전셋값 상승이 과연 '저금리' 때문일까? [금리 더 낮은 해외 임대료 하락 현상]

안녕하세요,

 

국토교통부와 여당이 전셋값 상승 원인을 '저금리'라고 설명한 가운데,

미국의 뉴욕이나 샌프란시스코, 영국 런던, 싱가포르 등 

해외의 주요 도시에서는 임대료 급락 현상이 벌어지고 있습니다. 

국내의 경우 전세와 월세가 모두 급등하고 있지만 

기준 금리가 한국보다 오히려 더 낮은 국가에서도 임대료가 떨어지고 있습니다. 

이건 어떻게 설명할 수 있을까요?

 

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금리의 변동은 임대차 시장이 아닌 부동산 매매시장에서 영향을 미치는 요인입니다. 

대출을 받아 집을 살 때 금리가 저렴하면 투자 수익률이 높아지기 때문이며, 

반대로 임대차 시장은 투자수익이 없는 100% 실거주, 실수요 시장으로 

전세든 월세든 수요와 공급의 논리로 가격이 결정되는 구조입니다. 

 

외신의 보도에 따르면 뉴욕의 경우 맨해튼 아파트 임대료 중위 가격은 

전년대비 11% 하락했으며, 더 작은 스튜디오 임대료는 9월 기준 17% 하락했습니다. 

기술 회사가 몰려있는 샌프란시스코에서는 스튜디오 월 임대료 중간 값이 2,285달러로 

전년 대비 31% 하락한 것으로 집계되었습니다. 

이외에도 캐나다 토론토의 경우 3,4분기 임대료가 전년 같은 기간보다 14.5% 하락했으며 

영국 런던에서 가장 부유한 지역에서는 임대료가 9월 연초 대비 8.1% 하락했습니다. 

특히 런던의 경우 최근 임대료 하락이 지난 10년을 통틀어 가장 가파른 하락을 기록했습니다.

 

국내 임대차 시장은 사뭇 다릅니다. 

국토교통부가 지난 19일 발표한 보도 설명자료에 따르면 

올 들어 수도권 전세가의 경우 지난해까지 2년 연속 하락하다가 올해 들어 3.31% 상승했습니다. 

해외의 임대차 형태인 월세 역시 2018년과 2019년 2년 연속 임대료가 떨어졌지만

서울에서는 올해 들어 9월까지 0.04%, 수도권에서는 0.67% 상승했습니다. 

 

현재 미국이나 캐나다, 런던의 경우 기준금리가 모두 0.5%인 한국은행 기준금리보다 낮습니다.

저금리가 월세의 상승 원인이라고 하기에는, 

기준금리가 더 낮은 해외에서 나타나는 월세 임대료 하락 현상과 비교했을 때 

국내에서만 월세 임대료가 오르는 모순이 벌어지고 있는 것입니다. 

 

이러한 가운데서도 국토부는 전세 가격의 상승을 '저금리' 탓으로 설명하고 있습니다. 

국토부는 금년 들어 코로나 19 등으로 인한 경제위기 극복을 위해

한국은행이 불가피하게 기준 금리를 인하했으며, 

이는 전세 가격 불안요인으로 작용하고 있다고 강조했습니다. 

 

부동산 관련 학계에서는 전세나 월세를 막론하고 임대차 시장의 가격은 금리가 아닌 

수요공급 측면에서 봐야 한다고 지적했습니다. 

임대차 시장은 투자수익이 없는 100% 실거주, 실수요 시장으로 

전세든 월세든 수요와 공급의 논리로 가격이 결정되는 구조이지, 

금리의 영향을 받는 시장이라고 보기는 어렵다고 설명합니다. 

저금리에 임차인의 부담이 줄어 전세대출을 더 받는다는 논리는 결과론적인 설명일 뿐이라는 겁니다. 

맨해튼과 싱가포르 등 임대료가 하락한 해외 사례 역시 

코로나 19로 인해 수요가 줄고 이에 따라 공실률이 늘어나는 게 배경이라고 블룸버그는 분석합니다. 

수요와 공급의 문제라는 것이죠. 

 

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저금리로 인한 유동성은 전체 임대차 가격 결정에서 10~20%에 불과한 요인입니다. 

임대차 3 법의 시행이나 임대사업자 혜택 종료, 다주택자 세제 개편 등으로 

임대주택 공급이 줄어든 것이 임대료 상승의 기폭제가 된 것이죠. 

저금리가 어제오늘 일은 아니기에 만약 저금리 때문에 시장이 불안한 것이라면, 

지난해에는 전월세 가격이 오르지 않은 이유도 설명이 되어야 하겠죠. 

 

판단은 각자의 몫입니다. 

모두가 같은 생각을 갖고 살아가는 것은 아니니까요. 

하지만, 팩트는 정해져 있습니다. 

 

사회생활을 하다 보면 그런 경우들 겪으실 겁니다. 

분명 이건 빨간색인데, 윗분은 물어보시는 거죠. 

이게 왜 빨간색이라고 생각하죠? 초록색이라고도 할 수 있지 않을까요?

이걸 빨간색이라고 단정하는 것은 고정관념이지, 초록이라고 할 수도 있지 않을까요?

하,, 답답하죠. 숨 막히죠. 그래도 힘을 가진 윗분이니 어쩔 수 없습니다. 

예, 맞습니다. 초록입니다.. 결국 그렇게 되는 거죠.