용적률과 건폐율에 대해 알아봅시다

안녕하세요,

 

여러분들께서는 용적률과 건폐율에 대해서 잘 인지하고 계신가요?

신문이나 뉴스에서 자주 접하는 단어들이지만

정작 정확한 뜻을 알지 못해서 혼란스러운 경우가 있는데요,

이 수치들을 잘 이해하고 있다면

추후 매수할 집의 구조를 파악하거나

투자하려는 대지의 용지 등을 예측하는데 많은 도움이 될 것입니다.

 

**********

 

먼저 건물의 구조에 대한 이해를 해야겠죠?

건물에는 대지면적, 건축면적, 연면적이라는 개념이 있습니다.

 

대지면적은 말 그대로 토지의 넓이를 말합니다.

해당 건물을 지을 수 있도록 허가를 받은 땅의 크기죠.

토지의 수평투영 면적이라고도 하는데,

하늘에서 땅을 내려다보았을 때 바로 보이는

그 모양 그대로의 크기라고 이해할 수 있겠습니다.

건축선이나 도로 사이의 공간, 

도시계획시설 공간은 여기에서 제외됩니다.

 

건축면적은 지어질 건물의 크기를 말합니다.

1층 바닥의 넓이를 뜻한다고 생각하면 되는데요,

더 정확하게 말하자면 

건축물 외벽에 있는 중심선으로 둘러싸인 부분의

수평투영 면적을 뜻합니다.

하늘에서 지어질 건물을 바라본다고 했을 때

가장 넓게 보이는 바닥 크기가 바로 그것이라고 할 수 있으며

보통은 1층이 가장 넓기 때문에 

1층 바닥의 크기로 이를 측정하게 됩니다.

 

연면적은 땅 위에 들어설 건축물의 내부에 있는

모든 바닥의 크기를 말합니다.

예를 들어 5층 건물이라면, 

각 층의 바닥 넓이를 모두 합친 것이 되겠습니다.

 

그렇다면, 용적률과 건폐율의 정의는 정확히 어떤 걸까요?

먼저 용적률은 대지면적 대비 건축물의 연면적 비율을 말합니다.

건물을 짓도록 허가된 땅의 크기와 

1층 바닥 넓이의 크기는 비슷하기 때문에, 

건축물을 얼마나 높게 짓는가에 따라서 이 수치가 달라지게 되겠죠.

만일 100제곱미터의 땅에 

각 층이 50제곱미터인 건축물을 짓는다면,

4층으로 건설을 하는 경우 200% 라는 수치가 나오게 됩니다.

 

쉽게 말하면 얼마나 높게 올릴 수 있는지를 규제하는 수치이기 때문에

그 비율에 대한 제한이 존재하게 됩니다.

고층 빌딩이 너무 많이 지어져 도시의 쾌적성을 떨어뜨리는 것을 막기 위함인데요,

특정 지역에서 이 제한 기준이 높다는 것은 

허용되는 비율이 더 높다는 것이고,

따라서 더 고층의 빌딩을 지을 수가 있다는 뜻입니다.

여기서 유의해야 할 점은

지하에 있는 부분이나 주차장으로 사용되는 지상 부분은 

이러한 비율 산출의 제한에서 벗어난다는 점입니다. 

 

앞에서 예를 들었던 4층 건물이 

사실은 지하 1층에서 지상 3층으로 되어있고,

지상 1층은 주차장으로 이용되고 있다면 

그 비율은 200%에서 100%로 감소하게 됩니다.

지하 1층과 지상 1층이 계산에 포함되지 않기 때문입니다.

 

건폐율은 건축 밀도를 나타나는 지표라고 생각하면 됩니다.

대지면적 대비 건축면적으로 산출하기 때문입니다.

쉽게 말해 건설을 하는 대지의 넓이 대비 

건물이 차지하는 부분이 얼마나 되는지는 나타내는 비율이라 할 수 있습니다.

만약 100제곱미터의 토지에 1층 바닥이 50제곱미터인 빌딩을 짓는다면

50%의 비율을 나타내게 됩니다.

 

현재 이 비율 또한 제한을 받고 있습니다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 

각 용도지역별로 정해진 수치가 있습니다.

이는 건축물이 지어질 때마다 토지에 최소한의 여유 공간을 남기도록 해서 

지나치게 빽빽하게 건물이 들어서지 않도록 방지하려는 이유에서 입니다.

빌딩 사이에 공간이 있어야만 도시의 과밀화를 억제할 수 있고

각 호실의 일조량이나 채광, 통풍이 원활하게 이루어질 수 있기 때문입니다.

이로써 쾌적한 시민 생활환경을 조성하고,

또 비상시에도 대비할 수 있습니다.

 

같은 면적의 대지라도

이 비율의 수치가 높게 허용된다면 더 넓은 빌딩을 지을 수 있다는 겁니다.

100제곱미터의 땅이 있다는 가정하에,

이 수치가 50% 이하로 제한된 곳이라면 

1층이 50 제곱미터 정도인 건축물을 지을 수밖에 없습니다.

그러나 90% 이하로 되어 있는 곳에서는 

1층이 90 제곱미터인 건물을 지을 수가 있겠죠.

이렇게 용적률 건폐율의 정의는 

시대와 상황에 따라 정부에 의해 제한되곤 합니다.

 

실제로 아파트 준공 연도를 살펴보면 

1990년 이전에 지어진 아파트들의 평균 비율이 192%로 가장 낮고,

1991년에서 2000년대까지 지어진 아파트가 255%로 가장 높다고 합니다.

이에 비해 2001년 이후로는 222%에서 200% 수준에 그치고 있습니다.

 

무조건 높은 것이 좋을 것 같기도 하지만,

아파트 재건축 시에는 예상치 못한 수익성 악화로 돌아오기도 합니다.

재건축을 할 때는 토지에 대한 지분을 세대주들이 나눠야 하는데,

세대수가 많은 아파트일수록 토지 지분을 더 많은 인원이 나누어야 하므로

지분 확보에 있어서 불리한 것이죠.

 

**********

 

용적률과 건폐율은 지역에 따라서도 다르게 책정이 되며,

수치가 무조건 높다고 좋은 것이 될 수도 없습니다.

그 용도와 입지, 주변 환경에 따라서 

장단점이 있을 수가 있겠죠.

이용의 편리성에도 영향을 미치겠지만

재건축 시 사업성을 평가하는 데에도 중요한 요소가 되기에

구매하거나 투자할 곳의 기준을 알아두는 것도 도움이 되겠습니다.