공시가격 현실화율에 과연 1주택자도 세금 폭탄 맞을까?

 

안녕하세요,

 

올해 공동주택 공시 가격 급등으로 불붙은 논란은 

여전히 뜨거운 감자입니다.

오세훈 서울시장도 공시 가격 제도 개선의 필요성을 주장하고 있죠.

이에 국토교통부는 난감한 기색입니다.

올해 공시 가격이 전년 대비 평균 19.05% 상승했지만

이 중 아파트 시세 급등으로 인한 영향은

17% 포인트에 달한다는 것이 국토부의 설명입니다.

 

공시 가격 급등에 따른 직접적인 타격은 누구에게 돌아갈까요?

물론 다주택자겠죠.

하지만 서울 강남과 같은 초고가 아파트 1 주택자도

사정은 크게 다르지가 않습니다. 

더구나 부동산 업계에서는 시간이 지날수록

중저가 1 주택자 역시

큰 세 부담을 겪게 될 것으로 예측하고 있습니다.

 

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공시 가격이란, 정부에서 매년 산정해 공시하는 부동산 가격입니다.

평소 시장에서 말하는 집값(실거래가)과는 다른 의미이죠.

공시 가격을 기준으로 재산세와 종부세 등 보유세를 비롯해

건강보험료 등을 산정하게 됩니다.

공시 가격이 오르면 부동산 세금도 오르겠죠.

 

특히 공동주택 공시 가격에 대한 관심이 높습니다.

공동주택은 아파트나 다세대주택, 연립주택입니다.

국토부에 따르면 올해 공시 가격 산정 대상이 된 공동주택은 

전국에 1,420만 4,683가구입니다.

 

올해는 종합부동산세가 상승합니다.

3 주택(조정대상지역은 2 주택) 이상 보유자의 종부세율은 1.2~6.0%이며,

1 주택자도 0.6~3.0%까지 적용됩니다.

모두 지난해보다 세율이 0.1~2.0% 포인트 올랐습니다.

 

공시 가격은 매년 나오지만 올해는 특히나 소유주들의 반발이 심합니다.

그 발단은 지난해 11월 국토부가 발표한 

'공시 가격 현실화 로드맵'에 있습니다.

 

공시 가격 현실화 로드맵은 실거래가와 공시 가격 사이 격차를 줄이는 겁니다.

지난해 기준 공동주택 현실화율(실거래가 대비 공시 가격)은 69.0% 였는데,

이를 2030년까지 90%로 끌어올리겠다는 내용입니다.

실거래가 9억 원 이상 공동주택은 

올해부터 5~7년간 공시 가격이 3% 포인트씩 오르게 됩니다.

 

문제는 9억 원 이상인 아파트가 생각보다 많다는 점입니다.

한국 부동산원에 따르면 올해 3월 서울 아파트 평균 가격은 

9억 711만 2,000만 원이었습니다.

서울 모든 아파트를 가격 순으로 나열했을 때 

중간에 위치한 아파트의 가격(중위 가격) 또한 8억 7,687만 6,000원으로

전월 대비 213만 8,000원 올랐습니다.

이런 추세면 늦어도 내년 상반기 중에는 

서울 아파트 절반 이상이 9억 원을 넘어설 전망입니다. 

 

국토부는 대다수 공동주택 소유자가 이번 공시 가격 급등과

큰 관계가 없다는 입장입니다.

특히 올해부터 공시 가격 6억 원 이하인 1 주택자 재산세율이 인하됩니다.

이에 따라 아파트 소유자 대다수가 지난해보다 재산세가 줄어들 것으로 봅니다.

전국 공동주택의 92.1%(서울 70.6%)가 공시 가격 6억 원 이하입니다.

물론 여기에는 아파트뿐만 아니라 

연립주택과 다세대 주택도 포함됩니다.

 

그러나 공시 가격이 6억 원을 넘으면 고민이 깊어질 수밖에 없습니다.

보유세 모의 계산에 따르면, 올해 공시 가격 8억 7,800만 원인

서울 동작구 상도더샵 1차(전용 84.99㎡) 1 주택자(보유 기간 5년 미만/60세 미만)

보유세는 218만 1,740원으로 지난해보다 48만 1,962원 오릅니다.

내년 이 아파트의 공시 가격이 9억 원을 넘으면 종부세도 내야 합니다.

 

정부 예상도 이와 별반 다르지는 않습니다.

국토부에 따르면 올해 공시 가격이 9억 원인 아파트의 보유세는 

작년(공시 가격 6억 9,000만 원) 대비 53만 6,000원 오른 

237만 5,000원이 될 전망입니다.

 

저가 주택 공시 가격도 2년 뒤부터는 크게 오르게 됩니다.

실거래가 9억 원 미만 주택은 2023년까지 현실화율 70%를 달성한 뒤,

2030년까지 3% 포인트씩 올려 최종적으로는 90%에 맞추겠다는 것이

국토부의 계획입니다.

작년 실거래가 9억 원 미만 주택의 평균 현실화율은 68.1% 였습니다.

 

종부세 대상은 아니더라도 재산세 부담은 커질 수밖에 없습니다.

공시 가격 3억 원 1 주택자의 세부담은 2030년 기준으로 

작년 대비 43.2% 급증하게 됩니다.

이는 실거래가가 10년간 그대로라는 상황을 가정한 것이기에

실제 재산세 증가는 이보다도 더 클 것으로 예상됩니다.

 

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국민들이 집 한 채 가지고 있는 게 이렇게 죄가 됩니다.

아니, 멀쩡한 사람을 죄인 만듭니다.

열심히 죽어라 아끼면서 살고

법 한번 어기지 않고 성실하게 살아가는데

국가는 나한테 죄인이라고 합니다.

 

이들에게 주택은 국민들의 안락한 보금자리가 아니라

그저 세금을 걷을 수 있는 수단으로밖에 생각되지 않습니다.