임대차법의 부작용을 정부는 이미 알고 있었다 [매물실종/전세가 폭등]

안녕하세요, 

 

임대차 3 법 개정 등 각종 부동산 대책으로 

현재 시장에서 매물이 사라지고 전세가는 폭등하는 등 

부작용들이 즉각적으로 발생하는 모습입니다. 

 

이런 가운데, 국토교통부가 지난 2015년 말

전월세 상한제가 시행될 경우 5만 5,800가구에 이르는 

임대주택 공급이 줄어드는 등 시장에 부작용이 발생할 수 있다는 

학술연구 자료를 정치권에 보고했던 것으로 확인되었다고 합니다. 

 

당시 보고된 연구자료에 따르면

제도 시행 후 임대료 2.5~9.8% 상승, 임대주택 공급 감소, 

전세의 월세 전환 심화 등의 시장 변화 가능성을 언급했던 것으로 보입니다. 

 

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이러한 내용의 연구 자료를 보고받은 후, 정권이 교체되었고 

법무부 주관으로 다른 학술 용역을 실시하여 

전월세 상한제와 갱신요구권을 시행해도 임대료 상승 폭이나 임대 공급 축소 폭 등의 

영향이 크지 않다는 낙관적인 예측의 학술연구를 토대로 

부작용을 최소화하기 위한 협의나 선제 조치 없이 

시행한 것이 아니냐는 지적이 나오고 있습니다. 

 

2015년 말에 발표되었던 연구용역 보고서를 살펴보면, 

2+2년의 계약갱신 청구권과 갱신 시 상한 폭을 5%로 제한하는 현재와 유사한 제도를 도입하는 경우

시장 임대료보다 추가로 9.96%까지 임대료가 더 오르는 것으로 분석되어 있습니다. 

연구용역은 한국 주택학회가 수행했으며 연구 과정에서 조명래 현 환경부 장관 등이 

더불어민주당 측 자문위원으로 참석해 연구 과정을 점검했던 것으로 파악되었습니다. 

 

시장의 자연스러운 임대료 상승률이 클수록

추가로 발생하는 임대료 상승 폭도 큰 것으로 나타났습니다. 

이는 임대인들이 원래 받을 수 있는 가치와 현재 가치의 격차가 큰 만큼

다음번 신규 계약 때 임대료가 한꺼번에 오르는 논리입니다. 

이에 만약 시장의 자연스러운 임대료 상승률이 10%라고 한다면

적게는 8.40%, 많게는 9.96%의 추가 임대료 상승이 발생하는 것으로 분석되었습니다. 

임대료의 자연 상승률이 5%라도 5% 상한 규정이 있을 경우 

3.24~4.73%의 추가 상승이 발생했습니다. 

 

연구에서는 특히나 최근 추가 규제로 여권에서 논의하고 있는

전월세 상한율 인하에 대해서 지적했습니다. 

보고서에는 전월세 상한율을 조정하는 방식으로 임대료를 규제할 경우 

5%로 제한된 전월세 상한제보다 더욱 심각한 가격 규제 효과가 발생할 것을 우려했습니다. 

가격 규제로 시장이 왜곡된다는 의미였습니다. 

 

당시 국토부의 연구보고서 내용은 현재 현실화되고 있는 분위기입니다. 

서울의 주요 단지에서 전세 매물이 아예 나오지 않는 단지가 속출하는가 하면, 

전세가 상승률도 가팔라지고 있습니다. 

한국감정원에 따르면 8월 첫 주 서울의 아파트 전세가 상승률은

0.17%로 58주 연속 상승세를 기록했습니다. 

특히나 주거 선호도가 높은 강남 4구의 상승률은 전주 0.24%에서 0.30%로 상승폭이 높아졌습니다. 

 

이처럼 예상된 부작용이었음에도 불구하고 

정부와 여당의 제도 시행 준비는 부족했던 것이 아니냐는 지적이 나오고 있습니다. 

부작용이 있더라도 세입자 보호라는 측면 비중을 두고 제도를 시행할 수는 있다면서도 

다만 임대차 법은 시장의 구조 변화가 뒤따르는 만큼 시장의 이해당사자들이 

함께 부작용을 최소화하기 위해 협의를 하는 과정이 필요함에도, 

당시 논의 이후 보완을 하거나 추가 협의하는 과정이 없었다고 밝혔습니다. 

 

다만 정부는 지난해 법무부 주관으로 임대차 규제와 관련한

별도의 학술 연구용역을 실시하기는 했습니다. 

해당 연구에서는 2015년 국토부의 연구 용역에서 언급되었던 부작용들이 

과장되었다고 지적하며 전월세 상한제와 갱신청구권으로 인한 

추가 임대료 상승이 1% 수준에 머물 것이라고 예측했습니다. 

하지만 법무부 주관 연구에서도 

계약 기간 종료 후 다시 계약을 체결하는 경우까지도 상한률을 제한한다면 

당사자간 계약의 자유 원칙을 과도하게 해치는 것이 아닌지에 대해서는 

검토해야 한다고 지적했습니다. 

 

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저축할 돈을 월세로 지출하게 되니 돈을 모을 수가 없고, 

현 정책 기조대로라면 개인 재산권까지도 침해하고 있으니 

돈 없는 사람이 돈을 버는 방법은 바늘구멍보다 어려워지는 실상입니다. 

 

재산이 증가한다면 그에 합당한 증세는 이해할 수 있지만, 

현 시국에서는 막무가내의 증세로 살던 집을 팔아야 하는 상황이 생기고, 

근데 팔게 되면 또 팔았다고 세금 걷고,,

사방이 절벽이요, 내려가지도 올라가지도 못하는 

상황에 처한 국민들이 아닌가 싶습니다. 

 

정책 하나를 내더라도, 

그에 따를 부작용에 대한 철저한 분석과 대처로 

국민들의 불편함을 최소화해줘야 하는 것

그러라고 똑똑한 분들에게 믿음 주고 대표로 선출해주는 거 아닌가요?

믿음, 이런데도 아직 가질 수가 있겠습니까.