1기 신도시, 30년 전에는 집값 잡아준 효자였지만,,,

안녕하세요,

 

올해는 1기 신도시에 첫 아파트 입주가 시작된 지 

30년이 되는 해입니다.

1989년 정부는 서울로 쏠린 주택 수요를 해소하고 

주택 부족 문제를 해결하기 위해 

분당, 일산, 평촌, 산본, 중동에 1기 신도시를 조성했죠.

1991년 9월 분당 시범단지 입주가 시작되며 

1기 신도시 시대가 본격적으로 시작되었고,

집값 급등기에 지어진 1기 신도시 아파트는 

대규모 주택 공급으로 집값을 안정시켰다는 평가를 받았습니다.

 

하지만 올해부터 재건축 연한인 30년을 넘긴 아파트가 속속 나오면서

5년 뒤인 2026년에는 연한을 넘긴 주택이 28만 채에 이를 것으로 전망됩니다.

이처럼 대규모 아파트가 한꺼번에 노후 연한을 넘기는 것은 

한국에서도 처음 있는 일이라고 합니다.

전문가들은 1기 신도시를 어떻게 지속 가능한 도시로 만들어 나갈지에 대한

고민과 해결법을 내놓아야 한다고 강조하고 있습니다.

 

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1기 신도시 계획은 주택 200만 채 공급계획에서 비롯되었습니다.

1980년대 후반 부동산 가격은 3저(저달러/저유가/저금리) 호황과 함께 급등했습니다.

1988년 서울 올림픽을 앞두고 시중 유동성이 부동산으로 대거 몰린 영향도 있었죠.

1998년 전년 대비 16.6% 상승한 서울 집값은 

1989년에는 24.25% 치솟았습니다.

특히 일자리가 있는 서울로 사람들이 몰리면서 주택난이 심각해졌죠.

 

정부는 대규모 신도시로 서울의 주택 수요를 해소하려 했습니다.

1989년 중동, 평촌, 산본에 신도시를 건설한다는 계획을 세웠지만

오히려 개발 기대감으로 인근 지역의 땅값이 급등하는 결과를 낳자

정부는 1989년 분당과 일산을 신도시로 추가 조성하겠다고 발표하면서 

신도시는 총 5곳이 되었습니다.

1기 신도시 5곳에 주택 약 30만 채를 지어 110만 명이 넘는 인구가 

거주할 수 있도록 하겠다는 계획을 세운 것입니다.

공공이 토지를 수용해 택지를 조성하면 민간이 매입해 

단기간에 대거 주택을 공급하는 신도시 개발 방식이 이때 정착된 것이죠.

 

신도시 조성사업은 속전속결로 진행되었습니다.

허허벌판이었던 논밭에 아파트가 들어섰고, 인구도 분산되었습니다.

분당과 일산만 보더라도 2010년 조사 기준 주택 수는 27만 9000채로

계획된 주택 공급 목표를 초과 달성했습니다. 

인구수는 분당과 일산을 합쳐 99만 명이 넘었습니다.

 

1기 신도시 주민들이 입주하기 시작하자

그전까지 치솟던 수도권 집값이 안정되기 시작했습니다.

1989년 1기 신도시 조성이 본격적으로 시작된 이듬해인 

1990년 서울 집값은 전년 대비 2.15% 하락했습니다.

이후로도 약 10년간 집값은 하락하거나 1~2% 안팎의 안정적인 상승률을 보였습니다.

 

이처럼 1기 신도시는 서울의 주택수요를 해소하겠다는 

당초 정책 목표를 성공적으로 달성했습니다.

계획 도시인만큼 녹지, 편의시설과 교육환경 등 

쾌적한 주거환경도 좋은 평가를 받았습니다.

 

30년이 지난 지금도 1기 신도시에 거주하는 주민들의 주거 만족도는 높은 편입니다.

경기 연구원이 2019년 1기 신도시 405가구를 대상으로 실시한 조사 결과에 따르면 

전반적인 주거 만족도에 대해 84.7%가 만족하거나 보통이라고 답변했습니다.

 

그런데 개별 주택의 시설에 관한 질문에서는 다른 결과가 나왔습니다.

단지 내 주차장에 대해서는 전체의 53.6%가 만족하지 않는다고 답했습니다.

