서울은 현재 아파트보다 빌라 거래가 더 많다,,,[패닉 바잉]

안녕하세요, 

 

어느 순간부터 빌라가 아파트보다 가격이 저렴하다는 이유로 

새로운 투기의 장이 되어가고 있습니다. 

서울 아파트 값이 폭등하고 전셋값도 동반 상승하자

이번에는 다세대나 연립주택의 거래량이 급증했죠.

최근 들어서는 아파트보다도 많은 거래량을 나타내고 있으며

소위 '패닉 바잉'에 빠진 실수요자가 성급하게 뛰어드는 것 아니냐는 시선도 있습니다. 

빌라의 매매·전세 가격이 가파르게 상승하고 

경매시장에 나온 매물도 활발히 거래되고 있습니다. 

 

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서울시 부동산정보광장에 따르면 지난 10월 서울 다세대·연립주택 매매 건수는 4590건을 기록하며

한 달 새 14.4%(578건) 증가했습니다. 

같은 달 아파트 거래량(4339건) 보다 많은 건수입니다. 

다세대·연립주택 거래량은 올 8월까지 아파트 거래보다 적었지만 

전세난이 극심해진 9월 이후 3개월 연속 아파트 거래량을 뛰어넘었습니다.

 

올 들어 5월만 하더라도 다세대·연립주택 매매는 한 달 평균 5000건을 밑돌았습니다. 

하지만 세입자의 1회 재계약 청구권을 보장하고 임대료 상승률을 5%로 재한 하는 등

권리를 강화한 주택임대차 보호법 개정안이 시행된 7월 빌라 거래는 7287건을 기록했습니다. 

다세대·연립주택 거래량은 2008년 4월 이후 12년 3개월 만에 최고치를 나타냈습니다. 

 

9월에는 다세대·연립주택과 아파트 거래량이 역전되었습니다. 

10월에도 다세대·연립주택과 아파트 거래량이 각각 4590건과 4339건을 기록했죠.

11월 들어서도 다세대·연립주택 1809건인데 비해 아파트는 1725건을 기록했습니다. 

현행 실거래가 신고기한인 30일을 감안한다면 격차는 더 벌어질 수 있다는 것이 전문가들의 의견입니다. 

 

업계에서는 이 같은 빌라 패닉 바잉 현상을 아파트값 폭등과 각종 부동산 규제의 결과로 봅니다. 

아파트 거래 절벽이 이어지고 전세 재계약 증가로 전세난이 가중되며

대체상품으로 빌라 매수에 나서는 수요가 늘어났다는 것이죠.

 

2019년 주거실태조사 결과 서울 내 아파트 거주 비중은 42.2%였고

다세대·연립주택은 절반 수준인 21.2%였습니다. 

통상 월간 기준 아파트 거래량 또한 다세대·연립주택 대비 2~3배가 많습니다. 

그만큼 이 같은 아파트와 빌라의 거래량 역전 현상은 매우 이례적인 것으로 볼 수 있다는 의견입니다. 

 

다세대·연립주택 매매 증가는 실수요와 투자수요가 함께 늘어났기 때문으로 분석됩니다. 

서울 연립주택의 경우 평균 매매 가격이 1년 3개월 동안 2억 9000만 원대를 유지하다가 

지난 8월 3억 113만 원으로 뛰면서 처음으로 3억 원을 넘었습니다. 

상승세는 지금까지 이어지고 있으며 10월과 11월을 비교해도

빌라는 2.2% 올라 아파트 상승률(1.8%) 보다 높았습니다.

 

빌라와 아파트는 중산층이 대출을 통해 감당할 수 있는 집값의 차이도 컸습니다. 

한국감정원에 따르면 서울의 중위소득 가구가 무리하지 않고

대출 원리금 상환금액을 부담할 수 있는 능력을 나타내는 서울 주택구매력지수(HAI)는

아파트 67.7, 연립 242.6입니다. 

