일본의 부동산 버블 붕괴, 잃어버린 20년 - 대한민국도 그럴 것이다? [1]

안녕하세요, 

 

현재 대한민국의 부동산 상황은 정말이지 혼란 그 자체입니다. 

너무 급격하게 말도 안 되는 가격으로 올라버린 집값, 어쩌면 상당히 버블이라 생각할 수도 있습니다.

부동산 버블,, 바로 옆에 위치한 일본에서 터졌던 문제였죠.

어떤 상황이었는지, 그리고 과연 이것을 대한민국의 부동산과 연관 지을 수 있을지

우리 함께 생각해 보시죠. 

 

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간혹 대한민국의 부동산을 일본 부동산과 연관 지어 말씀하시는 분들이 계시죠.

우리나라 부동산은 일본 따라가니까 일본이 폭락했으니 우리도 곧 폭락할 거다.

대부분 이런 주장의 근거는 인구구조, 즉 고령화 사회 혹은 인구절벽으로 말합니다. 

 

인정하기는 싫지만 일본이 지구라는 세계에서 경제 강국이며 아시아 경제의 대표 국가라는 것은 사실입니다.

일본이 항상 경제적으로 대한민국보다 앞서 있던 것이 사실이죠.

어렸을 때를 돌아보면, 당연스레 일제가 품질이 한국 꺼보다 좋지, 라는 말들을 듣고 자랐던 거 같네요.

소니, 파나소닉 같은 제품들은 좋은 거다, 뭐 이런 믿음도 있었던 거 같고요.

대한민국 젊은 층의 패션도 자연스레 일본의 유행을 따라서 갔던 거 같습니다. 

하지만, 이렇게 일본을 뒤따르던 흐름을 부동산에까지 적용할 수가 있을까요?

 

일본 부동산 폭락의 원인은 플라자 합의, 금리정책 실패, 과도한 주택공급이라고 요약할 수 있습니다. 

 

80년대 일본은 제조업 호황을 이뤘습니다. 

좋은 품질과 좋은 가격으로 엄청나게 많은 제품들을 판매하면서 미국이 무역적자를 심하게 보게 되었죠.

가격 면에서 미국 제품의 경쟁력이 떨어지자 미국은 환율로 일본을 공격했죠.

1달러에 100엔 하던 것을 1달러에 50엔으로 만들어 버리고

즉, 0.5달러에 50엔 하던 것을 1달러에 50엔으로 만들어 엔화의 가치를 올려버린 것이죠.

일본에서 제품을 만들어서 50엔에 미국에 수출할 때, 미국에서 0.5달러에 팔렸었다면 

플라자 합의 이후에는 판매 가격이 1달러가 된 것입니다. 

 

이것으로 인해 일본의 기업들의 수출실적은 상당히 악화되었고, 수출이 아닌 부동산으로 수익을 충당하기 시작하죠.

엔화 강세 상황이 되자 일본인들은 미국 등 외국의 부동산을 헐값에 사들입니다. 

엔화 강세 덕분에 이전보다 더 적은 엔화로 미국 부동산을 살 수 있게 된 것이죠.

동시에 일본 국내에서도 부동산으로 임대수익과 시세차익으로 돈을 벌어들입니다. 

워낙 엔화가 강세이다 보니 일본의 미쓰비시 사가 뉴욕의 록펠러 센터를 사버리기도 했다고 하죠.

 

기업의 제품 경쟁력이 아닌 부동산으로 이루어진 부는 거품을 만들게 됩니다. 

일본 제품의 품질과 경쟁력은 점점 떨어지게 되고, 부동산 사재기에 열을 올리게 되죠.

일본 내의 부동산 상승은 실수요자들에 의한 상승도 아니었고, 

기업들은 부동산 놀이하느라 건물과 아파트를 어마어마하게 지어댔기 때문에 언젠가는 터질 거품이었습니다.

그렇게 나중에 거품이 꺼지고, 일본은 잃어버린 20년에 돌입하여 장기간 경기침체에 빠졌습니다.

이것이 바로 일본의 부동산 폭락을 일으킨 "플라자 합의"입니다. 

 

플라자 합의가 일본 경기침체의 시작이라고 본다면, 그 이후에 정책들은 불난 집에 기름을 부어버립니다.

플라자 합의 이후 엔화 절상을 걱정한 일본 정부는 금리를 낮춰버리고, 

저금리로 인해 주식시장과 부동산 시장은 상승하게 되면서 거품이 막 끼기 시작하죠.

부동산, 주식뿐 아니라 일반 물가도 상승하게 되면서 전문가들은 걱정 섞인 경고를 했지만 정부의 대응은 늦었습니다.

1989년에 금리를 올리지만 타이밍은 늦었죠. 뭐 선택의 여지가 없었을 수도 있습니다.

내릴 수밖에 없는 상황이었는데 곧바로 다시 올리면 효과가 줄어들기 때문이죠.

모든 것은 플라자 합의의 여파라고 볼 수 있습니다. 

 

어쨌든 금리를 올리자 부동산과 주식에 끼었던 거품이 빠지고, 

대출이 끼어있던 부동산의 가치가 하락하면서 자산 가치가 불안정해집니다. 

부동산은 하락하고, 기업도 도산하기 시작하죠. 

일본의 실수를 말하자면 금리 조절을 늦게 했다는 것이며 산업 구조 개편에 소극적이었다는 것입니다.

새로운 동력을 가질 수 있는 산업을 장려하고, 기업활동을 활성화해야 했는데 노력을 게을리했죠.

 

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일본의 부동산 버블과 붕괴, 대한민국에서 같은 상황이 벌어질 가능성에 대한 이야기는 

다음 포스팅에서 이어집니다.