규제 강화에 비규제지역과 생활형 숙박시설 투자 풍선효과

안녕하세요,

 

정부가 부동산 시장을 겨냥한 고강도 대출 규제를 내놓는 등

규제를 지속 강화하고 있지만 

집값 안정은커녕 풍선효과로 인한 시장 왜곡은 

갈수록 심각해지고 있는 모습입니다.

규제가 없는 수도권 외곽 아파트 거래량이 급증하고

비주택 상품에 수요가 몰리면서 

청약시장은 과열로 치닫고 있습니다.

 

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한국 부동산원에 따르면 올해 상반기 기준 

수도권 비규제 지역 7곳의 아파트 거래는 총 7077건으로,

지난해 같은 기간 3263건 대비 약 117% 증가했습니다.

상반기 기준 수도권 비규제 지역은 

이천, 동두천, 포천, 여주시, 양평, 연천, 가평군 등 7곳이며

이중 동두천시 6개 동은 지난 27일에 

조정대상지역으로 묶여버렸습니다.

비규제 지역 중 거래량이 가장 많은 곳은

2120건을 기록한 이천시였습니다.

 

이처럼 비규제 지역 거래량이 급증한 것은 

상반기 수도권 전체의 아파트 거래량이 16만 7220건으로

전년대비 29.5% 감소한 것과 대비됩니다.

비규제 지역의 거래량 증가는 

규제에 따른 풍선효과로 풀이할 수 있습니다.

비규제 지역은 주택담보대출의 담보인정비율,

즉 LTV가 최대 70%이며

분양권 전매 제한 기간은 6개월이 넘지 않습니다.

게다가 청약통장 가입 후 6개월(수도권은 1년)만 지나면 

세대주와 세대원 모두 1순위 자격을 갖출 수 있고,

재당첨에 제한도 없습니다.

집값 폭등과 중첩된 규제의 상황에서

실수요자와 투자자 모두를 끌어당기고 있는 셈이죠.

 

규제가 주택에 집중되다 보니 

비주택 상품의 인기도 치솟고 있습니다.

서울 마곡지구에 들어서는 생활형 숙박시설 '롯데캐슬 르웨스트'는

지난 25~27일 공개된 청약에서

총 876실 공급에 57만 5950건의 신청이 몰렸습니다.

평균 경쟁률이 657대 1이었으며 

군별 최고 경쟁률은 6049대 1까지 치솟았습니다.

 

특히 이 단지의 분양가는 마곡지구내 인근 아파트보다 더 비싼 탓에

고분양가 논란까지 있었음에도 청약 열기는 오히려 뜨거웠습니다.

이 단지의 전용면적 84㎡ 분양가는 최고 16억 1000만 원으로,

이달 마곡동 아파트 평균 시세보다 20% 이상 높았습니다.

49㎡의 분양가는 8억 100만~9억 6200만 원,

84~88㎡의 분양가는 14억 4400만~17억 1800만 원에 달합니다.

지난해 마곡지구에서 분양했던 '마곡 9단지(전용 84㎡)' 아파트의

최고 분양가가 7억 원을 넘지 않았던 것과 비교하면 

두 배 이상이 비싼 셈입니다.

 

앞서 서울 영등포구 여의도에서 분양한 생활형 숙박시설

'라포르테 블랑 여의도' 역시 최고 경쟁률 140대 1을 기록했습니다.

앞서 3월에는 부산 동구에 분양된 생활형 숙박시설

'롯데캐슬 드메르'가 평균 356대 1의 경쟁률을 기록했었습니다.

 

생활형 숙박시설의 인기는 

낮은 규제 문턱 때문이라는 것이 업계의 분석입니다.

아파트는 주로 가점제로 당첨자를 가리지만

생활형 숙박시설은 추첨으로 당첨자를 뽑습니다.

계약금의 10%만 내면 분양권을 전매할 수도 있고,

주택 수에 포함되지 않아 취득세와 양도세 중과도 피할 수가 있습니다.

 

다만 수도권 외곽, 비주택에 대한 투자는 신중해야 합니다.

생활형 숙박시설은 주거용이 아닌 숙박시설에 해당하며

전세를 줄 수도 없습니다.

올초 정부는 생활형 숙박시설에 대해 

'주택 용도로 사용할 수 없으며 숙박업 신고가 필요한 시설'

이라고 못을 박았습니다.

이미 주택 용도로 쓰이는 시설에 대해서는

이행강제금을 부과하겠다고 경고한 상태입니다. 

 

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생활형 숙박시설의 경우 아파트에 비해

규제가 자유로운 점이 이점이겠지만,

경기 위축 시 가장 먼저 타격을 받게 될 수 있습니다.

경기도 외곽 등의 상승세 역시

집값 폭등과 규제로 인한 풍선효과로 봐야 할 것이며,

'가장 늦게 오른 곳은 가장 먼저 떨어진다'

는 점에서 신중한 선택을 해야 할 것으로 보입니다.