소음 및 진동, 단열 및 방풍 등에서도 불만족한다는 답변이 상대적으로 많았습니다.

주택 노후화가 전체적인 주거 만족도에 영향을 미친다는 것이죠.

실제 1기 신도시 아파트는 올해 5000채를 시작으로 

내년 4만 5000채, 2022년 7만 채 등 

2026년까지 28만 채가 재건축 연한인 30년을 넘기게 됩니다.

 

주택 노후화 문제를 해결하는 대표적인 방법인 재건축의 경우 

현행 법규로는 사업성을 확보하기가 쉽지 않을 것으로 보입니다.

1기 신도시의 용적률은 170~226%로 

2기 신도시(159~200%)에 비해서도 높은 편입니다.

분당의 경우 현행 용적률 대비 개별 지구단위계획에서 허용하는 용적률 간 차이는 

주거지역의 경우 1~2% 수준에 그칩니다.

이미 최대 용적률을 꽉 채워 집을 지었다는 얘기죠.

 

그렇다고 집값 불안에 대한 우려가 큰 상황에서 무작정 규제를 풀어

사업성을 높여주는 것도 어려운 상황입니다.

분당과 일산만 하더라도 2008년 금융위기 등 경제 침체기를 제외하고는 

집값이 꾸준히 상승곡선을 그려왔습니다.

정부가 최근 수도권 교통망 확충에 나서면서 일부 지역이 급등세를 보이기도 했죠.

 

이런 상황에서 재건축 규제를 풀면 

단기적으로 집값이 치솟을 가능성이 높아집니다.

각 단지가 대거 재건축이나 리모델링에 돌입하면 

이주 수요가 발생해 인근 전월세 가격에 영향을 미칠 수도 있습니다.

특히 해당 지역이 확연히 쇠퇴하거나 주택의 구조적 안전성에 큰 문제가 없는데

규제를 풀어줄 명분이 없다는 지적도 나오고 있습니다.

 

주민 간에도 재건축이나 리모델링에 대해서는 의견이 엇갈립니다.

오랫동안 살던 연세가 많으신 분들 중에서는 분담금을 부담할 정도로

소득이나 자산 여력이 없는 경우도 많으며

2019년 경기 연구원 조사에서도 주민의 66.9%가 리모델링 사업 추진에는 동의했지만

비용 부담은 57.5%가 반대했던 것으로 나타났습니다.

 

전문가들은 도시가 완전히 낡아 쇠퇴할 때까지 기다릴 수는 없다고 말합니다.

1기 신도시가 지금과 같은 주거환경을 유지하지 못하면

1기 신도시의 고령화, 슬럼화 속도가 빨라질 뿐 아니라 

여기서 이탈한 수요가 또다시 서울을 향할 가능성이 높다는 것입니다.

현재 정부가 3기 신도시 등 신규 택지를 지정해 신도시 개발을 하고 있지만

막대한 비용과 시간이 들어가기 때문에 생활 교통 인프라가 이미 잘 구축된 

1기 신도시를 리모델링이나 재건축을 해서 

1기 신도시도 잘 활용해야 한다는 의견도 나옵니다.

 

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1기 신도시는 시작일 뿐,

앞으로 계속해서 노후화된 공간과 도시를 어떻게 바꿔 나갈지에 대한 문제가

한국에서 계속적으로 대두될 것입니다.

1기 시도 시가 도시 개발의 새로운 패러다임을 제시한 만큼

도시 정비, 주택 정비에서도 새로운 방향성을 보여줄 수 있어야 할 것입니다.

 

경기도의 다른 지역에 비해 1기 신도시, 

특히나 일산, 중동 등은 젊은 층 감소, 고령자 증가 속도가 빠른 편이며 

주택 노후화로 주민 불편이 커지고 있을 뿐 아니라

5개 신도시 모두에서 사회적 노후화가 이미 진행되고 있습니다.

 

개별 단지를 산발적으로 재건축하거나 리모델링하는 것 이상의

장기적, 종합적인 계획이 필요할 것으로 생각되는 이유입니다.

도시마다 환경이 다른 만큼

그에 맞는 도시 정비의 청사진을 만들어

도시의 활력을 유지할 수 있는 방법을 찾아야겠죠.