이 지수는 0에 가까울수록 부담이 크다는 의미입니다. 

 

아파트와 비교해 빌라에 대출과 세금 규제가 상대적으로 약하고 가격이 저렴하다는 이유 때문에

실수요와 투자수요 둘 다 이동하는 모양새로 보입니다. 

다세대·연립주택은 정부의 6.17 부동산 대책에 포함된 

'3억 원 초과 아파트 매매 시 전세자금 대출 회수' 등의 규제도 적용받지 않습니다. 

즉 전세대출을 이용한 갭 투자가 아직까지도 가능하다는 이야기입니다. 

 

7.10 대책에서는 빌라와 원룸 및 오피스텔 등의

주택 임대사업자 세제 혜택을 유지하기로 해 세금 부담도 낮췄습니다. 

다주택자라도 공시 가격 1억 원 이하 주택의 경우 취득세 8~12% 중과대상에서 제외합니다. 

 

경매시장에서도 빌라 풍선효과가 두드러집니다. 

지난 11월 1~26일 서울시내 다세대·연립주택은 총 427건이 압착되어 138건이 매각됐습니다. 

낙찰률은 32.3%로 전월 대비 8.3% 올랐으며,

감정가 대비 낙찰가 비율은 87.4%를 기록해 10월 대비 2.7% 상승했습니다. 

건당 평균 응찰자수는 같은 기간 2.3명에서 2.7명으로 늘었습니다. 

 

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빌라의 경매시장 과열은 거래 활성화의 의미도 있지만

한편으론 채무불이행이 증가했다는 위험신호로 해석할 수도 있습니다. 

대중 심리가 부동산 상승을 기대하고 여력이 안 되는 경우 차선책으로 빌라 매수를 선택하는 것이죠.

집값을 못 따라가 거리에 나앉게 되면 어쩌나 하는 실수요자의 불안 심리가 작용됩니다. 

역세권 등 입지가 좋은 곳의 경우에는 가격 하락 가능성이 낮더라도 

단지마다 제각각이고 팔고 싶을 때 쉽게 팔 수 없는 단점이 있어 주의를 요합니다. 

 

자산가치 면에서 빌라의 상승 가능성은 상대적으로 낮고 

신축과 구축의 가격차가 크기 때문에 보안, 입지, 주차, 엘리베이터 등의 조건을 잘 살펴보고

매입하는 것도 중요할 것으로 보입니다. 

 

사실, 실수요가 없는데 투자수요가 일어날 수는 없습니다. 

투기꾼이 생기는 것은? 그만큼 수요가 있다고 판단하기 때문이죠.

결국 모든 원인은 공급 부족이 아닐까라는 생각을 해봅니다. 

 

옛날 옛적 프랑스혁명 당시 생필품 가격 상승으로 민심이 흉흉해지자

로베스피에르는 온 국민이 우유를 싸게 마실 권리가 있다며 우유값을 강제로 낮췄죠.

당장은 가난한 사람들도 우유를 마실 수 있게 되었다며 환호했지만 결국 결과는 반대였습니다. 

그러자 적자를 보게 되는 농민들이 젖소를 잡아서 소고기로 팔아버리고,

우유값이 더 폭등하게 되자 이번에는 원인이 건초값이 비싸서라며 건초값을 강제로 낮췄죠.

그러니까 적자를 보던 생산업자가 공급을 중단하면서 우유가 사상 최고가로 대폭등 하게 되었고, 

우유값이 10배 이상으로 더 뛰어버려 소수의 부자들만 우유를 마실 수 있게 되었습니다. 

그는 이외에도 각종 농작물 등에 대해서도 최고 가격 제도를 실시했지만 

이와 같은 가격 통제는 식품과 생활필수품들을 아예 시장에서 사라지게 만들었습니다. 

 

시장을 마음대로 통제하여 시민을 위한 선정을 펼칠 수 있다고 자만했으나

역설적으로 의도와는 다르게 시민을 위협하는 결과를 불러왔습니다.