양도세 or 증여세, 절세할 수 있는 방법은?

안녕하세요,

 

2021년 부동산 시장은

다른 어느 때보다도 정부의 조세 정책에 영향을 많이 받을 것으로 생각됩니다.

정부가 올해 다주택자에 대한 양도소득세 및 보유세 부담을 대폭 높였기 때문이죠.

양도세가 오르자 이번에는 상대적으로 세율이 낮은 증여세를 내고

자식에게 물려주는 경우가 늘어났습니다.

 

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아파트 증여세의 특징은 변수가 많다는 점입니다.

매매가를 어떤 기준으로 평가하는지에 따라 수천만 원 차이가 나기도 하며,

증여 시점에 의해 달라지기도 합니다.

 

현재 다주택자 양도세율은 최고세율이 45%입니다.

하지만 오는 6월부터 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도세 중과세율이 높아짐에 따라

최고 75%까지 높아지게 됩니다. 

만약 주택을 3채 이상(혹은 조정대상지역 내 주택 2채 이상)을 보유한 다주택자라면

최고 6%의 종합부동산세도 내야 합니다.

 

반면, 증여세율은 10~50%로 양도세율보다 낮거나 비슷한 수준입니다.

그렇기에 양도차익의 45%를 내기보다는 50%의 증여세를 내더라도 

자녀에게 물려주는 편을 택하는 사람들이 많아지고 있습니다.

게다가 7.10 대책에 따라 양도세가 강화되는 6월 이후로는 

다주택자의 부담이 더욱 커질 전망입니다.

아파트 가격이 앞으로도 상승할 것이라는 기대감이 시장에 영향을 주고 있기 때문에

양도 대신 증여를 선택하는 경향은 당분간 계속될 것으로 보입니다.

 

하지만 양도보다 증여가 늘어나는 상황은 정부가 기대했던 것과는 다른 방향입니다.

공급을 늘려 시장을 안정시키는 것이 정부의 목표(표면적으로 밝히는)라고 할 수 있겠죠.

지금과 같은 추세가 계속된다면 증여세 할증을 고려할 가능성도 있어 보입니다.

과도한 규제 때문에 오히려 매물이 줄어들 수도 있는 만큼

정부도 신중하게 움직이는 모습입니다. 

 

아파트를 증여할 때 가장 중요한 것은 매매 사례 가액, 즉 시가 설정입니다.

기준시가를 참고해 증여세를 계산한다면 증여세를 추가로 납부하게 될 수도 있습니다.

 

증여 시점을 기준으로 3개월 이내에 비슷한 주택이 매매된다면 

이 거래 가격을 토대로 증여가액이 계산되기 때문이죠.

예를 들어 기준시가만 보고 6억 원을 신고했는데,

이후 유사한 매물이 9억 원에 거래된다면 3억 원 분의 세금을 추가로 내야 합니다.

만약 비슷한 매매 사례가 없어 시가를 판단하기 힘들 때는 기준시가가 기준이 될 수는 있습니다.

증여일 6개월 이전부터 3개월 이후까지 9개월간 같은 단지나 주택형의 아파트가 거래되었다면

가장 최근의 가격이 매매 사례 가액이 됩니다.  

 

증여세를 가장 확실하게 확정하는 방법은 감정평가입니다.

감정평가사가 매긴 아파트의 가치는 다른 매매가보다

더 정확한 실제 가치로 인정받을 수 있습니다.

만약 감정평가액이 산정된 이후 더 높은 가격에 매매된 아파트가 있더라도

증여세는 감정평가액을 기준으로 부과됩니다.

공시 가격이 10억 원일 경우

두 곳 이상의 감정평가법인이 산정한 금액의 평균이 감정평가액이 됩니다.

 

10억 원 이상에 거래되는 아파트의 경우 매매 사례 가액보다 감정평가액이 대체로 낮기 때문에

감정평가를 통해 증여세 부담을 덜어낼 수 있습니다.

감정평가 시에는 수수료가 발생하는데,

5억 원 이하 주택일 경우 5,000만 원 초과액의 0.11%에 20만 원을 더하면 됩니다.

10억 원 이하는 5억 원 초과액의 0.09%에 69만 5,000원을 더해 산정합니다.

감정평가 수수료는 정해진 요율 체계에 따라 매겨지며

감정평가사협회 홈페이지에서 미리 계산을 해볼 수 있습니다.

 

증여세를 절약하는 또 다른 방법은 증여세를 최대한 빠르게 신고하는 것입니다.

증여세를 신고하면 증여일 이후 3개월간

더 높은 매매 사례 가액이 발생하더라도 반영되지 않기 때문입니다.

따라서 증여한 당일에 증여세를 신고한다면 

이전 6개월 동안의 매매 사례 가액만 인정됩니다. 

집값이 빠르게 상승하는 시기라면 이 방법을 통해 증여세를 절약할 수 있겠죠?

 

만약 증여를 받았다면 반드시 기억해야 할 점이 있습니다.

증여받은 아파트를 처분할 때는 5년이 지난 후에 팔아야 한다는 점입니다.

증여일 기준 5년 이내에 증여받은 재산을 팔면 이월과세가 적용되어

내야 할 세금이 늘어나게 됩니다.

증여를 이용한 양도세 회피를 방지하기 위한 규정으로 보입니다.

 

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증여세처럼 내야 할 금액이 큰 경우에

절세는 선택이 아닌 필수라고 할 수 있습니다.

나라에서 정해진 세금, 국민으로서 물론 내야 하는 게 맞지만

적법한 방식에서 조금이라도 줄일 수 있다면 좋죠.

 

납세자의 선택에 따라 수천만 원까지도 차이가 날 수 있는 만큼

납부하기 전에 한 번 더 고민해서 

조금이라도 절세하실 수 있길 바랍니다.