종부세 폭탄에,,,보유세, 증여세 과연 무엇을 택하는 것이 옳을까?

안녕하세요, 

 

올해 종합부동산세 고지서를 받은 분들은 모두 깜짝 놀랐을 겁니다. 

말로만 증세다 어쩐다 듣다가, 실제로 그 금액의 고지서를 받아 체감할 땐 

많이 당황스러웠을 거라 생각됩니다. 

 

집이 두 채인데, 아니면 집값이 그렇게 올라서 돈을 벌었는데

그 정도 금액이 대수냐, 많이 벌었으니 많이 내는 게 맞다는 의견도 상당히 많겠지만

집값이 올랐다고 해서 그 집을 팔고 어딜 갈 수 있는 것도 아니고, 

내 통장에 그만큼 수익이 들어온 것도 아니며 

수도권의 모든 집값의 평균이, 아니 전국 집값의 평균이 다 함께 올라갔죠. 

뭐 동네마다 그전부터 집값 차이가 있던 거, 다 같이 올랐으니 변함없습니다.

오히려 그 차이가 더 격화되었죠. 

그냥 다들 똑같이 살고 있었는데 정부가 집값 이만큼씩 다 같이 올린 거고, 

올랐으니 세금도 더 많이 내라 이 말입니다. 

내가 버는 돈은 지금도 똑같거나 오히려 코로나 사태로 적어졌는데 말이죠. 

 

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A 씨는 2006년 12월 서울 압구정동으로 이사를 왔습니다. 

초등학교 5학년인 아들의 중학교 진학을 앞두고 강남 학군을 택한 것이죠.

당시 A 씨가 압구성 미성 2차(전용 74㎡)를 샀을 때 가격은 9억 7000만 원 정도였습니다. 

이후 아파트 가격은 등락을 반복했지만 2017년 이전까지 대략 11억 원 선에서 움직였습니다. 

하지만 2017년부터 갑자기 가격이 14억 원대로 오르더니 올해는 22억 원까지 치솟았습니다. 

 

A 씨는 2017년부터 집값이 치솟자 강 건너편 옥수동에서 신축을 하나 구매했습니다.

9억 3000만 원 정도였고, 주택담보대출비율(LTV)도 70%까지 나와 크게 부담되지 않았습니다. 

아들이 대학을 졸업할 시기가 다가오고 있었기 때문에 옥수동 집을 팔든, 

증여하든 해서 아들의 신혼집을 마련해야겠다는 생각도 있었습니다. 

 

그러나 이런 행복한 고민도 잠시 A 씨에게 종합부동산세라는 역습이 찾아왔습니다. 

2017년에는 두 집의 보유세 합계가 803만 원이었는데

2018년은 970만 원, 작년에는 1679만 원으로 껑충 뛴 것입니다. 

올해 재산세 고지서는 2743만 원이 날아왔습니다. 

더 겁나는 건 앞으로 더 늘어날 것이라는 사실이죠.

내년에는 7322만 원, 2023년에는 8592만 원, 2025년에는 9616만 원에 달하게 됩니다. 

 

A 씨는 앞으로 올라갈 종부세를 감당할 수 없어 이제는 한 채를 정리하려고 한다며 

양도소득세도 세지고 증여세도 마찬가지로 강화되어 양도해야 할지, 증여해야 할지 고민이 많았으나

보유세 부담이 대폭 늘어나게 되면서 차라리 생각이 깔끔히 정리되었다고 합니다. 

 

A 씨가 선택한 건 옥수동 아파트를 증여하는 것입니다. 

양도세는 3억 1638만 원이고 증여세는 4억 4620만 원으로 증여세가 더 비싸긴 합니다. 

그러나 내년부터 5년간 보유세 합계가 4억 2825만 원이어서 

어차피 아무것도 하지 않고 나라에 세금을 내기보다는 아들에게 물려주고 

비슷한 금액의 증여세를 무는 게 낫다고 판단한 것입니다. 

 

그는 앞으로도 계속 이 집에서 실거주를 할 텐데 5년만 더 살아도 보유세를 4억 원 더 내야 한다며 

그럴 바에는 비슷한 금액으로 아들에게 물려주는 게 여러모로 낫다고 본다고 말했습니다. 

 

물론 옥수동 집을 현 시세인 16억 원에 매도하면

A 씨 아들이 따로 내야 하는 취득세가 1억 9840만 원에 달합니다.

그럼에도 아들이 집을 소유한 기간에 시세 상승이 예상되기 때문에

이 취득세를 물어도 시세차익이 더 클 것이라는 게 A 씨의 계산입니다. 

집을 팔았다가 그 집값이 확 오를 때 받을 스트레스를 상상하면 아들이 집을 갖는 게 낫다는 것입니다. 

 

이런 사례는 A 씨에게만 해당하는 것이 아닙니다. 

한국감정원에 따르면 올해 초부터 10월까지 주택 증여 건수가 사상 최고치를 기록했습니다. 

종전 최고치는 2018년 11만 1864건이었는데, 올해는 10월까지 누적으로만 11만 9249건으로

연간 주택 증여 건수가 사상 최고치를 돌파했습니다. 

특히 강남 3구에서 부동산 증여 바람이 거셌습니다. 

지난해 연간 서초구 1510건, 강남구 1543건, 송파구 1318건이었던 주택 증여 건수가 

올해 10월 누적 서초구 2117건, 강남구 2396건, 송파구 2644건으로 최대 두 배가량 늘었습니다. 

 

다만 이는 지역적으로 강남에 국한되는 현상은 아닙니다. 

올해 종부세 납부자는 전년 대비 22% 늘어난 73만 명이 달합니다. 

강남을 제외하고 웬만한 마용성 아파트와 최근 집값이 급등한 부산, 대구 등도 해당됩니다. 

 

전문가들은 서울과 지방을 나눠서 집을 여러 채 가지고 있으면 집을 파는 순서를 조절해 조절할 수 있지만

서울 고가 주택을 두 채 이상 가진 경우에는 증여가 사실상 유일한 절세 방안이라고 조언합니다. 

 

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증여를 막기 위해 증여/취득세가 과거 대비 늘어 다주택자들의 고민이 늘었고, 

그럼에도 증여를 집으로 하든, 현금으로 하든 증여세는 어차피 내야 하는 돈이니 

집을 증여하는 경우가 더 늘어난 것이죠. 

 

만약에 A 씨의 자녀도, 저런 집을 증여받았다 할지언정 

본인의 월급으로 세금을 감당할 수 없다면 계속 그 집에서 살 수가 있을까요?

사실 이 사례는 그래도 어느 정도 연봉이 높아 월 수익이 높거나 재산이 있는 분에 해당되는 이야기고, 

정말 만에라도 부모님이 돌아가시거나 해서 실거주하던 집의 명의를 나에게 바꿔야 할 때, 

그 집의 세금을 감당할 수 없다면 평생 살던 집에서 당장 다른 지역으로 이사를 가야겠죠.

 

세금이 감당할 수가 없게 되어서 평생 살던 집에 살 수가 없다는 게,, 

뭐 평생 월세를 내면서 살던 집도 아니고 내가 살던 집인데도, 

세금 때문에 반강제로 쫓겨나야 한다는 게 

과연 이게 서민 정책이군요.