[재건축 규제] 서울의 부동산 공포, 본편은 아직 시작되지도 않았다

안녕하세요,

 

올해 서울에서 새로 입주하는 아파트 규모가 

작년의 절반 수준으로 급감하는 가운데,

내년과 후년 입주 아파트 물량은 

올해보다도 30~40% 더 줄어들 것으로 보입니다.

서울 아파트 공급은 주로 재건축을 통해 이뤄지는데

초과이익 환수제와 안전진단 등의 규제로

재건축 추진이 꽁꽁 묶인 탓입니다.

더구나 지난 3년간 재건축 첫 관문인 안전진단을 신청한 단지 중

통과한 단지는 3분의 1 정도에 그쳐 

한동안 공급 절벽은 계속 이어질 것이란 전망이 나옵니다.

 

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올해 서울 아파트 입주는 1만 9343가구로 

지난해에 비해 1만 9977가구 줄어들 전망입니다.

내년과 후년에는 올해보다 줄어

연간 입주 물량이 2만 가구에도 못 미치게 됩니다.

서울 25개 구 중 관악, 구로, 금천, 도봉, 성동 등 5곳은

2023년까지 새로 입주하는 민간 아파트가 한 채도 없습니다.

이 수치는 입주 시점을 확정한 민간 아파트만 집계한 것으로,

후분양 아파트나 공공주택은 포함하지 않습니다.

 

서울 아파트 공급이 날이 갈수록 급감하는 것은

문재인 정부 들어 아파트 인허가 물량이 급감하면서 

이미 예고되었던 상황입니다.

국토교통부에 따르면 2011년부터 2017년까지

서울 아파트 인허가 물량은 연평균 4만 3683가구였지만,

현 정부 부동산 정책이 본격적으로 시작된 2018년부터 작년까지

3년간 평균 3만 3157가구로 

연평균 1만 가구 이상 줄어들었습니다.

정부가 집값을 통제하기 위해 재건축 규제를 강화하면서

대다수 단지가 사업 진척을 늦춰 공급을 줄였기 때문입니다.

 

2018년부터 시행한 '재건축 초과이익 환수제'는 

재건축 아파트 공급을 막는 대표적 규제로 꼽힙니다.

재건축으로 인한 시세 차익이 적정 수준을 넘으면,

초과분의 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도입니다.

주변 시세에 비해 턱없이 낮은 분양가를 강요하는 분양가 규제도

재건축과 재개발 사업의 수익성을 악화시켜

주택 공급을 가로막는 규제로 지목됩니다.

강남구 개포주공 5단지와 개포주공 6·7단지 등이

초과이익 환수제 때문에 추진위 설립을 늦춘

대표적인 단지로 꼽힙니다.

 

이런 가운데 정부는 재건축의 첫 관문이라 할 수 있는 

안전진단 기준을 대폭 강화했습니다.

그 결과 앞으로 재건축을 통한 공급은 더욱더 줄어들 전망입니다.

2018년 이후 2차 적정성 검토를 받은 단지를

전수 조사한 결과에 따르면

25개 아파트 단지 중 12곳이 안전진단에서 탈락했으며,

서울 아파트 단지를 기준으로는 10곳 중 6곳이

안전진단을 통과하지 못한 것으로 나타났습니다.

 

재건축 안전진단은 지방자치단체가 수행하는 예비 안전진단과 

민간 용역 업체가 진행하는 1차 정밀 안전진단,

한국건설기술연구원과 한국 국토 안전연구원이 진행하는 

2차 적정성 검토로 단계가 나뉩니다.

2018년 2월에 정부는 안전진단 평가항목에서 

구조안정성 가중치를 기존 20%에서 50%로 높였습니다.

여기에 더해 공공기관에서 2차 적정성 검토를 받으라는

규정을 신설했습니다.

주거 환경이 열악해도 붕괴 위험이 있는 단지를 제외하고는

사실상 정비사업의 첫 단계인 안전진단을

통과하기가 어려워졌습니다.

 

주택 업계에서는 2차 적정성 검토는

정부 출연 연구기관이 업무를 맡는 만큼

정부가 정책 기조만 바꿔도 안전진단 통과 단지가

크게 늘어날 수 있다고 지적합니다.

실제 구조안정성 가중치는 정권에 따라 변화했습니다.

2006년 노무현 정부에서는 50%였던 것이 

이명박 정부에서는 40%, 박근혜 정부에서는 20%까지 낮아졌다가

문재인 정부 들어 다시 50%까지 높아졌습니다.

안전진단 평가항목은 국토교통부 고시에 규정되어 있어

국회에서 별도 입법 절차를 거칠 필요도 없습니다.

 

그러나 문재인 정부가 실패한 부동산 정책 기조를 

수정할 가능성은 거의 없을 것으로 보입니다.

부동산 정책 실패에도 불구하고

대통령과 여당에 대한 지지율이 과거 정부에 비해 높아 

정부가 근본적인 정책 변화에 나설 여지가 없습니다.

이에 따라 당분간 집값과 전월세 상승세가 계속 이어져

무주택자들의 고통은 계속될 것으로 예상됩니다.

 

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집값을 통제하려 시행한 재건축 규제가

오히려 대다수 단지에서 사업 진척을 늦춰버려

공급을 였으며 집값 상승에 불을 지폈습니다.

지금이라도 안전진단을 비롯한 재건축 규제를 완화해

주택 공급을 늘리는 방안이 필요할 것으로 판단되지만,

현실적으로 현 정부에 그런 기대를 하는 것은 

어려울 것으로 보입니다.