일본의 부동산 버블 붕괴, 잃어버린 20년 - 대한민국도 그럴 것이다? [2]

안녕하세요, 

 

지난번에 이어서 일본의 부동산 버블, 경제 위기, 잃어버린 20년과 함께

대한민국의 부동산 상황이 일본의 상황을 따라갈 것인가에 대한 생각과 의견을 나눠 보겠습니다. 

 

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이전에 말씀드렸던 것과 같이, 대한민국은 여러 면에서 일본의 전철을 밟은 경우가 많습니다. 

산업뿐 아니라 체육, 문화, 패션 등 많은 부분에서 일본을 벤치마킹하곤 했었죠.

과연 부동산 버블도 따라가게 될까요? 

 

플라자 합의는 왜 이뤄졌을까요?

일본은 1097년대부터 1080년 중반까지 엄청난 경제적 호황을 누렸으며 

기술의 일본, Made in Japan, 동남아 SOC 건설 중 일본의 자본 없이 이뤄진 것은 없다는 말이 있을 정도로 

눈부신 발전을 만들어내고 미국의 턱밑까지 올라가게 됩니다. 

당시 GDP는 독일이 3위, 일본이 세계 2위였다고 하니 짐작하시겠죠?

 

반면에 미국은 대규모 재정적자에 일본과 독일의 기술력을 바탕으로 한 제조업 성장으로 

무역수지도 적자를 면치 못하는 상황이었고, 1985년 무역적자는 정점에 이르러

이를 해소하기 위하여 플라자 합의를 단행하게 됩니다. 

강세였던 달러, 상대적으로 낮은 가치의 엔화를 플라자 합의를 통하여 엔화 가치를 올려버리고

이에 따라 자연스럽게 상대적으로 달러의 가치는 엔화 대비 낮아지고 일본은 수출에 큰 타격을 입게 되죠.

일본은 수입에 있어서는 큰 혜택을, 수출에서는 큰 타격을 입게 됩니다. 

85년도에 100달러짜리 포드 자동차 가격이 일본에서는 26,000엔이었는데 86년도에는 15,000엔이면 샀다고 하죠.

반면에 100달러짜리 기계를 만들어 팔 때, 수출하면 26,000엔을 받았는데 86년도엔 15,000엔만 남았습니다.

자연스럽게 일본의 가격 경쟁력은 무너졌고 경제는 휘청이게 되죠.

 

일본은 시중에 자금을 풀어서 경제를 끌어올리려고 하고, 금리는 일 년 만에 반토막 & 시중 유동성은 넘치게 됩니다.

넘치는 유동성으로 국내/외 주택과 상업지를 다 사들여 수출 감소로 인한 영업이익을 메꾸기 시작하고, 

국민들도 자국 내 땅에 투자를 엄청나게 하기 시작했죠.

당시 일본은 주택담보비율(LTV)을 100%까지 인정해주고 심지어 미친 듯 상승하는 집값을 고려해서

집값보다 더 많은 금액을 대출해주기도 했습니다.

 

84년 말 대비 89년 말 일본 전체 부동산 가격은 66%가 올랐습니다.

현재 시점에서 봤을 때 3년간 서울 전체 아파트 가격은 정부 공식 통계상 14.2% 상승했다고 하는데, 

우리가 느끼는 건 어떻습니까? 와, 진짜 미친 거 아니야??라고 말하죠. 그런데 66% 상승은,, 상상 초월이죠.

동경 내 황실 거처(황거) 면적 5㎢의 가격이 당시 미국 캘리포니아 전체 가격과 맞먹었다고 하네요.

도쿄 중심이나 6대 중심도시의 집값은 5억짜리가 20억~40억으로 올랐다고 합니다. 

그런데도 일본 정부는 이것이 정상적인 부동산 가격이라고 말을 했다고 하죠.

어느 순간 정신을 차리고 나서는 이런 거품을 막기 위해서 급격한 금리 인상과 각종 세금 규제를 시행합니다.

 

일본은행은 1989년 5월에 2.5%였던 재할인율을 1년 만에 6%까지 급격하게 인상해 버립니다. 

더 심각한 것은 이런 급격한 정책 변화에도 은행의 대출 영업은 변하지 않았고 

이로 인해 일본 지가의 상승은 여전했다는 것이죠.

 

1990년 4월에 일본의 대장성은 부동산 대출 금액을 제한하는 부동산 대출 총량 규제 정책을 실시합니다.

결국 은행들은 대출 영업을 멈추고 대출금을 회수하려고 나섰고,

대출로 빚잔치를 하던 사람들의 돈은 다시 은행으로 들어가 시중에는 현금이 없어지게 되죠.

