조세 부담 월세전가의 시작, 월세 수직 상승

안녕하세요, 

 

계속해서 높아지는 세금 부담에 대한 시장의 반격일까요.

전국 아파트 월세 가격이 역대 최고치 상승을 기록할 정도로 치솟는 원인이

조세 전가 현상이라는 분석이 고개를 들고 있습니다.

조세 전가 현상은 세금을 올릴 경우 납세자가 이를 상품 가격을 올리는 등의 방법으로 

다른 이에게 넘기게 된다는 경제학의 기본 이론이라고 합니다. 

지난 2018년 이후 정부가 아파트 공시 가격을 높이는 방식으로 재산세를 올리고

임대사업자의 세제 혜택을 없애 집주인들의 세금 부담을 늘린 정책이

월세 가격 상승이라는 부메랑으로 돌아왔다는 겁니다. 

 

**********

 

최근 2년간 월세 가격은 지속 상승하고 있습니다. 

한국감정원 아파트 월세 통합 가격지수를 보면

서울은 2016년부터 약 3년간 하락하고 있던 월세지수가 2019년 7월 기점으로 상승 전환했습니다. 

이후 15개월 연속 상승해 지난 10월 100.3을 기록했습니다. 

특히 올 8월부터는 상승률이 0.1%를 넘어설 정도로 급상승세를 유지하고 있습니다. 

경기도나 전국으로 봐도, KB국민은행의 조사 기준으로 봐도 비슷한 양상입니다. 

올 2월부터 본격적으로 오른 KB 아파트 월세지수는 

서울의 경우 지난달 KB가 관련 조사를 시작한 2015년 12월 이후 최고치인 101.6을 기록했습니다. 

수도권 역시 100.9로 최고치였습니다. 

 

이 같은 급상승에도 불구하고 월세 가격 상승 현상은 정부가 침묵을 지키고 있는 영역입니다. 

국토교통부는 지난달 19일 '임대차 3 법 조기 정착과 전세 가격 안정에 최선의 노력을 다해 나가겠습니다'

라는 성명 자료를 내고 최근 전세 가격 상승이 임대차 3 법 때문이 아닌

저금리 때문이라는 나름의 분석을 제시했습니다. 

다만 이 자료에서도 정부는 전세 가격만큼이나 급상승하고 있는 월세 가격에 대해서는 

어떠한 분석도 내놓지 않았습니다. 

김현미 국토부 장관이 최근 국정감사에서 

월세 세액공제를 재정 당국과 협의하겠다고 발언한 것이 사실상 유일한 월세 관련 정부의 언급이었습니다. 

 

학계 등 전문가들은 월세 상승에 대해 조세 전가 현상이 가시화한 것이라는 분석입니다. 

종합부동산세 등 보유세를 강화하면 민간임대주택 시장으로 간다는 것은 교과서적인 전가 효과라며

최근 월세 가격 상승도 급격히 상승한 공시 가격 현실화나

등록 임대 사업자 세제 폐지가 영향을 미쳤다고 설명하고 있습니다. 

 

실제 정부는 2018년 7월 6일 종합부동산세 개편안을 내면서 현재 80%인 공정시장가액 비율을 

향후 2년에 걸쳐 90%까지 올리겠다고 밝혔습니다. 

이후 4년에 걸쳐 100%에 이르도록 하겠다는 계획도 발표했습니다. 

종부세는 주택의 공시 가격에다 공정시장가액비율을 곱해서 나온 금액을 과세표준으로 삼아 계산합니다. 

공정시장 가액비율이 높아지면 공시 가격이 그대로라 하더라도 종부세는 오르는 것입니다. 

여기에 공시 가격 자체도 급격히 올렸습니다. 

서울 공동주택 공시 가격은 2019년 전년대비 14.17% 오르더니 올해는 평균 14.75% 올라 

지난 2007년(28.40%) 이후 13년 만에 최대 상승 폭을 보였습니다. 

 

공교롭게도 최근 2년간 월세 가격은 재산세 납부시기인 7월과 9월 전후로 

상승 반전하거나 급상승하고 있습니다. 

한국감정원 월간 월세 통합 가격지수는 2019년 8월을 기점으로 상승이 시작되었으며

올 8월부터는 상승세가 0.13~0.16%로 가팔라졌습니다. 

여기에 임대주택사업자의 세제혜택을 없앤 점도 조세전가 요인으로 꼽히고 있습니다. 

 

**********

 

세금 부담이 커질수록 전세가 보증부 월세로 전환되고, 

월 임대료가 상승하게 되는 것은 교과서적인 이야기입니다. 

공급을 끌어내기 위해 다주택자들을 세금으로 옥죈다면, 

결국 부담을 임대료에 전가하거나, 행여 매매시장에 나오더라도 

이는 임대 공급 물량이 줄어든다는 의미이기 때문에 임대료 상승 요인이 되는 것이라 생각되네요.

 

세금이 왕창 늘어나면, 그 세금을 또 누군가는 감당해야 하고

집주인이 감당할 수 없다면 결국은 세입자에게 그 몫이 나눠지겠죠.

이런 시장 구조, 몰랐을까요?