과연 지금 시점에서 아파트를 사도 괜찮을까?

안녕하세요,

 

2.4 대책 이후 주택시장에서 매수세가 관망으로 돌아섰죠.

올해 들어 아파트 매매 거래는 점점 감소하는 분위기입니다.

그럼에도 좋은 입지들에 위치한 주택들은 여전히 오름세인데요,

과연 이런 시점에 아파트를 사도 괜찮은 걸까요?

 

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연도별로 2월 서울 아파트 매매 거래량을 살펴보자면,

2016년은 아파트 가격이 급상승하기 전이었고

2018년부터 상승세가 가팔라지면서 9,170건이 거래되었습니다.

전년도 2월에 비하면 60% 상승했는데

2019년에는 1,457건으로 뚝 떨어집니다.

이 때는 매물이 없어 거래가 떨어졌던 것이죠.

그러다가 2020년에는 거래건수가 8,301건으로 늘어납니다.

그리고 2021년 2월에는 아파트 하락세가 아님에도 거래가 많이 줄어들었는데

이때가 보궐선거 직전이어서 그 심리가 반영되었다고 할 수 있죠.

 

현재 매수자 입장에서는 가격을 흥정하기에 굉장히 좋은 시기입니다.

6월 이전에 세 부담을 피하려는 집주인들이 내놓는 급매물을 잡으려면

상반기에 움직여 보는 것도 좋을 것으로 생각됩니다.

 

하지만 이런 시기더라도 서울에서 신축 아파트는

가격이 워낙 높기도 하고 구하기도 어렵습니다. 

그래서 실수요자들은 구축 아파트에 관심을 가질 필요가 있겠죠.

하지만 구축 아파트는 실거주하면서 건물의 노후도로 인해 불편한 점도 많습니다.

이것을 해결하기 위해 내부 인테리어를 하는 경우가 많은데,

이 비용도 만만치가 않죠.

사실 구축이라고 해서 완전히 싼 가격이라고도 할 수가 없지만

좋은 조건의 구축이라면 이런 비용을 줄이고 선점할 수가 있겠죠.

 

구축 아파트를 고를 때는 반드시 입지를 먼저 따져봐야 합니다.

서울 안에 있는 구축 아파트는

서울이라는 것만으로도 충분히 좋은 입지라고 할 수 있습니다.

 

그리고 세대수를 확인해봐야 합니다.

오래된 아파트라 하더라도 1,000세대 이상 되면 커뮤니티가 형성되어 있고,

관리비 부담도 덜 할 수 있습니다.

그런 점은 단지 내 시설유지가 잘 되어있을 가능성이 높으며

추후에 리모델링이나 재건축 때 사업환경도 훨씬 좋을 수 있습니다.

 

주차장 역시 중요한 요소입니다.

생각보다 주차로 인한 거주민들의 스트레스는 큰 편인데요,

구축 아파트 중에서는 지하주차장이 없는 경우도 많습니다.

눈이나 비가 올 때 특히나 불편할 수 있고,

기분 좋게 세차를 했는데 금세 차가 더러워지면 참,, 헛헛하죠.

또 지하주차장이 있더라도 동과 연결되는 엘리베이터가 없는 경우도 있습니다.

 

요즘 같은 시기에는 서울 안에 있는 아파트는 다 소중하다고 볼 수 있죠.

하지만 제대로 된 구축 아파트를 고르기 위해는 좋은 조건은

서울 내 1,000 세대 이상/매매 가격은 9억 원 이하입니다.

매매가가 9억 이하여야 그나마 대출 규제가 적기 때문이겠죠?

 

구축 아파트는 새 아파트라는 프리미엄이 없기 때문에 

무엇보다도 좋은 입지에 위치해 있는지가 중요합니다.

신축 아파트보다 좋은 입지를 선점하고 있는 구축 아파트는 생각보다 많습니다.

 

창동역은 역세권 개발과 함께 GTX가 연결되고

앞으로도 소소한 개발들이 예정되어 있습니다. 

현재 창동은 한창 공사하는 모습을 쉽게 볼 수가 있는데,

완공이 되면 그 시너지 효과도 매우 클 것으로 예상됩니다.

 

창동은 도봉구에 위치하고 있으며

다리 하나만 건너면 노원구가 나타납니다.

노원구에 가까이 있는 창동은 노원구의 인프라를 이용하기에 수월하죠.

7호선 노원역을 이용할 수 있고, 

노원구에 사는 사람들은 GTX와 1호선인 창동역을 이용할 수 있습니다.