있던 돈을 모아서 대출을 갚아야 하니 부동산과 주식을 팔고, 자산의 가치는 폭락하게 됩니다. 

 

당연히 대출 영업에 열을 올릴 때는 빌려줘서는 안 되는 사람들에게까지 돈을 빌려줬을 테고,

은행이 회수할 수 있는 자산가치 이상으로 돈을 빌려줬겠죠.

이로 인해서 대출 상환은 완벽하게 이뤄지기 어려웠을 것이고, 담보 부동산도 잘 팔리지 않았겠죠.

이로 인해 은행과 증권사는 부실화되고 금융 기관의 연쇄 도산이 발생하게 됩니다. 

 

자, 그럼 무주택자들은 부동산 가격이 하락했으니 집을 다시 살 기회가 생겼을까요?

이렇게 무너지는 사회 속에서 알맞은 가격에, 무주택자들이 바라던 부동산 폭락 속에서 

자신들이 원하던 집을 살 수 있었을까요?

아니면 폭락하는 가격에 본인도 공포에 떨고, 실직하는 사람들을 보며 불안한 미래에 떨고 있었을까요?

 

금융회사의 부실화와 기업의 파산은 온 나라를 피폐하게 만들고 누구에게도 기회를 주지 않습니다. 

뭐, 그 당시 현금을 많이 갖고 있는 사람이라면 좋은 기회를 얻을 수도 있었겠지만 

평범한 국민들이라면 똑같이 고통 속으로 빠져들 수밖에 없었겠죠.

 

일본의 버블 형성과 버블 붕괴는 상당 부분이 국가 정책의 책임입니다. 

인위적인 금리 하락과 잘못된 은행 영업 행태.

그 과정에서 아무런 규제 없이 방관한 일본 정부의 잘못이 거품을 키운 것이죠.

급해진 상황에서 갑작스럽게 여러 규제와 정책 변화를 가져온 일본의 정책은 

결국엔 자신이 만든 거품을 자신이 터트려버린 것이죠.

 

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자, 그러면 대한민국이 일본의 다른 것들을 벤치마킹했듯이 부동산 상황도 일본을 따라갈까요?

 일본의 고령화처럼 대한민국도 고령화되어 빈집이 속출하고 집값이 떨어질 것이다?

심지어 일본의 집값 하락에 고령화가 끼친 영향이 얼마나 될까요? 많지 않습니다. 

 

대한민국은 이미 이전부터 LTV, DTI 등의 규제를

담보 가치의 50~70% 정도로만 대출을 받을 수 있도록 규제를 해왔습니다. 

현재로서도 대출을 못 받아서 난리이지,

대출을 너무 많이 해줘서 그 돈으로 여기저기 투기를 하는 사람 거의 없죠.

 

대한민국은 전세 제도가 존재하기에 10억짜리 집을 살 때에도 5억 정도만 있으면 살 수가 있었죠.

이렇게 적은 비용으로 집을 살 수 있는 것이 거품을 만들 수는 있겠지만

이런 거품은 일본처럼 마구잡이로 여기저기 돈을 풀어서 생겼던 거품과는 다르다고 봅니다.

개인들의 주식 자금 역시 요즘 몇십조 원에 이른다는 말이 나오지만 

그 돈들도 개인들이 열심히 벌고 모아서 만든 돈이지, 은행에서 대출을 마구잡이로 해줘서 만들어진 돈은 아니죠.

이렇게 보자면, 일본의 거품 형성과는 차이가 있다고 보는 게 맞습니다. 

 

대한민국의 부동산 가격이 너무 비정상적으로 오르긴 했지만, 

현재 상황에서 만약에라도 부동산 가격이 떨어진다고 은행이 부실화되지는 않을 듯 보입니다.

부동산 가격의 상승에 은행의 대출이 심각한 부분까지 차지하진 않기 때문이죠.

 

하지만, 만약 눈과 귀를 닫고 고집부리는 잘못된 정책이 계속된다면 

대한민국도 일본처럼 험난한 길을 걷게 될 가능성도 있을 것입니다. 

가격 상승의 원인을 한두 군데로만 고집하고,

국민들을 고난에 빠뜨리는 규제와 세금 인상으로 일관한다면 상황만 악화될 뿐이겠죠.

부동산 가격 상승을 비난하면서 대폭락을 간절히 바라는 분들은, 

만약 그런 일이 벌어진다고 해도 과연 이익을 얻거나 행복해질 수 있을까요?

전혀 그럴 일은 없을 겁니다. 

 

제발 올바른 정책들로, 제대로 된 방향성으로

국민들이 함께 타고 있는 이 대한민국이라는 배를 안전하게 안내해주길 오늘도 바라봅니다.