전세 보증금에 월세를 더 내야하는 반전세 비중 상승 [임대차법/반전세/월세 전환 가속화]

안녕하세요, 

 

정부의 부동산 8.4 공급대책과 함께 발표된 임대차 3 법 개정 이후

전세시장에서는 매물 부족 현상이 심화되고, 전셋값 상승이 뚜렷하며,

임대인과 임차인간의 갈등이 많아지고 있습니다. 

양측 모두 손실을 최소화하고 피해를 방지하기 위하여 노력하는 모습인데요, 

이달 들어 서울 지역 아파트 임대차 시장에서는

전세에 월 임대료를 얹어서 내는 반전세의 계약 비중이 크게 늘어나는 양상입니다. 

임대차법의 본격적인 시행으로 

전세의 반전세 또는 월세 전환이 가속화될 것이라는 전망이 현실화되는 분위기죠. 

 

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이달 서울 지역에서는 12일 기준으로 총 1601건의 아파트 전·월세 계약이 체결되었는데

그중 11.9%인 191건이 준전세(반전세) 계약인 것으로 나타났습니다. 

전·월세 계약 10건 중 1.2건이 준전세인 것이죠.

 

서울 아파트 준전세 비중은 7월에 소폭 증가세로 전환한 뒤, 

8월 들어 2주도 안 되는 기간 동안 증가 폭이 크게 확대(9.9% → 11.9%) 되었습니다.  

 

서울시가 분류하는 준전세 기준은 보증금이 월세의 240개월치를 초과하는 경우로, 

흔희 시장에서는 반전세로 불립니다. 

예를 들어 월세가 100만 원이면 보증금이 월세의 240배인

2억 4000만 원을 넘을 때 준전세로 분류하게 됩니다. 

보증금이 월세의 240배 이하라면 준전세(12~240배) 또는 월세(12배 이하)로 분류합니다. 

 

앞서 임대차 시장에서는 임대차법(계약갱신청구권, 전월세 상한제)이 7월 31일부로 시행되면서

전세의 반전세 또는 월세 전환이 가속화할 것이라는 전망이 나왔었습니다. 

반전세는 전세 보증금에 월 임대료를 추가로 내는 것으로, 

집주인들이 선호하고 세입자들에게는 부담이 되는 계약 방식이며 

주로 전세 매물이 부족할 때 반전세가 확산하게 됩니다. 

 

서울 아파트 시장은 입주 물량 감소로 전세 공급이 줄어드는 가운데, 

각종 규제 여파로 전세 수요는 늘어나면서 전세난이 심화되고 있습니다. 

대출 규제가 강화되고, 3기 신도시 대기 수요가 늘어나면서 

전세에 눌러앉으려는 세입자들이 늘어났습니다. 

재건축 등 실거주 의무가 대폭 강화되자 

본인 소유의 집으로 들어가려는 집주인들까지 가세하면서

전세 매물은 더욱 줄어들었습니다. 

 

특히나 이달부터 임대차법이 본격화되면서 

전세시장의 불안은 한층 더 심화되었습니다. 

전셋값 인상 폭과 임대 기간 설정에 제약이 생긴 집주인들이 

전세를 거둬들이거나, 실거주를 주장하면서 인기 지역 대단지의 경우에는

전세 물량이 아예 제로(0)인 단지가 속출했고 전셋값은 더 올랐습니다. 

서울 아파트 전셋값은 58주째 상승세를 이어가고 있으며

상승폭도 지난주보다 확대되어 연중 최고치를 기록했습니다. 

 

전세 품귀로 임대차 시장에서 절대 우위에 서게 된 집주인들은 

저금리 기조에 각종 세금 규제로 늘어난 세 부담을 메꾸기 위하여 

전세에 추가로 월세를 받는 반전세로 전환하고 있다는 분석입니다. 

 

자치구별로 보자면 마포구의 준전세 비중이 25개 구 중에서 가장 높았으며 

서초구, 성동구, 성북구가 그 뒤를 이었습니다. 

모두 최근 들어 전셋값이 크게 상승한 지역이죠. 

 

마포구의 계약을 살펴보자면, 

대흥동의 한 아파트(전용 59㎡)는 6~7월 평균 전셋값이 4억 5000만 원이었는데

이번 주에 보증금 3억 원, 월 임대료 80만 원에 반전세 계약이 체결되었습니다. 

전월세 전환율(4.0%)을 적용하면

보증금 3억 원에 월 임대료 최대 50만 원이 적정선인데 이를 넘어섰습니다. 

 

감정원 조사에 따르면 서울 아파트 반전세 가격 지수는 7월에 100.5로

2015년 조사 이래 최고치를 기록했습니다. 

반전세 가격 지수는 보증금과 월세 환산액을 더한 금액을

시계열로 비교할 수 있도록 만든 지표입니다. 

 

전문가들은 전세 가뭄이 지속되고 있고, 9~10월 가을 이사철까지 앞두고 있기에 

전세난에 따른 전세의 반전세 전환이 더욱 늘어날 것으로 예상하고 있습니다. 

 

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임대차 보호법이 본격적으로 시행된 데다가 저금리, 세 부담 강화 등으로

전세의 반전세, 월세 전환 속도가 빨라질 것으로 보입니다. 

전세매물은 가뭄에다가 수급 불균형 상태가 지속되어 가격 상승도 이어지겠죠. 

 

부동산이 안정적이다,,

과연 그럴까요?