 

노원구에서 학군이 잘 갖춰져 있는 중계동 역시 눈여겨봐야 합니다.

노원구는 80년대 초반에 자리 잡은 오래된 주택촌이죠.

상계동 - 중계동 - 하계동 - 월계동 순으로 위에서부터 위치해 있으며

현재 상계동부터 개발이 시작될 조짐을 보이고 있습니다.

실제로 상계동 재건축 아파트 평당가는 굉장히 높게 형성되어 있습니다.

 

상계동의 개발 여파는 앞으로 중계동과 하계동까지 올 것으로 보입니다.

상계동이 개발되고 신축 아파트가 들어오면 

불어난 몸값이 바로 옆에 붙어있는 중계동에 영향을 미치겠죠.

더구나 서울에서도 명문 학군이다 보니 

그것이 더욱 강점으로 작용할 것입니다.

 

강남은 서울에서 당연히 빼놓을 수가 없겠죠.

그중에서도 수서동은 개발 호재가 매우 큰 곳입니다.

3호선, 수인 분당선, SRT에 이어 GTX-A와 과천 위례선, 수서 광주선도 연결되는 

어마어마한 교통망을 자랑합니다.

수서역 인근에 있는 까치마을 아파트와는 거리가 조금 있지만

저렴한 신동아아파트 등을 주목할 필요가 있어 보입니다.

 

강서구의 마곡단지는 두말할 필요가 없습니다.

마곡단지 중심으로 개발된 곳을 제외하면 

사실 구축 아파트의 수가 훨씬 많이 위치하고 있죠.

마곡단지의 인기가 워낙 크다 보니 이로 인한 영향도 배제할 수 없습니다.

 

강서구의 호재 중 하나는 바로 김포공항입니다.

김포공항 역세권 개발과 공항시장 개발까지 진행될 예정이기에

계획대로 개발이 된다면 엄청난 시너지가 나타날 것입니다.

김포공항역은 공항철도, 김포 골드라인, 5호선, 9호선이 연결되어 있죠.

 

국토교통부가 발표한 제4차 국가철도망 구축계획안에

서부권 GTX 신설사업이 포함되었는데요,

GTX-D 노선은 김포 장기역에서 부천 종합운동장역까지로 결정되었습니다.

각 지자체가 건의한 노선에 비해 대폭 축소되었기에 

이로 인한 반발은 무시할 수 없을 듯하며

특히나 라인에서 서울이 빠지면서 실망매물이 나올 가능성도 있습니다.

 

구로구는 프리미엄 이미지를 갖고 있지는 않지만

서울 몸값이 워낙 상승하다 보니 몸값이 만만치 않게 상승하고 있습니다.

특히 구로 밑에 위치한 광명과 시흥이 개발되면서 

구로 역시 영향을 받을 수밖에 없는데요,

아직 저평가되어 있는 구로구의 구축 아파트를 선점하는 것도 

충분히 미래 가치가 있을 것으로 보입니다.

 

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구축을 매수하려는 분들은 아무래도 자금력이 많지가 않을 수 있으니

대출이 필요한 경우가 많을 겁니다.

대출을 받아 구축을 장만하게 될 경우 

6개월 이내에 실입주를 해야 하기에 

매수하려는 집에 임차인이 기간 내 나갈 수 있는지를 확인하거나 

집주인이 직접 거주하고 있는 집을 매수해야 합니다.

만약 임차인이 있다면 

임차인 계약이 끝나기 6개월 이전에 등기를 낸 후 실입주 의사를 밝히면

임차인이 계약갱신청구권 행사를 할 수가 없는데요,

임차인이 포기할 경우에는 

공인중개사와 함께 서류에 기입하는 추세라고 하니 

계약갱신청구권 행사 여부를 반드시 빼먹지 말고 기입하시는 것이 좋겠습니다.

 

대출을 받다 보면 아무래도 영끌 수요가 많을 수가 있는데,

이런 경우 원리금을 갚을 때를 생각해서

자신의 능력에 맞춰해야 한다는 점 역시 중요합니다.

 

구축 아파트는 어떤 문제가 있는지 한눈에 알기가 어려울 수 있습니다.

계약 시점에 특약을 적극 이용하는 것이 좋으며,

문제가 생길 경우 누가 금전적인 책임을 질지, 수리는 누가 할지를 명시하면

행여 발생할 수 있는 골치 아픈 일들을 덜어낼 수 있습니다.

만약 매도인이 이런 내용을 기입하기 꺼려한다면,

매수인이 더 꼼꼼하게 매물을 확인하는 것이 좋겠죠?