재건축과 리모델링의 딜레마, 주거 환경 개선 쉽지 않네

안녕하세요,

 

올해 입주 30년을 맞은 1기 신도시 등

노후 아파트 단지에서는 리모델링 바람이 불고 있습니다.

리모델링은 기존 아파트를 완전히 철거하고 다시 짓는 재건축과 달리

골조는 유지한 채 증축하거나 지하주차장을 신설하는 방식입니다.

재건축보다 규제가 덜하기에 

재건축 사업성이 낮아 추진이 어려운 단지들이 

차선책으로 리모델링으로 눈을 돌리고 있는 것이죠.

 

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한국리모델링협회에 따르면 이달 기준 수도권에서

리모델링 조합 설립을 마친 단지는 총 62개 단지의 4만 5527채로 

2019년 12월에 비하면 60%가량 늘었습니다.

협회 관계자에 따르면 

아직 조합을 설립하지 못한 단지까지 포함한다면 

실제 리모델링 추진 단지는 더욱 많을 것이라고 합니다.

 

리모델링의 장점은 재건축보다 규제가 덜하다는 점입니다.

재건축을 하려면 준공한 지 30년이 지나고 

안전진단 D등급 이하를 받아야 하지만

리모델링은 준공 15년 이상에 안전진단 B, C 등급을 받으면 추진이 가능하며

기부채납의 의무도 없습니다.

 

1기 신도시에서 리모델링을 추진하는 단지가 늘고 있는 것은 용적률과 관련이 높습니다.

기존 단지의 용적률이 200%를 넘으면 재건축 수익성이 낮다고 보는데,

1기 신도시 아파트 대부분이 용적률 200%를 초과합니다.

 

올해 2월 경기 성남시 분당구 정자동의 '한솔마을 5단지'가 

1기 신도시 최초로 리모델링 사업계획 승인을 받았습니다.

현재 1156 채인 이 단지는 리모델링을 통해 1255채 신축으로 탈바꿈됩니다.

경기 군포시 '율곡 주공 3단지'를 비롯해 산본역 인근 단지들도

리모델링 조합을 설립했거나 추진하고 있습니다.

안양시 '평촌 목련 2,3차'도 시공사 선정까지 마치는 등 

다른 1기 신도시에서도 추진 움직임이 본격화되고 있습니다.

 

이에 따라 리모델링은 건설업계의 새로운 먹거리로 떠오르고 있습니다.

한동안 리모델링 업계에서는 쌍용건설이 강자였습니다.

하지만 2014년 포스코건설이 전담 부서를 꾸리고 리모델링 사업에 진출하면서

양 강 구도로 재편되었습니다.

최근 리모델링 사업에 소극적이던 대형 건설사들까지 수준에 뛰어들면서 

경쟁은 갈수록 치열해지고 있습니다.

 

대우건설은 올해 3월 전담 팀을 신설하고

쌍용건설, 포스코건설, 현대엔지니어링과 컨소시엄을 구성해 

서울 송파구 '가락 쌍용 1차 아파트' 리모델링 입찰에 참가했습니다.

대우건설이 리모델링 입찰에 참여한 것은 2009년 이후 12년 만입니다.

이에 앞서 현대 건설은 리모델링 사업을 담당하던 태스크포스를 

지난해 11월 정식 부서로 재편했습니다.

 

하지만 한계도 분명합니다.

재건축에 비해 일반 분양 가구가 적어 

조합원이 내는 분담금이 늘어날 수 있습니다.

수직 증축 시 일반 분양 가구를 늘릴 수 있지만 

수평 증축에 비해 안전진단이 매우 까다롭습니다.

지금까지 수직 증축 방식의 리모델링을 허가받은 곳은 한 곳뿐입니다.

 

아파트 무게를 지탱하는 '내력벽'을 마음대로 철거할 수 없다 보니 

평면상으로도 제약이 큽니다.

업계에서 내력벽 관련 규제를 완화해달라고 요구하지만 

정부는 안전상 이유로 소극적입니다.

리모델링도 주민 66.7%의 동의를 받아야 합니다.

재건축 주민 동의(75%) 기준보다는 낮지만,

리모델링도 반대하는 주민이 많으면 사업 추진이 무산될 수 있는 셈입니다.

리모델링으로 늘어나는 주택은 기존 주택 수의 5~10% 정도로

재건축보다 공급 효과가 작습니다.

 

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리모델링은 신규 공급 규모가 적으며 

수도권 주택 공급난을 해소하기 위해서라도 재건축 규제를 풀어 

재건축 추진을 원활하게 해 줄 필요가 있을 겁니다.

 

부동산 가격을 잡겠다고 단언했지만 

지금까지 절대 잡지 못하고 오히려 가격을 부풀리고 있고,

재건축 규제까지 완화해주자니 

본인들이 호언장담했던 집값 잡기에 실패를 인정하는 모양이 되기 때문에

자존심이 상해서라도 결정에 쉽지가 않겠죠.

 

그런데, 그렇다고 국민들의 주거 안전은 방치할 건가요?