같은 아파트 같은 평형인데 전셋값이 몇억씩 차이가 나는 이유

안녕하세요,

 

임대차법 개정 이후 전세 시장에 이중 가격이 보편화한 데 이어

'삼중 가격'까지도 나타나고 있습니다.

가장 낮은 가격은 기존 세입자가 계약갱신청구권을 행사해

상승률이 5%로 제한된 경우이고,

가장 높은 가격은 급등한 시세를 오롯이 반영한 신규 계약입니다.

그 중간 지점에 집주인과 임차인의 '딜'로 인하여

삼중 가격이 생긴 것입니다.

 

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국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 

지난달 강남구 대치동 은마아파트(전용 84㎡) 전세 매물은 

총 5건이 거래되었습니다.

2건은 5억 5650만 원과 5억 7750만 원으로 5억 원대,

2건은 10억 원과 10억 5000만 원에 거래되었고

1건은 중간 가격인 7억 3000만 원에 거래되었습니다.

 

업계에서는 5억 원대는 갱신청구권을 행사한 경우로 보고 있습니다.

2년 전인 2019년 은마아파트 같은 평형의 전세 가격은 

4억 원 중반 안팎이었기 때문입니다.

10억 원대는 현 시세를 반영한 신규 계약일 것이고,

나머지는 요즘 확산하고 있는

'삼중 가격'의 중간값이라고 예상할 수 있습니다.

 

삼중 가격의 분위기는 몇 개월 전부터 확산되기 시작했습니다.

강동구 고덕 아르테온(전용 84㎡) 전세 매물은 지난 4월

4억 원과 8억 5000만 원, 12억 원으로 4억 원 텀을 두고 거래되었습니다. 

같은 단지, 같은 평수의 아파트지만 전셋값은 이중 가격으로 2배,

삼중 가격으로 3배까지 차이가 나는 사례가 늘어나고 있습니다.

 

임대차법이 도입되면서 갱신청구권으로 인한 

이중 가격 현상이 생긴 바 있습니다. 

상승률 제한으로 2년 전 시세와 현재 시세가 

한 아파트 같은 평형에 공존하게 된 것입니다. 

일례로 현 시세 20억 원가량인

잠실 송파구 리센츠(전용 124㎡) 전세 매물 2개는

지난달 11억 원 차이로 거래되었습니다. 

22일에는 9억 원, 31일에는 20억 원에 전세 계약이 성사되었죠.

 

여기에 중간 가격이 생기면서

'삼중 가격'이 어느 순간 들어섰습니다.

일부 집주인들이 갱신청구권 예외 규정을

협상용으로 쓰면서입니다.

현행법상 본인이나 직계가족이 실거래하는 경우 

  세입자의 갱신권을 거부할 수 있습니다. 

실행하지 않더라도 적발과 처벌이 쉽지 않습니다.

집주인들이 협상에 나서면 세입자는 울며 겨자 먹기로 

시세의 70~80% 수준에 재계약을 하게 됩니다.

 

전세 다중 가격 현상은 더욱 심해질 것으로 보입니다.

전세난이 특히 심한 서울의 경우

신규 입주 물량도 줄어들고 있고,

전세의 월세화가 심해지면서 전세 물량은

더욱 적어질 것이란 관측이 나옵니다. 

 

올해 서울의 아파트 입주 물량은 입주자 모집공고 기준으로

3만 864가구입니다.

지난해보다 37.5% 줄어든 수치입니다.

그중 상반기에만 1만 7723가구가 입주를 마쳤습니다.

하반기 입주 물량은 상반기보다 적은 1만 3141가구에 불과합니다.

내년 입주 물량도 올해보다 33.7% 줄어든 2만 463가구입니다.

 

저금리 상황과 전월세 신고제 시행, 세금 부담 등 

여러 원인이 겹치면서 전세의 월세화도 가속되고 있습니다.

서울 부동산정보광장에 따르면 올해 1~7월 

서울 아파트 전세 거래 건수는 6만 3924건으로 

전년 동기보다 22% 감소했지만, 

월세(반전세)는 3만 4375건으로 전년 동기 대비 4% 증가했습니다. 

 

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제도라는 것이 안착하려면 최소 2년은 필요한데,

그 이후에도 시장이 안정화되지 않으면

가격 상승기에는 이중 가격, 삼중 가격의 피해가

계속될 수밖에 없습니다. 

임대사업자 혜택 유지 결정이 시장에 어떻게 작용할지,

주택 공급량이 어떻게 될지에 따라 

시장의 안정 여부는 결정될 것입니다.

 

계약갱신청구권, 

결국 앞에서는 공급에 문제없다고 주장하지만

뒤에서는 시간을 어떻게든 더 벌어보려는 

정부의 심산이겠죠.

각종 매체를 이용해 집주인들이 나쁜 것처럼

대중들의 심리를 자극하고 다주택자를 적폐로 마녀 사냥하고.

갱신청구권이라는 제도 자체만으로도 사유재산 침해라고 할 수 있건만

그 대상을 소급 적용해버려서

임대인과 임차인간의 사회적 분란을 더욱 야기시켰습니다.

 

집주인은 개인 재산을 사고파는 것인데,

왜 정부에게 간섭을 받아야 하는 것이며

더 나아가 사유 재산을 구매할 때 돈 한 푼 보태지 않은 세입자들에게

왜 허락까지 받아야 하며, 이사비는 왜 물어줘야 하며,

왜 팔아야 할 시기에 팔지도 못해야 하는 걸까요?

 

저 역시 일반 서민일 뿐이지만,

이런 제도가 과연 모두에게 정당한 것인지,

그저 정부의 회피용 책임 떠넘기기 정책은 아닌지

깊게 생각하게 됩니다.