때문입니다.

1 주택자는 취득세 등 각종 거래비용과 강화한 대출 규제 등을 고려하면

기존 집을 팔고 새집으로 이주하기가 어렵습니다.

다주택자는 양도세 중과로 발이 묶여 

증여 또는 전월세 인상 등의 우회로를 찾고 있습니다.

여기에 서울의 재건축 또는 재개발 사업 추진이 장기가 멈추다시피 해

단기간에 양질의 새 아파트를 공급하는 것도 어려운 상황입니다.

 

거래량은 줄어들지만 집값 상승세가 지속되는 현상이 계속될 것이며,

매물 유도를 위해서는 양도세 완화 등

다주택자의 퇴로를 열어주는 방안을 고려해야 할 것입니다.