시세 치솟은 아파트 양도세 줄이는 방법은?

안녕하세요,

 

돈을 아낄 수 있는 가장 효과적인 수단은 '절세'입니다.

그래서 흔히들 재테크의 시작은 '세 테크'라고들 하죠.

 

경제 관련 서적을 읽어보면, 

합법적인 방식에서 행하는 절세를 중요하게 말하곤 합니다.

부자들은 세금을 더 많이 낼까? 

오히려 버는 것에 비해 부자들은 세금을 던 낸다고 하죠.

바로 '세금을 줄일 수 있는 방식'을 공부하기 때문입니다.

 

올해는 유독 이 문구가 눈에 들어오는 한 해입니다.

지난해부터 치솟은 아파트 가격 등으로 세금 문제가 국민들에게는 

큰 부담으로 작용하고 있습니다.

더욱이 보유세(재산세+종부세) 부과를 위한 다주택 기준 시점이 

한 달 뒤인 6월 1일 이기에

다주택을 유지할지, 주택 수를 줄일지,

주택 처분은 어떤 방법과 순서로 해야 하는지 등을

결정해야 하는 시한이 임박했습니다.

 

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부동산 매매 시 가장 먼저 고려해야 할 것이 '양도소득세'입니다.

이 세금은 양도거래마다 개별적으로 과세하는 것이 아니라 

'연도별 과세'라는 점을 명심해야 합니다.

예를 들어 주택을 3채 보유한 사람이 주택 가격이 급등한 지역의 집을 매매한다고 할 때

양도차익이 커서 세금이 부담스러울 수밖에 없겠죠.

이 경우 절세의 수단으로 가격이 많이 오른 부동산과 

가격 하락으로 본전 생각이 나는 부동산을 같은 해 함께 처분한다면

양도소득세를 크게 줄일 수가 있습니다.

즉 이익이 난 부분과 손실이 난 부분을 같이 실현해 

이익과 손실을 상계한 뒤 과세기간의 양도소득 금액을 줄이는 

세테크 방식이죠.

 

또한 보유 부동산의 '매도시점 조정'도 좋은 전략이 될 수 있습니다.

예를 들어 아파트를 2채 보유한 사람이 최근 급등한 아파트를 한 채 팔려고 하는데

양도소득세가 5000만 원을 넘을 경우,

1가구 1 주택 비과세 혜택을 활용하면 됩니다.

 

보유하고 있는 2채 가운데 가격 변동이 미미한 아파트를 먼저 팔아 

1가구 1 주택 상태를 만들어 놓고,

가격이 급등한 아파트를 그 이후에 양도하면 됩니다.

 

세법에서 '양도한 주택의 소유기간 중 다른 주택을 소유한 사실이 있더라도,

1 주택의 판정은 양도 당시의 주택 수에 의해 판정한다'는 규정이 있어

현재 본인이 비과세 적용대상이 아니더라도

비과세 대상자로 스스로 만들 수가 있는 것이죠.

 

특히, 가격이 크게 오른 주택을 매매할 때는 배우자에게 증여한 후 팔면

세금을 많이 아낄 수가 있습니다.

배우자 간 증여공제액은 6억 원(10년 기준)이므로,

취득가액이 낮은 부동산의 경우 배우자에게 증여했다가 매각하면

'증여가액=취득가액'이 되어 양도차익을 줄일 수 있습니다.

 

증여세를 내지 않는 금액이 자녀는 5000만 원까지 이지만 

배우자는 6억 원에 달합니다.

증여 취득세가 4%에서 지난해 12%로 늘었으나

공시 가격 급등으로 종부세가 크게 오를 전망이어서 

중장기적으로 보면 보유세보다 증여 비용이 적게 듭니다.

 

단독 소유의 공시 가격 15억과 10억 원의 아파트 두 채가 있다고 가정했을 때,

이 중 10억 원짜리를 배우자에게 증여할 경우 

증여세와 증여 취득세를 3억 원 정도 부담해야 합니다.

종부세를 한 해 평균 5000만 원 정도 내야 하는 것을 고려한다면 

6년 여의 시간이 지나면 더 이득인 셈입니다.

 

이와 함께 양도세를 줄이기 위해서는 

6월 1일은 피하는 것이 현명합니다.

이날은 재산세와 종합부동산세의 과세 기준일이기 때문에

부동산을 매각할 때는 잔금을 5월 31일 이전에 받고,

부동산을 매입할 때는 6월 2일 이후에 내는 것이 유리합니다.

 

다주택자 중과세율 양도세액을 시뮬레이션해보면, 

서울 강남구 반포자이(전용 84㎡)를 보유한 다주택자의 양도세도

6월 1일 기준으로 껑충 뜁니다.

2010년 12월 이 아파트를 13억 4500만 원에 취득한 2 주택자가 

5월 말까지 양도한다면 세금은 8억 682만 원, 

6월 1일 이후 양도한다면 20% 증가한 9억 6659만 원을 내야 합니다.

3 주택자라면 9억 6659만 원이던 세금이 

6월 1일 이후 매도 시 17% 증가한 11억 2637만 원을 부담해야 합니다.

양도금액은 최근 시세인 28억 원으로 가정했습니다.

이 경우에도 위에서 언급한 것처럼 아파트를

배우자에게 증여하는 것이 세금 측면에서는 유리합니다.

3 주택 기준 배우자 증여 시 세금은 7억 원이 조금 안 됩니다.

또 성인이 된 자녀에게 단순 증여하면 세금은 9억 1180만 원 정도가 됩니다.

 

한편 종합소득세 비과세 범위는 소득금액 2000만 원 이하로, 인별로 부과됩니다.

따라서 부동산은 단독 명의보다는 공동명의가 여러모로 이득인 셈이죠.

오피스텔의 경우 취득 시 주택이 아니지만 

세입자가 주거용으로 사용하면 주택에 해당되어

1세대 1 주택 비과세 혜택을 받을 수가 없습니다.

무허가 주택도 주택에 해당하고,

겸용 주택은 주택 이외의 면적이 주택보다 크더라도 

1 주택에 해당되어 관련 세금을 내야 합니다.

 

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절세법을 알고 있으면 정말 큰 금액을 아낄 수가 있습니다.

물론 세금을 내는 것은 국민의 의무입니다만,

적법한 범위에서 적법한 방식으로 절세할 수 있다면

그것은 굳이 양심에 가책을 느낄 일이 아니겠죠.

 

그런데 말입니다,

왜 다주택자가 양심의 가책을 느끼도록 몰아가는 걸까요?

여러분들도 모든 다주택자가 투기꾼이라고 생각하시나요?