막히는 재건축에 늘어나는 '가로주택정비사업'

안녕하세요,

 

서울시가 재건축, 재개발 등 정비사업을 옥죄면 옥죌수록 미니 재건축이라 불리는

'가로주택정비사업'으로 업계 관심이 점점 쏠리고 있습니다. 

정비구역 지정, 정밀안전진단 등 기존 정비사업 절차를 생략할 수 있는데다 

주택도시보증공사(HUG) 기금보증, 건축규제 완화 등 정책적 지원도 받을 수 있어

사업성 확보가 용이하기 때문입니다. 

 

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서울시로부터 제출받은 자료에 따르면 올해 9월까지 접수된 가로주택정비사업 수는 

53건으로, 이미 전년도 총 신청건수(51건)을 넘어서고 있습니다. 

 

가로주택정비사업은 노후한 연립, 다세대주택을 대상으로 진행하는 정비사업으로 

전면 철거 없이 기존 도로를 유지하는 것이 특징입니다. 

대상지는 가로구역 1만㎡ 이하지만 최근 서울시 조례 개정으로

1만 3000㎡ 까지 도시계획위원회 심의 없이 가능합니다. 

 

가로주택사업 참여 사업장은 해마다 증가하는 추세 입니다. 

2014년 단 1곳에서 참여했으나 2016년(7곳)과 2018년(16곳)에 점차 늘어

2019년에는 51개 사업장에서 새롭게 가로주택사업에 뛰어들었습니다. 

자치구 중에는 성북구(27곳)가 가장 많고 강남구(12곳), 강동구(12곳),

송파구(11곳), 서초구(6곳)등 에서도 관심이 높았습니다. 

이번주 분양시장에는 서초구에 지상 14층 총 67가구(일반분양 35가구)를 공급하는 

가로주택정비사업 물량이 나오기도 했습니다. 

 

강남 은마아파트 맞은편에 위치한 현대타운은 가로주택정비사업으로

지하 4층~지상 11층 총 42가구 중 11가구를 일반분양해 올해 완공을 앞두고 있다. 

추가분담금이 없고 30가구 미만 분양으로 분양가 상한제를 피해 투자자들의 관심이 높았습니다. 

 

이처럼 가로주택정비사업 관심이 높아지는 이유로는 

기존 재건축 사업에서 요구되는 절차를 생략하고 바로 조합설립 단계를 밟아 

3~4년 안에 사업을 완결 지을 수 있다는 점이 꼽힙니다. 

정규 재건축 사업의 소요기간이 최소 10년 정도인 것을 감안하면

사업이 신속히 진행된다고 볼 수 있습니다. 

 

재건축 등 정비구역 지정에는 건축물의 용도, 높이 등에 관한 사항은 물론

도로 공원 등 도시계획시설 설치 내용을 담는 정비계획 수립이 뒤따라 소요 시간이 길어집니다. 

정비계획 최종 결정권은 시장이 쥐고 있어 서울시가 시간을 끌면

사업이 언제 될지 불확실해진다는 점도 변수입니다. 

 

안전진단 문턱도 없어 최근 양천구 목동 9단지, 송파구 올림픽선수촌아파트 등 

안전진단에서 미끄러진 재건축 유망단지와도 대조됩니다. 

연 3%민간 이율보다 저렴한 기금대출(사업비 50%, 연 1.5%), HUG대출보증(사업비50%), 

이주비(종전 토지 및 건축물가액의 70%)까지 지원해 조합 부담이 작습니다. 

그러나 가로주택정비사업은 협소한 지역만을 대상으로 하는데다 

재건축, 재개발에 비해 도심을 전반적으로 개량하는 기능이 미흡하다는 단점이 있습니다. 

특히 신규 공급 가구는 극히 적어 주택 공급 안정화와는 거리가 멀다는 비판도 따릅니다. 

서울시 소규모주택정비사업 주택공급 계획에 따르면 

올해 공급 예정 가구 수는 426가구에 불과하며, 

2019년부터 2022년까지 4년치 물량을 합해도 2387가구를 확보하는 수준에 그칩니다. 

 

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재건축 기준이 갈수록 까다로워지고, 정부에서 재건축을 선호하지 않는데다가 

재건축을 하더라도 일반 분양 물량을 적게 선정하다보니

이런 현상도 나타나고 있습니다. 

국민들이 원하는 방향으로 주택 공급을 진행해서 삶의 질을 높여주는 방향으로 가야할텐데

지금의 정책은 방향성을 상실하고 부작용들만 갈수록 심해지는 게 아닌지 걱정입니다. 

 

수도권의 많은 국민들은 30~40년된 아파트에서 벗어나지도 못하고 

안전이 보장되지 않은 주택에서 살아가야 합니다. 

치솟는 주택 가격에 전세 대란까지,,,

감당할 수 없는 금액에 대출까지 규제를 받다보니 깨끗한 주거 환경 확보는 언감생심이죠.

 

언제쯤이면 나아질까요.