집값 안정화 없이 장기임대주택 성공이 가능할까? [무소유]

안녕하세요, 

 

정부의 부동산 계획과 방침은 중산층까지 해당되는 국민들의 임대주택화,,

"장기 임대"

부동산 시장 안정을 위해 새롭게 부임할 변창흠 국토교통부 장관 후보자가 강조하는 

공공임대주택 확대 정택이 과연 성과를 거둘 수 있을지에 의구심은 가득합니다. 

앞선 실패 사례들을 참고해 보다 정교한 정책을 시도할 수는 있지만, 

정작 현실에서는 시프트 주민조차 주거지에서 탈출을 꾀하는 상황입니다. 

 

시장에서는 지금처럼 치솟는 집값 불안을 잡지 못하는 한, 

임대기간 동안 크게 벌어질 자산 격차를 감수할 수요자가 많지 않을 것이라는 우려가 앞섭니다. 

 

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"집값 폭등을 우려한 몇몇 주민들은 이미 아파트를 구매해 나가고 있다"

"장기임대가 가진 가장 큰 위험은 시간이 지나도 내 것은 하나 없고, 계약기간이 끝날 무렵 

아, 이제 난 갈 곳이 없다고 깨닫게 되는 것이다"

 

정부와 부동산 업계 등에 따르면, 변 후보자의 핵심 임대주택 전략은

토지임대부와 환매조건부 주택의 결합입니다.  

 

토지임대부는 국가가 땅을 빌려주는 조건으로 분양하는 방식입니다. 

건물값만 받아 분양 가격이 저렴하지만 대신 매달 토지 임대료를 내야 합니다. 

분양가가 저렴한 환매조건부 주택 역시 매도 시 LH 등 공공기관에만 넘겨야 하기에 

집값 상승에 따른 자산 증식은 기대하기 어려운 구조입니다. 

 

토지임대부와 환매조건부 주택은 예전에도 존재했었습니다. 

2007년 경기 군포에 804가구(토지임대부 389, 환매조건부 415)를 분양했지만 61가구만 계약되어

미분양률이 92.4%에 달했습니다. 

그저 그런 입지 조건에, 계약기간 후 차익을 기대하기 어렵자 수요자들이 외면한 결과였습니다. 

 

 

 

2011~2012년 토지임대부로 서울에 공급한 주택은 강남, 서초라는 입지 덕분에 흥행에 성공했습니다. 

하지만 5년 전매 제한이 풀린 후 집값이 분양가보다 5~7배 급등하자 '로또 분양'이라는 역풍을 맞았습니다. 

이런 부작용을 막기 위해 내년 3기 신도시 분양 주택은 '토지임대부+환매조건부'로 공급될 전망입니다. 

지난 9일 관련 법안도 국회를 통과해 앞으로 토지임대부 주택은

강남처럼 시세 차익을 기대하기 힘들 것으로 보입니다. 

하지만 과천, 고양 창릉 정도를 빼면 입지 조건이 떨어지는 경기 지역 3기 신도시에 

시세 차익 기대를 포기하고 거주할 수요자가 얼마나 있을까라는 지적이 나옵니다. 

 

변 후보자는 또 '중산층까지 살만한 중형 임대주택을 공급해달라'는 문재인 대통령의 당부에 따라

사실상 폐지된 '시프트형 공급' 카드를 꺼낼 가능성도 있어 보입니다. 

오세훈 전 서울시장이 추진했던 시프트는 전용면적 85~114㎡ 규모 대형 평수를 

주변 시세의 80% 수준에 20년 장기거주 형태로 무주택 중산층에게 공급했습니다. 

 

하지만 이들 주택의 유지 비용에 매년 지자체가 막대한 세금을 투입해야 하는 한계가 명확했습니다. 

서울시는 장기전세주택 손실로 2014~2018년 사이 매년 1,735억~2,058억 원을 감당하다가 

결국 2017년 이후 시프트는 자취를 감췄습니다.

또 소득 기준 제한으로 시행 초반 전셋값만 5억~7억 원에 달하는 강남 지역 아파트와 저소득층 수요자의 

'미스 매치'도 발생했습니다. 

 

이런 부작용을 알고 있는 변 후보자는 2014~16년 SH사장 재임 시절 청년, 신혼부부, 고령자 등에게 

소형 평수를 공급하는 지금의 행복주택으로 공급 방향을 바꿨고, 월 임대료를 받아 손실을 줄였습니다. 

때문에 행복주택 사례처럼 100% 전세가 아닌 전세형으로

큰 평수의 장기임대주택을 공급할 것이라는 관측도 나옵니다. 

 

하지만 취약계층에게 도움이 될 '변창흠 표 임대주택'도 

집값 불안이 지속될 경우 결국엔 성공하기 어려울 것이라는 지적이 나오고 있습니다. 

최근 유명 블로거 '진인 조은산'은 임대주택에 찬성한다면서도 

'그러나 임대주택도 집값 안정이 우선 되어야 그 의미가 있는 것'이라고 지적했습니다. 

 

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내 것을 갖고자 하는 것은 인간의 당연시한 욕구요, 자연스러운 현상입니다. 

1,2인 가구조차 아파트 분양으로 내 집 갖기를 원합니다. 

환매 조건부가 아니라면 수요가 있겠지만 저런 조건이 붙은 주택이라면 

섣불리 성공을 장담하기 어렵지 않을까 조심스레 생각해 봅니다. 

20년 장기거주라니,,

심지어 20년 후에 더 올라가 있을 집값을 어떻게 감당할까요.

결국은 또 다른 임대주택을 찾아서 이사해야겠죠,,

빈곤의 고착화,,,

 

사람은 누구나 더 나은 삶을 원하고, 

노력으로 더 나은 삶을 살아갈 권리가 있습니다. 

노력해도 더 나은 삶을 살아갈 희망조차 없다면, 

인간은 무엇으로 이 거친 세상에서 삶의 원동력을 얻을 수 있을까요.

 

단순히 '집'이라는 거주 공간에 대한 규제가 아니라, 

인간의 '희망'에 대한 규제가 아닐까 싶습니다.